「不動産投資」という言葉すら知らずに買った区分マンションからスタートし、現在では所有物件10棟150室、総資産16億円、年間家賃収入1億2000万円と、「女流メガ大家」としてその名が広く知られるようになった内本智子さん。

「生まれてから20年間は学校へ、卒業後20年間は会社員、退職後20年間は好きなことをする」という人生設計を思い描き、計画通りに勤続20年の節目で会社員人生に別れを告げた。成功を掴んだ裏には、未来を見据えた緻密な戦略と、勇気を持って決断する心の強さがあった。

危機感が動機に

「大手企業に入社して、『これで一生安泰だ』と思っていたら、部長職以上の女性がほとんどいないことに気づいて。定年まで勤められるか、不安になったんです」

会社員としての将来に対する危機感から、「お金を殖やす」ことに強い関心を持ち、給与はほとんど使わず財形貯蓄などでコツコツ1000万円を貯めた。全て銀行に預けていたが、バブル崩壊で金利が急降下していた時代。「何かいい運用方法がないか」と考えていた2003年、34歳の時、「日本橋のワンルームマンション・利回り9%」という新聞広告が目に入った。「銀行に預けるより全然いいな」と感じた。

「思い立ったら即行動」と、広告を見た翌日にモデルルームへ足を運び、すぐに申し込みを入れて1380万円の新築区分マンションを現金購入。「当時は不動産投資という言葉すら知らず、貯金の延長のような感覚でした」。1年後には自宅用のつもりで、借地権のため安くなっていた4LDKの新築分譲マンションを購入したが、引っ越し間際で妊娠が判明。教育環境などを考えて元の住まいに残ることを選び、購入した区分は2戸目の投資用物件となった。

その後、書籍や教材で本格的に不動産投資を学び、2010年に板橋区の中古戸建てをキャッシュで購入した。4LDKをリフォームし、当時まだメジャーではなかったシェアハウスとして運営。掃除を当番制にしたり、入居者に修繕工事の立ち合いを有償で頼んだりと、遠隔運営の「システム化」を実現し、自主管理で表面利回り20%という高収益を生み出した。

夫の理解は得られずに

1戸目の区分は夫に内緒で購入していたが、ある時、クローゼットに隠していた権利証が見つかった。「主人は全く投資に興味がない人。権利証を持って『これ何やねん』と問い詰められて、『実は…』と説明したら、『お前、服やバッグならともかく、人に黙ってマンション買うやつなんておるか』とあきれられてしまいました」

シェアハウスの購入を夫にカミングアウトしたのは契約当日の朝だった。「主人が『休みだし、子どもとどっか遊びにいこか~』というので、『いや、ちょっと今から売買契約があるねん』と。主人は『は?契約って?』というような感じで…。さすがに激怒されて、その時は1カ月ぐらい口を聞いてもらえませんでした」

「あの本」を読んで戦略転換

シェアハウスも満室となって運営が軌道に乗り、「23区内にシェアハウスをどんどん増やしていこう」と考えていた矢先。ロバート・キヨサキの著書『金持ち父さん 貧乏父さん』に出合い、「買い進めるスピード」という考え方に反応した。区分や戸建ては資産を増やすにはスピードが遅く、「20年で会社員卒業」という目標を達成できないという結論に達し、1棟マンションに絞って規模を拡大していく方針に切り替えた。

2010年末から、区分マンション2戸とシェアハウスを全て購入金額を上回る値段で売却。7年間のキャッシュフローに売却益を加えた自己資金約3000万円と、何より「実地で学んだ賃貸経営のノウハウ」を引っ提げて、会社員リタイアへの道を歩み始めることになった。

本格的な不動産投資の第一歩として、最初に選んだ物件は所沢の築16年RCマンション。3LDKメインの15室で、価格は1億7100万円。「1棟目としては『大きい物件』でしたが、積算価格が2億円を超えていたので、買った瞬間に資産がプラスになり、売る時も苦労はしないだろうと。サブリース契約でしたし、自宅から30、40分程度で駅からの距離も6分と近かったので」

諸費用を含めると1億5000万円以上は借り入れをする必要があった。思い切って夫に相談したが、「お前はアホか。こんなの銀行が金出すわけないやろ」という一言。「自分の力で融資を得るしかない」と手を尽くし、売主側の売買仲介会社に紹介された地銀から、金利2.25%で1億5000万円の融資を受けることができた。

「これはめちゃくちゃ一生懸命働いたとしても返せない金額」。綿密に収支シミュレーションを繰り返し、「この物件なら大丈夫」と判断した。買った当時は満室で、表面利回りは10%弱。「初心者の1棟目としては80点、90点ぐらい、いわゆる『出来上がった物件』としてベターな選択だったと思っています」

2棟目が買えない

ただ、1棟目の借入額が大きく、保証人がいないことがネックとなり、なかなか2棟目が買えなかった。そんな時、不動産仲介会社から、某地銀の金利4.5%の融資がセットされた熊谷と上尾の重量鉄骨マンションを紹介された。「金利は高いものの、表面利回りでそれぞれ13%、17%あったので、魅力的に感じました」。合計1億2000万円超で、頭金を1割入れて購入した。

その後、勤続19年9カ月で会社を退職。専業大家としての道を歩み始め、2012年には不動産ポータルサイトで3880万円の値が付いた坂戸のRCマンションを見つけた。「積算価格は8000万円を超えていて、完全に値付け間違いの物件でした」。スピード勝負になると考え、すぐ不動産会社に連絡を入れて現金購入。表面利回り18%、月間キャッシュフロー50万円の「ドル箱物件」となった。

晴れて4棟51室のオーナーとなった。天井から水が漏れ、窓ガラスが割れているような空室もあったが、リフォームを施し、入居付けに力を尽くした。空室対策のコンサルティングを受け、家賃の見直しや敷礼金の減額、入居条件の緩和などを実施。退職で空いた時間を使って客付会社を1日10社程度回るなど精力的に動き、2012年6月には4棟すべて満室に。年間の家賃収入は4000万円に達した。

一貫した戦略

当時から、一棟ものの物件探しで基準にしていることは大きく変わらない。「まずは積算価格が売値を上回っていること。都心から1時間程度離れれば、実勢価格に比べて積算価格が高い物件が出てきます。積算価格が高いのは、土地が大きくゆったりしたつくりの物件が多い。融資が付きやすいのはもちろんメリットですが、固定資産税が必要以上に高くなるケースもあり、判断のポイントになります」

さらに「ドミナント戦略」として、近いエリアに物件を集約することも意識している。「管理コストが削減できるし、仲介業者への営業も楽になる。銀行視点でも同じエリア内であれば全所有物件の評価が出しやすく、審査もスムーズに進みます」

当時を振り返って「今考えると、やはり1棟目が本当に大事だと感じます」と語る。「1棟目の積算価格が売値と同じかそれ以上ないと、次の物件を買うときに銀行から債務超過とみられる。自分の場合は保証人がいなかったので、積算価格がしっかり出て収益性も高い物件以外買えない状態だった。逆に考えれば『変な物件』を掴む恐れがなかったので、今思うと夫の協力がなかったことは良かったのかもしれません」

さらなる規模拡大へ

目標だった会社員卒業を実現し、大家業だけで食べていくことができるようになった後、2013年の東京五輪開催決定で次なる戦略が決まった。株価上昇の動きから不動産価格の高騰を予測し、値上がり前に新しい物件を増やして資産を組み換えることを決断。2014年から4棟を計4億3000万円強で売却し、新たに5棟を購入した。

その後、10棟150室、資産16億円まで規模を拡大したが、もっぱら「人が狙わない」ような全空に近い一棟マンションを安く購入して再生し、早期満室を実現するのが「内本式」。これまでに購入した1棟マンション18棟のうち8棟が全空で、残りも半分空き~3割空きが大半という。

昨年5月には松戸市で3棟42室の全空物件を3億2000万円で購入した。築23~24年のRCマンション3棟で、積算価格は約4億円。利回りは10%強で、トランクルームに改装した4室を除く1Kと3LDK計38室は、全空から約10カ月で満室を達成した。「今は3LDKなんかは『空き予定はないですか』などと結構聞かれるので、人気物件になっていると思いますよ」

全空で3棟一括購入した松戸市の物件