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サラリーマンを辞めて独立したものの、事業不振や詐欺などで4000万円を失い、おまけに背水の陣でのぞんだホテル買収に失敗、3000万円の違約金を請求されてしまう。どん底の生活の中で死を決意した広之内友輝さんを救ったのは不動産投資だった。

地方の格安物件を探し出し、それを高利回り物件に再生させる──。広之内さんは徹底した独自の投資スタイルで、どん底から見事に復活。死を決意してから7年後、投資総額は10億800万円、保有不動産は26棟306戸を数える(2017年9月現在)までになった。

「空き家再生人」としてコラムやDVDなどで既にお馴染みの広之内さん。自身の経験から、不動産投資こそがこれからの資産運用にふさわしい方法だと力を込める。

「株やFXは知識や経験、投資センスなどで大きく結果が左右されます。不動産投資の場合、特別な才能はなくとも、立地、物件の内容がよければ比較的堅実に収益を上げることができる」(広之内さん)

実際に広之内さん自身、かつては30戸中26戸空室だとか、20戸中19戸空室といった、絶望的な物件を次々に再生している。

お金の不安を解消するのは不動産投資が最適

内閣府の平成28年度「国民生活に関する世論調査」によると、およそ7割の人が日常に不安を持っているが、その原因のほとんどが「老後の生活設計」「現在の収入や資産」「今後の収入や資産の見通し」など、お金の問題となっている。

ちなみに今から30年前、昭和61年度の調査では、お金に対する不安は現在の半分以下。広之内さんは「収入が伸びないこと、国家財政の危機や不景気などにより、会社や国家が個々の生活を保障することが難しくなっていることが、これらの不安に表れている」と話す。

これからは自分の力でお金の不安と向き合っていく時代。とくに老後など若い頃のように働いて稼ぐことが難しくなる。そこで、資産運用で稼ぐことがポイントになる。

広之内さんが起死回生を遂げることができたのは、少ない元手で地方の格安物件を購入し、それを再生させることで高利回りを実現したから。「まずは100万円台で不動産を手に入れることを考えましょう」(広之内さん)

不動産投資における最大のリスクは、借金が返せなくなるデフォルトリスクだ。ならば借金ゼロで不動産投資を始めればいい。借金ゼロなら、最悪、空き室が埋まらなくとも致命傷にはならない。いざとなれば家賃も思い切って引き下げることもできる。

100万円台の自己資金で地方の格安物件を狙う。ただし、「今どき地方とはいえそんな安い物件があるの?」「地方は過疎が進んでいて空き室率が高いのでは?」という声が聞こえてきそうだ。

「地方には情報化から取り残された『ガラパゴス都市』が結構あります。地元では老舗で有名な不動産会社でも、他の地域ではほとんど知られていない会社がある。そこにびっくりすような格安物件が存在するんです」と広之内さんは話す。

ちなみに東京23区の空室率は33.68%(日本経済新聞2016年6月1日付)だが、これより空室率が低い地方の市町村はたくさんある。広之内さんは地方出身者の人なら自分の地元で探すことを勧める。

「自分の出身地なら情報も入りやすく、周囲の人たちの目線から狙い目の市町村や物件がわかりやすい。さらに地元に不動産会社や管理会社に勤める友人や知人などがいたら非常に有利。有力情報を優先的に教えてくれる可能性があります」

地方でも需要が増える理由とは?

100万円台の自己資金で購入することで、理論上は家賃をいくらでも下げられる。「どんなボロ物件であれ、家賃を2万円以下にしたら満室になる。無借金で家賃をいくらでも下げられることが、最大の競争力になる」(広之内さん)

特に、低家賃の賃貸物件に対する需要が今後さらに高まるとみている。その理由は「生活保護世帯」と「非雇用者世帯」が増加することだという。「実は日本は生活保護を受けられる水準の収入世帯で、実際に受けている割合が20%ほどしかいない。他の先進国と比べ非常に低く、今後はさらに増える余地がある」

この度、広之内さんの不動産投資の考え方やノウハウが『貯金100万円から月収50万円生活』(ぱる出版)という本にまとめられた。広之内さんの体験を中心に、実際に地方の格安物件をどう選び、どう再生させるか、その方法が紹介されている。

人口減少地域でも空室率が低ければ大丈夫

その中の一部を抜粋紹介しよう。まずどういう地域にアタリを付けるか? 広之内さんは基本的に空室率が低い都市を狙う。まず参考にするのが、総務省統計局が発表している『住宅土地統計調査』だ。これで全国各市町村の空室率がわかる。

「人口が減っているかどうかより、空室率のほうが重要です。人口減少地域でも意外に空室率が低い地域がある。実際に総務省のデータをもとに北海道に25棟300戸の物件を購入しましたが、入居率は92%で利回りは16%を超えています

さらに物件の判断材料として(1)周辺アパートの空戸数(2)利便施設と嫌悪施設の有無をあげ、それぞれのポイントを解説している。また戸建て物件を見るポイントとして、基礎状態の見方や屋根・壁の状態の判断の仕方などを写真入りで詳しく紹介している。

その他、本書では物件購入の手続きから、良い管理会社の見分け方、付き合い方、物件の売却の仕方まで、広之内さんの不動産投資のノウハウが満載だ。「いずれにしても、地方の格安物件なので、基礎や屋根、壁が傷んでいたり、何かしらマイナスがある。ダメ探しをするのではなく、この物件にいくらお金を掛けたら、どれだけ収益が上がるかという視点が大事」だと広之内さんは言う。

お金の不安を解消し、人生をより豊かに楽しくする。たった100万円台の投資で将来の安心を買う広之内流不動産投資法。そのノウハウが凝縮した書籍を今回抽選で5名の読者にプレゼント! 出版直後、6大都市の書店にて、総合・ビジネスで1位を獲得するほど注目が集まる本書、ぜひふるってご応募ください。

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