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みなさま、こんにちは。溝口晴康です。今回から連載コラムも執筆することになりましたので、あらためて簡単に自己紹介をさせていただきます。

1976年生まれ 2016年サラリーマンリタイア

家族構成:子供3人(7歳、4歳、1歳)、妻の5人家族

家賃収入:約5000万円(建築中の家賃見込含む)

税引き前キャッシュフロー:約2000万円(建築中の収益見込含む)

趣味:子供との草野球、虫採り

現在の目標:イノベーションを起こすベンチャー企業の設立

目標達成のために実行していること:グロービスで経営学を学び始め、能力向上と人的ネットワークの構築中

ロマン(ベンチャー企業設立)とソロバン(家族の扶養)を両輪に、日々過ごしています。子供がまだ小さく、これから教育費に一体いくら必要になるのか、多少なりとも不安はあります。しかし、本来であれば修繕等に備えておかなくてはいけない不動産から得られるキャッシュフローを生活費に充てて、サラリーマンを辞めてしまったのです。私なりの勝算はあるのですが。

振り返ってみると、私が不動産を始めたのが2008年なので、今年で9年目。サラリーマンと同等の所得=リスクを極力回避した物件取得が必要と考えて、最終的には、現時点で新築物件だけを残しました。現保有物件のうち、一番古い物件でも2015年築です。

それなりに時間をかけて資産を組み替えてリスクも減らしてきたと思っていますが、まだまだ不動産を始めてから大不況を経験していないひよっこです。好不況の景気の波はざっくり10年サイクルでやってきますので、2008年のリーマンショックを不況の底とみると、2018年まであと1年。キャピタルゲイン狙いではなく、インカムゲイン中心に考えてきていますし、資産性が高いエリアにしているので大コケはしないと思っていますが、必要以上に資産を拡大せず、需要が減りそうな物件は売却して現金化しています。

大失敗の連続

不動産を始める前には色んな副業にチャレンジしました。例えば、株・FX・アフィリエイト・ドロップシッピング…。しかし、どれも鳴かず飛ばずの状況でした。

アフィリエイトやドロップシッピングは初期投資を必要としないので自分の時間を失うだけですが、所詮自己流なので時間を浪費したという感覚です。まだ損をしなかっただけ良かったのかもしれません。

株やFXは、勝ち負けを繰り返し、最後は大損して終わるという悲しい結末でした。ライブドアショック時には、信用取引でライブドアを7000株保有していました。生まれてはじめて、売りたくても売れないストップ安比例配分という経験をしました。

そして、株で数百万円の損失を出した私が次に目をつけたのは、日本と海外の金利差に着目した外貨運用です。単純に外貨預金だと手数料も高いので、手数料が低くレバレッジをかけられるFXに着目しました。結局はリーマンショックで大損してしまい、手元の軍資金をほとんど失ってしまいました。普通の人なら心が折れてしまって諦めてしまうところですが、不屈の精神力で再起を誓い、次に目を付けたのが不動産経営でした。

今でこそ不動産は経営だと思っていますが、不動産をやり始めた当時の感覚は不動産「投資」という表現がピッタリで、完全に株やFXの延長線でした。これから始める人は、次のような考え方で不動産を始めるべきかと思いますので、参考にしてください。

目的の設定

まず、ゴールが何なのか。私の場合はサラリーマンリタイアでした。

目標の設定

目的を達成するために、具体的な納期と金額を考えた方がいいです。私は「40歳までに1000万円以上のキャッシュフロー」という目標を立てました。

リソースの棚卸

リソースとは、主に、ヒト・モノ・カネ・時間・情報です。

ヒト:私の場合、不動産をやり始める時に何か特別なコネクションがあったかといえば、ほとんど何もありませんでした。会社は製造メーカーですし、この人脈は全く使えません。そもそも不動産経営をやっている事はほとんど会社にオープンにしていませんでした。また、今ほど大家の会なども充実していませんでしたので、正直、人脈といえるほどの人脈はありません。

しかし、リソースの中で一番大事なものは、「ヒト」だと思います。何故ならば、ヒトだけが他のリソースを増やしたり、減らしたりできるからです。そういう意味では、結婚したばかりの妻がいましたので、当時の私の協力者は妻のみでした。

モノ:もちろん、何もありません。強いていえば愛車のRX-7がありましたが、不動産を始めるうえでは何の役にも立ちません。

カネ:ライブドアショック・リーマンショックで失い、ほとんどありませんでした。

時間:サラリーマンをしているので、平日コアタイムは使えません。ただ、当時は子供もいなかったため、リソースの中で相対的にはあった方だと思います。

情報:不動産関連の書籍を10冊ほど読みました。非公開の物件情報などはほとんど入ってこないので、楽待さんなどで情報を得ていました。

○戦略

戦略とは、リソース配分を決めることです。私の場合、当時はほとんどリソースがなかったため、やることはシンプルです。結局、「妻」と「週末や平日夜の時間」を使って情報を収集するしかありません。

○戦術

エリア選定について、当時、鈴木ゆりこさんの本を読んで、管理って自分でできるかも(もしくは妻にやってもらえる?)とボンヤリ考えていました。なので、自宅から車で30~1時間圏内としていました。

物件のベンチマーク

物件探しで絶対的な基準はなく、割安の物件を探していました。私の中での割安の定義は、当時、2つの観点で見ていました。

1.相場の中で、相対的に利回りが高いこと

2.積算評価よりも物件価格が安いこと

住んでいた川崎市内の物件で最寄り駅徒歩10分以内でフィルターをかけました。チェックしていたスペックは、駅からの距離と構造、築年数、表面利回りです。相場観を養うため、3カ月ぐらいは毎日インターネットで物件を見ていました。

融資が前提だったため、残耐用年数20年はほしいと考えていました。目線として出てきた利回りは8~9%。この利回りを超えないと割安ではないと考え、購入物件の利回りターゲットを10%としました。

これも「割安」と思いますが、私の場合、積算評価を算出するものの、結果的にはほとんど積算評価を無視して物件を買っています。これは、手元にお金がどう残るのかが勝負で、それを考える上で積算評価は全く関係ないためです。

確かに、物件を増やしたいときには、銀行融資を受けるために積算評価も大切な指標となってきます。しかし、それよりも自分が賃貸経営に向いているかどうかを早く見極めたいという思いが強かったです。積算評価はあくまで銀行融資を受けるためのテクニックの一つにすぎず、不動産経営の本質ではないと思います。会計上の資産はあくまで簿価で、積算評価ではないので。

ちょっと長くなりましたので、次回は1棟目購入までのエピソードをお話しできればと思います。

不動産はあくまで手段です。目的・目標・リソース棚卸をして戦略を練ってみると、やるべきことが見えてくるかもしれません。また、リソースの中で一番大切なものはヒトです。自分に協力してくれる人を何人見つけられるかで、成功可否が決まってきます。このために必要なことは、「目的」やその上位にある「志」「夢」だと思います。その情熱があれば、協力者はきっと現れると思います!