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前回のコラムでは、サブリース業者に委託する事は、決して手放しで儲かるシステムではないという事をお伝えしました。今回はサブリース業者の実態「その2」として、さらに掘り下げたいと思います。

テーマは2つ。サブリース業者の収入源と、サブリースの本来の価値についてです。

サブリース業者の収入源

サブリース業者の収益源は「サブリース手数料」「修繕費」「入居手数料」の3つです。

・サブリース手数料=入居者家賃-オーナーに支払う家賃

・修繕費=原状回復費、大規模修繕費、設備トラブル対応費

・入居手数料=更新手数料、敷金(償却)礼金 等

サブリース業者は賃貸業務をほとんど外部に委託し収益を得ています。その費用が一般的な相場に準ずるものなら納得がいくのですが、強い立場を利用し高い利益まで乗せている。本来なら借り上げているのだから、実際にかかった分だけの請求にしてほしいですよね。

さらに更新手数料、敷金(償却)礼金、共益費の余剰金なども収益とし、決して損をしないシステムになっています。

サブリース手数料に関しての注意点は、手数料の基準になるのが新築時の査定ベースになるのか、周辺相場の査定ベースになるのか、実際の成約ベースになるのかを知っておく必要があります。この基準の違いで大きく収益が変わってくるからです。

業者の立場からすると、この収益が入ってこないと一番ダメージが大きい。なので、なるべく有利な条件へと導こうとします。

また、入居促進に関しても恐ろしいのは、審査が通り、家賃が払えれば人物像に関係なく入居を許可してしまうリスクがあるという事。

これが仲介会社系で自社支店網で管理するサブリース業者であれば、店頭で人物像を見極める事ができますし、質の悪い入居者を入れれば自身に跳ね返ってきますから、入居させる可能性はまずないでしょう。

それ以外のサブリース業者だと、ロスをなくすために仲介会社から申し込みがあればとにかく入れてしまいます。

これは、私が国内大手の有名どころSハウスやDハウス等のサブリース案件の、現地調査をした際のお話です。該当物件の駐車場に異様な雰囲気を持つ黒塗りの型落ちの高級車が並んでいて、○社会勢力風の方が出入りしていました。明らかに一般人ではない風貌に私も即時その物件を見送り(笑)。まだ築10年も経っていない綺麗な案件だったのに…。また、暴走族のたまり場のようになっていた事、風俗店の待機場になっていた事もありました。

そして、修繕費に対しても油断大敵です。入退去の際に必ずついて回る修繕。一般的に、発注した施工業者から上がってくる請求に15%~25%、高いと30%乗せてオーナーに請求がきます。これも、サブリース業者の収入源になります。

サブリース業者の中では、原状回復費なども含まれているパッケージプランなるものもあります。定額で安心そうに見えますが、これがまた曲者。本来は物件の価値の維持、もしくはアップさせる為の費用なのです。なのに、少しでも費用を削る為に修繕を最小限にとどめたり、行わなかったりする事も多々あります

本来、その物件に対して使うべきお金を払っているのに使われず、業者の懐に入ってしまうなんておかしい…。その為に払ったお金なら、きちんと収支表が欲しいものですが、そんなものが出される事はまずありません(苦笑)。

例をあげますと、以前、私がお付き合いしていた管理会社は原状回復費を負担するサブリースも行っていました。担当者曰く、本来交換が必要な個所でも会社が費用を認めてくれず、業者ではなく素人である自分たちで、クロスやクッションフロアの張り替え、清掃や補修の施工を行っているとのことでした。

結果、内装のクオリティーは×、クロスもつぎはぎだらけ。当然ながら物件の競争力が落ちてしまい、家賃も下落。そして下落したお部屋のクオリティで決まる家賃査定をもとに、更新時にサブリース料を決定する事になり、オーナーに跳ね返っていく事になります。

一方、社員がきっちり技能訓練されており、プロと遜色ない技術を持っているスタッフで運営しているサブリース業者もあります。この場合、施工業者に発注するコストが抑えられ次回の入居案内までの時間が短縮されるのでメリットがあります。この場合は企業努力として評価すべきでしょう。スタッフの技能、施工体制はサブリースを検討する際に確認しておくポイントになります。

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