「ババを引いた」と後悔した区分マンション

空室をお持ちの大家さん、9月は繁忙期でしたが、この時期にお申し込みはいただけましたでしょうか？ 私は今年退去が3件、その後2件入居いただいたものの、そのうち1件が1カ月で退去になってしまいました。退去の理由は「お部屋の不具合」とのこと。現在、その元入居者様と話し合いになっていて、胃の痛い思いをしています…。この様子は、今後のコラムでお届けできればと思います。

今回は、「区分と戸建ての違い」についてです。どちらも小規模で参入しやすい一方、「どちらが良いのか」と迷われる方も多いと思います。そこで、実体験をもとに私の見解をお伝えします。

区分マンションの特徴

まず、戸建てと比較した「区分の特徴」を整理してみます。

「ババを引いた」と後悔した区分マンション

「不動産投資で成功するにはどんな物件を買えばいいのですか？」というご質問は、よくいただきます。しかし、成功だったか失敗だったかは、売却した時にはじめて確定します。購入価格より高く売れれば成功だし、賃貸中に修繕費がものすごくかかってしまって、せっかくコツコツ貯まってきた家賃収入が一瞬でパー、こんな物件いやだー！ と思って、少々安くても売却してしまえば失敗…。もうこれは、運の要素もあるのではないかと、つくづく思うのです。

いい例が、去年買った区分マンション。築古、エレベーター無しの川上物件（市場に出る前にご紹介いただく物件）でした。

しかし、賃借人がついて1年もしないうちに水漏れが3回起きてしまい…。賃借人が起こした水漏れ1回、私の不注意で起こした水漏れ1回、配管の老朽化による水漏れ1回です。その都度下の階の住人から怒鳴られ、挙句の果てに自治会長さんやら副会長さんやら複数名に怒鳴られ、結局は配管工事を行ったのですが、これまでの家賃収入では賄えない50万円の費用がかかりました。

精神的な苦痛を覚えた上に、儲かるどころかお金が出ていく羽目に。この物件を買わなければ、こんな辛い思いをすることはなかったのだと思うと「ババを引いてしまったな…」と思いました。

売主様は、一度自分の不注意で水漏れを起こしたことがあると言っていましたが、本当は何度か起こっていたかもしれません。下の階の方に事前に確認しておけば良かったと後悔しています。

一方、同じく区分マンションではありますが、自宅をこの夏に売却しました。主人も私も都内で仕事することが多く、千葉に住む理由がなくなったからです。また、主人は不動産投資はしないのですが、マイホームなら融資を組んでくれるので、今の自宅よりも資産価値のある場所に買い替えようと考えたからです。

この物件、少しではありますが購入時より高く売れました。7年半住んでいたので、その間家賃を払っていたと思えば、タダで住んでいた上にちょっとしたお小遣いができたようなものです。震災後、自宅のマンション価格が大幅下落した時は、「マイホームを購入して失敗したかな」と思いましたが、震災から6年後、高く売れたので結果オーライでした。

まだ不動産の知識があまりない状態の私でしたが、駅近・万人ウケする間取り・上層階と、売ることを意識して購入していたことは良かったと思います。加えて、大手の管理会社が管理していたので、管理が行き届いていてとっても綺麗でした。「マンションは管理を買え」と言いますが、本当にその通りだと思いました。

投資用マンションにしろ、自宅マンションにしろ、次に買われる方が買いやすいものを選ぶのが成功の秘訣だと思います。

戸建ての特徴

次に、区分マンションと比較した「戸建ての特徴」を整理してみます。

これまでの経験上、台風の時に雨漏りが起こってしまったり、積雪で雨樋が歪んでしまったり、自然災害の被害は大きかったのですが、火災保険に入っていたので、その費用が下りています。そう思えば、木造戸建ての保険料が高いのは仕方ないことだと思います。

そして、客付けの面ですが、戸建てはライバル物件が少ないのはいい点です。区分マンションと違って、同じ立地で同じ間取りのものが複数はありません。世界に一つだけ！ といっても過言でないほど、特別なものになるのです。

私は、物件を安く買って、ある程度のリフォームをして、相場より少し安めに賃貸に出す、というやり方を実践してきました。戸建ての場合、同じような物件が同じ時期に出ることはなかなかないので、リフォームでうまく差別化できれば、家賃が少し高くても客付けできます。

また、ペット可にできることも戸建てのメリットです。私の物件でも、やはり「ペットを飼いたい」という方からのお申し込みがほとんどでした。出口を考えた時も、投資家・実需・建売業者と幅広い層をターゲットにできるので、その点でも有利ですよね。

ただし、木造戸建てだからこそ起こり得るトラブルもあるので、そこはデメリットになります。まさに今トラブルの渦中にある物件の不具合もそうです…。

このように、区分も戸建てもそれぞれメリット、デメリットはありますが、個人的に区分の水漏れで大変な思いをしすぎたので、戸建ての方が好きかなというのが本音です。皆さんは、どうお感じになりますか？