「不動産投資」という言葉すら知らずに買った区分マンションからスタートし、現在では所有物件10棟150室、総資産16億円、年間家賃収入1億2000万円と、「女流メガ大家」としてその名が広く知られるようになった内本智子さん。「生まれてから20年間は学校へ、卒業後20年間は会社員、退職後20年間は好きなことをする」という人生設計を思い描き、計画通りに勤続20年の節目で会社員人生に別れを告げた。成功を掴んだ裏には、未来を見据えた緻密な戦略と、勇気を持って決断する心の強さがあった。

危機感が動機に

「大手企業に入社して、『これで一生安泰だ』と思っていたら、部長職以上の女性がほとんどいないことに気づいて。定年まで勤められるか、不安になったんです」

会社員としての将来に対する危機感から、「お金を殖やす」ことに強い関心を持ち、給与はほとんど使わず財形貯蓄などでコツコツ1000万円を貯めた。全て銀行に預けていたが、バブル崩壊で金利が急降下していた時代。「何かいい運用方法がないか」と考えていた2003年、34歳の時、「日本橋のワンルームマンション・利回り9%」という新聞広告が目に入った。「銀行に預けるより全然いいな」と感じた。

「思い立ったら即行動」と、広告を見た翌日にモデルルームへ足を運び、すぐに申し込みを入れて1380万円の新築区分マンションを現金購入。「当時は不動産投資という言葉すら知らず、貯金の延長のような感覚でした」。1年後には自宅用のつもりで、借地権のため安くなっていた4LDKの新築分譲マンションを購入したが、引っ越し間際で妊娠が判明。教育環境などを考えて元の住まいに残ることを選び、購入した区分は2戸目の投資用物件となった。

その後、書籍や教材で本格的に不動産投資を学び、2010年に板橋区の中古戸建てをキャッシュで購入した。4LDKをリフォームし、当時まだメジャーではなかったシェアハウスとして運営。掃除を当番制にしたり、入居者に修繕工事の立ち合いを有償で頼んだりと、遠隔運営の「システム化」を実現し、自主管理で表面利回り20%という高収益を生み出した。

夫の理解は得られずに

1戸目の区分は夫に内緒で購入していたが、ある時、クローゼットに隠していた権利証が見つかった。「主人は全く投資に興味がない人。権利証を持って『これ何やねん』と問い詰められて、『実は…』と説明したら、『お前、服やバッグならともかく、人に黙ってマンション買うやつなんておるか』とあきれられてしまいました」

シェアハウスの購入を夫にカミングアウトしたのは契約当日の朝だった。「主人が『休みだし、子どもとどっか遊びにいこか~』というので、『いや、ちょっと今から売買契約があるねん』と。主人は『は?契約って?』というような感じで…。さすがに激怒されて、その時は1カ月ぐらい口を聞いてもらえませんでした」

「あの本」を読んで戦略転換

シェアハウスも満室となって運営が軌道に乗り、「23区内にシェアハウスをどんどん増やしていこう」と考えていた矢先。ロバート・キヨサキの著書『金持ち父さん 貧乏父さん』に出合い、「買い進めるスピード」という考え方に反応した。区分や戸建ては資産を増やすにはスピードが遅く、「20年で会社員卒業」という目標を達成できないという結論に達し、1棟マンションに絞って規模を拡大していく方針に切り替えた。

2010年末から、区分マンション2戸とシェアハウスを全て購入金額を上回る値段で売却。7年間のキャッシュフローに売却益を加えた自己資金約3000万円と、何より「実地で学んだ賃貸経営のノウハウ」を引っ提げて、会社員リタイアへの道を歩み始めることになった。

本格的な不動産投資の第一歩として、最初に選んだ物件は所沢の築16年RCマンション。3LDKメインの15室で、価格は1億7100万円。「1棟目としては『大きい物件』でしたが、積算価格が2億円を超えていたので、買った瞬間に資産がプラスになり、売る時も苦労はしないだろうと。サブリース契約でしたし、自宅から30、40分程度で駅からの距離も6分と近かったので」

諸費用を含めると1億5000万円以上は借り入れをする必要があった。思い切って夫に相談したが、「お前はアホか。こんなの銀行が金出すわけないやろ」という一言。「自分の力で融資を得るしかない」と手を尽くし、売主側の売買仲介会社に紹介された地銀から、金利2.25%で1億5000万円の融資を受けることができた。

「これはめちゃくちゃ一生懸命働いたとしても返せない金額」。綿密に収支シミュレーションを繰り返し、「この物件なら大丈夫」と判断した。買った当時は満室で、表面利回りは10%弱。「初心者の1棟目としては80点、90点ぐらい、いわゆる『出来上がった物件』としてベターな選択だったと思っています」

2棟目が買えない

ただ、1棟目の借入額が大きく、保証人がいないことがネックとなり、なかなか2棟目が買えなかった。そんな時、不動産仲介会社から、某地銀の金利4.5%の融資がセットされた熊谷と上尾の重量鉄骨マンションを紹介された。「金利は高いものの、表面利回りでそれぞれ13%、17%あったので、魅力的に感じました」。合計1億2000万円超で、頭金を1割入れて購入した。

その後、勤続19年9カ月で会社を退職。専業大家としての道を歩み始め、2012年には不動産ポータルサイトで3880万円の値が付いた坂戸のRCマンションを見つけた。「積算価格は8000万円を超えていて、完全に値付け間違いの物件でした」。スピード勝負になると考え、すぐ不動産会社に連絡を入れて現金購入。表面利回り18%、月間キャッシュフロー50万円の「ドル箱物件」となった。

晴れて4棟51室のオーナーとなった。天井から水が漏れ、窓ガラスが割れているような空室もあったが、リフォームを施し、入居付けに力を尽くした。空室対策のコンサルティングを受け、家賃の見直しや敷礼金の減額、入居条件の緩和などを実施。退職で空いた時間を使って客付会社を1日10社程度回るなど精力的に動き、2012年6月には4棟すべて満室に。年間の家賃収入は4000万円に達した。

一貫した戦略

当時から、一棟ものの物件探しで基準にしていることは大きく変わらない。「まずは積算価格が売値を上回っていること。都心から1時間程度離れれば、実勢価格に比べて積算価格が高い物件が出てきます。積算価格が高いのは、土地が大きくゆったりしたつくりの物件が多い。融資が付きやすいのはもちろんメリットですが、固定資産税が必要以上に高くなるケースもあり、判断のポイントになります」

さらに「ドミナント戦略」として、近いエリアに物件を集約することも意識している。「管理コストが削減できるし、仲介業者への営業も楽になる。銀行視点でも同じエリア内であれば全所有物件の評価が出しやすく、審査もスムーズに進みます」

当時を振り返って「今考えると、やはり1棟目が本当に大事だと感じます」と語る。「1棟目の積算価格が売値と同じかそれ以上ないと、次の物件を買うときに銀行から債務超過とみられる。自分の場合は保証人がいなかったので、積算価格がしっかり出て収益性も高い物件以外買えない状態だった。逆に考えれば『変な物件』を掴む恐れがなかったので、今思うと夫の協力がなかったことは良かったのかもしれません」

さらなる規模拡大へ

目標だった会社員卒業を実現し、大家業だけで食べていくことができるようになった後、2013年の東京五輪開催決定で次なる戦略が決まった。株価上昇の動きから不動産価格の高騰を予測し、値上がり前に新しい物件を増やして資産を組み換えることを決断。2014年から4棟を計4億3000万円強で売却し、新たに5棟を購入した。

その後、10棟150室、資産16億円まで規模を拡大したが、もっぱら「人が狙わない」ような全空に近い一棟マンションを安く購入して再生し、早期満室を実現するのが「内本式」。これまでに購入した1棟マンション18棟のうち8棟が全空で、残りも半分空き~3割空きが大半という。

昨年5月には松戸市で3棟42室の全空物件を3億2000万円で購入した。築23~24年のRCマンション3棟で、積算価格は約4億円。利回りは10%強で、トランクルームに改装した4室を除く1Kと3LDK計38室は、全空から約10カ月で満室を達成した。「今は3LDKなんかは『空き予定はないですか』などと結構聞かれるので、人気物件になっていると思いますよ」

全空で3棟一括購入した松戸市の物件

全空物件の購入で、その物件が「買い」かどうかを判断する基準はいくつかある。「まずはもちろん立地です。賃貸サイトを使って、エリア内に同じようなスペックの物件がどれぐらいあるか、競争の激しさをチェックする。加えて、建物が自分で再生できるレベルかどうか。RCの場合、決定的に構造に問題があるとか、鉄筋爆裂が発生しているような物件は難しいですが、築20、30年程度でインフラが通っていれば大丈夫と考える。もちろん、リフォーム会社の方など専門家の判断を仰いでいます」

実際の再生は、まず共用部などを清掃して外観を向上させた後、比較的綺麗な部屋から原状回復を行い、並行して消防点検や貯水槽・雑排水管の清掃などを実施。傷んでいる部屋についてはクロスやクッションフロアの張り替えなどを行い、外壁や屋根、共用部の塗装など大規模修繕を実施する。

セールスポイントを明確にすること

「入居付けで重要視しているのは、基本的なことですが、やはり適正な家賃設定です。地道に客付会社を回って、『これだったら高いですかね?』と聞いたり、『値切り交渉はここまでOK』と明確に伝えたりすることが大事です」。さらに「初期費用4万円」といったキャンペーンも積極的に取り入れている。「別の賃貸物件から引っ越してくる人の立場で考えれば、やはり敷礼金や仲介手数料など10万円、20万円という初期費用が一つのネックになる。それを4万円や5万円にすることで、問い合わせは劇的に増えます」

さらに、物件のUSP(=独自の売り)を強く意識し、光インターネットや防犯カメラ、電子錠などを導入している。「電子錠などはインパクトが強いので、物件の認知度向上に効果が高いです」。客付会社には「初期費用キャンペーンをやっていて、電子錠だからカギ交換費用も必要ないし、光インターネットがあるので3000円ぐらい安いのと同じですよ」と、メリットを細かく伝えるようにしている。

最近はモデルルームにも力を入れ、テーブルや食器、ソファなどインテリアコーディネーターに選んでもらった家具を置いている。「部屋の魅力が伝わるし、生活がイメージしやすいように工夫しています。予算は10万円程度ですが、使い回しがききますし効果はかなり大きいです」

落ち着いた雰囲気のモデルルーム

情報網を広げる

物件価格が高騰する今の時代、規模を拡大していく上で重要なことは何だろうか。「結局、銀行から見てプラスでなければ融資は受けられない。積算評価が出る物件で、たまたま何かの理由で安く買える物件を買っていく戦略がいいのではないでしょうか。相続案件だとか、法人が早期に手放したがっているケースなど、買主側に有利な理由がある物件、あるいは所有者に問題があって『やり方次第で埋まる』物件です」

今ではこれまでの実績が認められ、さまざまな情報が得られるようになった。2014年に任意売却で買った2棟は、ともに相場の半額で購入。「過去に問い合わせをした不動産会社から情報が回ってきたんです。『内本さんなら全空物件でも融資が付きますよね』と」。表面利回りは10%と20%。「想像よりは綺麗で、繁忙期前に買えたので満室にできました。チャレンジして良かったなと思っています」

そのような物件の情報はどうやって得るのだろうか。「地場の業者さんを回ったり、オーナー仲間に話を聞いたり、ありとあらゆるところに『網』を張っています。ただ、何か特別なことをしているわけではなく、地道な情報収集の積み重ね。任意売却の全空物件を買えたのは、不動産会社から『この人に情報を流したら買ってくれるんじゃないか』と思ってもらえたからだと思います。それ以外にも知人から紹介されて購入した物件は多いので、やはりネット上だけではなく、人と人のふれあいや縁、顔の見える関係は大事にしています」

そうはいっても、昨今はなかなか好条件の物件を取得するのは難しい。そのため、最近は競売や公売の入札にも積極的に参加している。

生活インフラ未整備で

今年3月には柏市内の公売物件を6800万円で購入した。「積算価格は8000万円だったので、売る時も困らないだろうと思いました」。しかし、建物未登記で、建築確認済証や検査済証もなく、銀行からは建蔽率オーバー・容積率オーバーの可能性があるとみられ、融資に苦戦。可能性のある銀行に総当たりした結果、以前取引のあった地銀で、決済後速やかに建物を登記して担保設定するという条件で融資を受けることができた。

ようやく物件を購入できた後も、さらなる落とし穴があった。「物件を見に行くと、電気メーターも、水道メーターもガスメーターもない。つまり、『インフラなし』の物件だったんです。公売の資料には書いていなかったので、完全に想定外でした」。ゼロからインフラを整えるのは、想像以上に大変だった。「例えば水道であれば、道路の掘削許可を取ったうえで掘り返して配管をつなぐ必要があり、給水申込納付金が1部屋約20万円、全部屋で300万円弱かかりました」

ただ、こういった苦難の経験も糧にするのが内本流。「インフラ整備に600万円ほどかかり、時間と労力もかなり費やしましたが、インフラなしの物件でも再生できるという自信がつきました。必ず次に生かせると思います」。この物件の利回りは11%以上となっている。

周りからは「全空物件ばかり狙ってすごいですね」と言われることが多い。「自分はいろいろな困難に直面しても、天から与えられたチャンスだと思って、怯えずチャレンジするようにしています。それを克服できたら、次のステージへ行ける。今回の公売物件を通じても格段にレベルアップできたし、困難を克服した実績は経験としてアピールできるようになります」

これまでの総融資額は約16億円に上り、現在の残債は約8億円。「ほぼ満室のような、いわゆる『初心者用』の物件であれば、基本的には不動産会社が勧める金融機関を使ったり、自分で地銀や信金を開拓したりという方法でいいと思います。今後、融資が厳しくなった状況でも借りられるのは、金融機関と信頼関係を築けている人。だから、まずは融資を受けやすい時期に1室でも買って実績作りをすることは大事だと思います」

積算価格のほかに、利回りや大規模修繕の必要性、物件エリアの需給バランスなどを金融機関に的確にアピールすることも重要だという。「それから、家賃の下落率や空室率も踏まえて、どれぐらいの収益が上がるかを具体的な数字に落とし込んだ収支シミュレーションを作ること。金融機関に対しては少し厳しめのシミュレーションを提示し、空室率20%、金利6%でも返済できることを証明したいところです」

もちろん、全空物件など『問題があるが価格が安い物件』の融資となれば話は全く違ってくる。「例えば、まずは3割空室、半分空室などの物件を一定期間のうちに埋めた、という実績を地道に積み上げること。それを具体的な数字でアピールし、『この人なら大丈夫』と判断してもらえるようになることです」

どう動くべきか

これから参入しようとしている人たちには「まずは数百万の区分や戸建てなど小ぶりな物件で少しずつインカムゲインを積み上げ、勉強しながら資金を準備して一棟ものに展開していくのがいいのでは」とアドバイス。「2、3000万円の4室ぐらいの小さなアパ―トなら、損しても数百万ぐらいで済む。まずは小規模投資で資金と知識を蓄えてから、どの程度の月間キャッシュフローを目指すのかという明確な目標を立て、自分に合った戦略を決めていくことが必要だと思います」

オーナー業をする中で、女性は賃貸管理に向いていると感じたという。「ホームステージングで部屋を綺麗に飾り付けたり、入居者と細かなやりとりをしたりといった仕事は、女性の方が適しているような気がします」

色合いを意識したステージングで殺風景な部屋に彩りを加える

あきらめないこと

1冊目の本を出版した2013年、不動産投資の勉強会「内本塾」を始めた。開催は40回以上、累計参加者は2000人以上に上る。「私も始めたころ、先輩の大家さんからアドバイスを聞いてすごく助かったので」。モチベーションの維持とノウハウの共有、それと人脈づくりにつながっている。

「不動産投資は、規模を大きくしようとするなら買い進めるしかない。ある意味、勝ちパターンは決まっているんです。つまり、例えばキャッシュフロー1000万円という目標があったとして、あきらめなければいつかは達成できる。でも家族に反対されてやめる人もいるし、些細なことで行き詰まるケースは多い。成功者の話を聞くと頑張れるし、『あの時にこの話さえ聞いていれば何の問題もなかったのに』という人は結構いると思うんです」

不動産投資で成功する人の共通点は何だろうか。「どうしよう、どうしようと勉強ばかりして考えすぎちゃう人では難しいし、逆に自分で考えず人のいいなりになってしまう人もうまくいかない。成功する人に共通するのは、やっぱり行動力があって判断が早いこと。私も走りながら行動するタイプで、どうしようか悩む前に『買います』『やります』という感じ。実績は後からついてくる。目標は今の倍です。300室、30億ぐらいいけたらいいな、と思っています」

プロフィール

大阪府出身。都内に投資用区分マンションを購入したことから不動産に興味を持ち、独学で規模を拡大。2011年末に会社員を卒業して専業大家となり、現在の所有不動産は10棟150室、資産16億円、家賃年収1億2000万円に上る。累計参加者2000人超の「内本塾」を主宰するほか、セミナー講師やテレビ出演など幅広く活躍。著書に『子育てアラフォーママはまだまだ夫にナイショで家賃収入1億円突破!』(扶桑社)など。

ぶっちゃけ本音トーク

今でも主人の理解は得られていないですし、保証人のハンコを押してもらったことはありません。子供には「お母さんはすごい高額な借金をしてて、いつコワ~い人たちが乗り込んでくるわからないぞ」なんて言っています。不動産会社と電話をしていると「お母さんが悪い人と話をしている」とか…。

ただ、例えば逆に主人がすごく協力的だったとしても、自分が買おうと思った物件を反対されるかもしれないので、私の場合はほっとかれる方がいいのかもしれません。保証人になっていないので、いざというときにお互いに降りかかることもありませんし。

こんなこと聞いてみました

Q.趣味は何ですか?

A.ジョギングです。実は東京マラソンを2回完走しているんです! 中・高・大学と陸上部で、会社では駅伝のメンバーに選ばれて大会にも出ましたよ。学生時代は短距離と走り幅跳びで、長距離は専門じゃなかったんですが、声援を受けて走るのは気持ちよかったです。あとは旅行も大好きで、出産前にはアフリカを12日間一人旅して、スカイダイビングやバンジージャンプなどにチャレンジしました。

Q.どんなマイホームに住んでいますか?

A.2000年の安い時期に購入した2LDKのマンションです。今は管理組合の理事をしていますが、賃貸経営の経験を生かして、「業者の見積もりの金額が高い」とか「ここはまとめてやった方が安くできる」とか、いろんなことを提案しています。黙っていればどんどん高い金額を支払うことになるので、しっかり意見を言うことは大切です!

Q.賃貸経営の必需品はありますか?

A.日傘ですね。日焼け防止もありますが、ブレーカーを上げるときに手が届かないことがあるので…。それと小さなポケットほうきも部屋の掃除をするのに便利です。あとは内見グッズ。鉛筆やメジャーなどを用意しておくとけっこう喜ばれますよ。「内見ありがとうございます」の手紙も、あまりしつこくなりすぎると気持ち悪いかな、と思うので(笑)なるべくサラっとした感じにしています。

 

(楽待新聞編集部・金澤徹)