「私は、自由になりたかった」─。大学時代からの夢を有言実行で叶えてきたのは、不動産投資家であり事業家の松村裕一さんだ。現在、国内で9棟、海外で9戸の収益物件を所有、約20億円の投資を実践。共同住宅だけでなく、建物に設置した太陽光や機械駐車設備、介護施設のデイサービスやリハーサル&ライブスタジオ経営、プライベートアドバイザリー等、手掛ける事業は多岐にわたり、年間収入は2億円以上にものぼる。

「とにかくお金持ちになって、時間の自由を得たい。学生の頃はその程度にしか考えませんでした。でも、そこが原点です」。そんな松村さんの成功を掴んだ経緯やマインドセットについて深掘りする。

人生のビジョンは大学生の時に

「20代で得意分野の資格を取りまくり、30代は海外で仕事して経営を学び、40代で独立して世界のリゾートを研究する、50代は自由になり世界を旅するだったかな」。これは、経済的自由と時間的自由を求めて大学時代に定めた目標だ。「まぁ学生だったから、ものすごくラフな目標ですけどね」

当時から、人生におけるモチベーションが高いだけでなく、知らないことに対する興味関心も人一倍あった。大学3年の時、バイトで貯めた30万円を片手に、大好きなヨーロッパ建築を見ようと一人で旅に出るという行動力も見せる。

「1泊1000円のユースホステルに泊まり、宿泊費を浮かせるために夜行列車で移動しながら、ギリシャ・イタリア・スペイン・スイス・西ドイツ・フランス・イギリスと2カ月かけて回りました。英語もしゃべれない、携帯電話もインターネットもない時代。それでも、日本では建てられないヨーロッパ建築を見たくて見たくてしょうがなかったんです」

自分と同じバックパッカー仲間を見つけては声をかけ、旅を共にした。「建築が素晴らしくて本当に感動しました。アントニ・ガウディ(スペインの建築家)のサグラダ・ファミリア(聖家族教会)なんか、見た時には鳥肌が立って、前の公園から1日中ずっと見ていても飽きなかった。だって、どう頑張っても地震のある日本じゃ造れない、しかも手造りですよ!!」

「海外では日本にないものが見られる」という学びが大きかったことは想像に難くないが、その探求心はどこから湧いてくるのだろうか。

「あと何年生きられるかも分からないし、明日事故で死ぬかもしれない。そしたら『どんなものなんだろう? 何がいいんだろう?』って知りたくならない? 人生一度きりなのに、知らないままでいるのはもったいないよね。知りたいと思ったら、次は行動に移す。みんな、これがなかなかできない。忙しい、時間がない、仕事がある─。そうやって言い訳をする。人は自分自身で壁を作って、それ以上先に行かないようにするんです。その方が楽だからね」

壁を乗り越える手段として、「考えすぎないことが重要」だという。「今の人は考えすぎ。じゃあ例えば、私が来月にマレーシアへ行くから、会社を休んで一緒においでよと誘ってみる。そこで『上司に何て言おう、私だけ休んでも大丈夫かな…』とか考えなければ、行動できるでしょ。私と一緒に海外へ行けば世界観が変わるよ。でも考えすぎるためにそのチャンスを自ら潰してしまう」

取材中、つい言葉に詰まってしまったが、これができるサラリーマンはどれ程いるだろうか。松村さんは、この「一つのことを突き詰める力」を学生の頃から持ち合わせていたのだ。この力は、後の就職先でさらに磨かれ、目標達成に直結することになる。

サラリーマン時代にしごかれながら

大学を卒業した1989年、22歳の時に某大手証券会社系の不動産会社に入社。朝早くから夜遅くまで働き、残業も多い長時間労働の日々を送った。

「酷い会社でしたよ。入社2年目でまだペーペーの時に、新たな支店の建築を担当させられて、いきなり何億円もの案件をやらされたからね。現場に行って帰ってくると『あれどうだった? これどうだった?』と、上司に徹底的に詰められる。分からなくて答えられないと、延々と説教。そうするとクソ!! と思うわけよ。それが悔しくて、もっと知識を付けて上司の詰めに答えられるようになってやると努力しているうちに、いつの間にか今度は自分が現場の人間を詰められるようになっていったんです」

昔は「ブラック企業」といっても過言ではない労働環境だったが、その中で学べることは多かった。さらに自身では、目標に掲げた通り、一級建築士・宅地建物取引業免許・一級建築施工管理技士・インテリアプランナー・危険物取扱等、仕事に活かせそうな資格は全て取得した。「でも普通じゃない? だって資格があれば会社クビになっても食べていけそうでしょ。これも人生におけるリスクヘッジの一環です」

その後、ロンドンへの赴任で、不動産の知識は飛躍的に向上する。「日本にいた頃は、箱=不動産を『造る』仕事。だから不動産自体がどう運用されているかは知らなかったんです。ところが、ロンドンに行って『運用』を学んだ。自社ビルの運用者の立場になり、テナントの募集・家賃の集金・金融機関との交渉・ビルメンテナンス予算作成など、運用の全てを経験できたんです」

日本では不動産のハード面を、ロンドンでは不動産のソフト面を学び、この一通りの仕組みを理解した時、衝撃が走ったという。「それはもう面白くて『自分の力でやってみたい、できるはずだ』と思いましたね」

そして2000年、33歳の時に日本に帰国して、自身での不動産投資を開始する。

「45歳までに6棟・10億円の物件を買い、サラリーマンを辞める」

次に立てた目標は、より詳細なものとなった。「6棟なのは、私が6月生まれで6が好きだったから。1億円の目標ではすぐに達成できるけど、10億円は簡単じゃないと思ったし、これだけの規模があればCFだけで食べていけるだろうと。それで、まぁ45歳までだったらできるだろうってその程度。語呂合わせみたいなものです(笑)」

しかし現実は厳しく、1棟目を購入できるまでに1年半以上かかった。「日本は金融危機で、金融機関は不良債権をどんどん処理していました。当時は一介のサラリーマンが数億円の物件を買うなんて想像もできなかった時代。不動産会社も相手にしてくれず、最初はかなり苦戦しました」

駅前の不動産会社へ出向き、「1億円くらいのアパートを買いたいんです」「いくら貯金あるの?」「お金は銀行に借りるから大丈夫です」「いや無理だから、そんなんじゃ買えないよ」というやり取りが何度も続いた。「でも、私は屁とも思わなかった」。サラリーマンとして働きながら、毎週土日に通い詰めた。

ある時、「君、いつもいるよね。名前何て言うの?」と不動産会社の社長に声を掛けられた。特異な行動が目に留まったのだ。「物件買いたくていつも来てるんです」と告げると、「情報を一つやるから、やってみなさい」と言われた。こうして協力者ができていく。

日本とイギリスの「融資付けの違い」に気付く

初めて紹介されたのは、当時レオパレスが借り上げていた2棟一括のアパート売却で、銀行の不良債権処理の物件。駅徒歩3分の好立地で利回り18%、1億円弱の案件だった。しかし、今度は銀行が全く相手にしてくれない。

「銀行の窓口でその物件資料を手に融資を受けたいことを伝えると、『自己資金3割ないと無理、帰ってください』と言われましたね。何行回っても全滅です。だって当時はそんなに貯金なんて持ってなかったし。マックスで遊んでたから!」

松村さんはこの時、日本とイギリスの「融資付けの違い」に気付く。まずイギリスは収益還元だったが、日本は積算評価だったのだ。「イギリスでは借り手のバックグラウンドはどうでもいい。長期的に収入を得られる物件であれば、ちゃんと借りられるんです。しかもインタレストオンリーができる、つまり支払いは金利だけで元本は返済しないんです」。

日本では元本と金利の両方を返済するのが一般的だが、イギリスでは元本を30年後に一括返済するローンがある。しかし、30年後に借り換えをすれば、実質的に一生元本返済をしなくて済むのだ。

「銀行のお金を使って運用してるだけだから、イギリスでは個人の連帯保証もない。でも私は、日本でも当然同じことができると思ってたんです。ちょろいぜ、と。そしたら全然ちょろくなかった(苦笑)」

どうしたら銀行を説得できるのか、と考えた時に「支店の大きさ」と「担当者」に目を付けた。「窓口の担当に話しても、上司に話が流れないことに気付きました。だったら支店長に直接話そうと。さらに言うと、支店には格があります。これはサラリーマン時代の仕事で知っていました。母店であれば、支店長も他と比べて格が上。その分予算もあります」

そうしてすぐにルート探しを始めるが、灯台下暗し。意外にも近くにチャンスは転がっていた。「父が住宅ローンを借りていた支店が、偶然その地銀の母店だったんです。すぐに繋いでもらいました。支店長も出てくるし、渉外課長も出てくるし、話しがスムーズでしたね」

残念ながら、この物件は他に流れて買えなかったが、「案件によっては融資します」という太鼓判をもらった。「松村さん融資付くんだ、じゃあ本気でやろう」と、不動産会社もやっと積極的に動いてくれるようになった。

やっと買えた1棟目

2002年2月上旬、次に紹介されたのは渋谷駅徒歩3分、利回り9.8%、9500万円で築4年という好条件の一棟マンション。不良債権処理の案件だったため、「すぐに処理しなきゃいかん、松村さんいけるか?」と不動産会社の社長に急かされ、速攻で銀行に持ち込んだ。「大丈夫です、2月末までに通します」。支店長からそう言われていたが、事件が起こる。約束していた融資が通せなかったのだ。

不動産会社の担当者と債権処理の弁護士と3人で、「どういうことだ、ふざけるな!」と夜中に支店に乗り込んだ。

支店長は「保証会社付きのアパートローンを付けようと思ったが、保証会社から『物件だけの担保じゃ足りない』と却下された」と事情を説明。しかし「これは非常にいい物件だから、どうにかプロパーローンを付けさせてほしい。待ってくれないか」と頭を下げられた。「どれくらいの時間が必要か」と弁護士が尋ねると「あと3週間は待ってくれ」と支店長。「債権者側の銀行に金融庁の調査が入るので、そんな時間はない」と弁護士が食らいついた。

「支店長は『すぐに動いて努力します』とその場での打合せは終了したけど、もう眠れない日々が続いたよね」

そして待つこと3日。支店長直々に審査本部へ掛け合ってくれたお陰で、ようやく融資を勝ち取ることができた。金利2.2%、返済期間25年の諸経費込みのオーバーローン。不動産会社の社長だけでなく銀行の支店長も味方に付け、初めて不動産オーナーになり、投資家になった瞬間だった。

その後も、ローンが付くと物件が流れる、物件がグリップできるとローンが崩れるような状態が何度も続いたが、1棟目購入から半年後の2002年9月、利回り15%、2億1000万円の2棟一括のアパートを別の銀行に持ち込み、再度オーバーローンで購入した。

「最初の物件だけなら、最悪何かあってもサラリーマンの給与で補えましたが、ローンが2億円以上も上乗せになると何かあればもうアウト。でも、絶対に耐えられると計算に自信を持っていたし、最悪は残債で売ればいいやと。人生を賭ける覚悟を持って『買う』とジャッジしました」。今でこそ約20億円もの投資をしているが、規模を拡大する時の壁はあったのだ。

「そこからは気が楽よ。1億も5億も10億も一緒。100億も一緒。全然怖くない。だってダメな時はダメ、どうやったって返せないんだから。それに、失敗してたらここにいないでしょ、私」

そうして加速度的に物件を買い進め、2005年3月、宣言通り6棟10億円の投資を実現。税引き後のCFが3000万円程になり、サラリーマンを退職した。予定の45歳より7年も早い、38歳のことだった。

「今でも覚えてる、3月31日の終業時刻17時10分。花束をもらって会社を出ていく時、『やったぜ!』って思いましたね。近くの公園でブランコに乗りながら、幸せに浸ってました。息子が家に帰ってきた時、おかえりって言える。妻も喜んでましたよ。でも前の会社には本当に感謝しているんです。ロンドンへ行ってなければ、今もまだサラリーマンだったかもしれない。自分を鍛えてくれたし、いろいろなことを経験させてもらいました」

しかし「実は5年後に破綻する計算だったんです」と松村さん。CFは出るが、税金が払えなくなる─つまり、デッドクロスがくることを分かっていて、サラリーマンを辞めたのだ。

「私がサラリーマンを辞めた時、10億できたから次は100億だ! と考えていました。100億投資できれば、その分のCFで、最初の頃に買ってた1億・2億の物件なんかあっという間に元本返済できちゃうでしょ。そういう高回転の事業モデルを描いていたんです。だからデッドクロスも全然ヘッチャラだと思ってた(笑)。でも、銀行はそんなに甘くない。ポンポン100億貸してくれるわけがないんです。当時は本当にアホでしたね」

一見、危ない橋を渡っているように思えるが、これも「分かっているからこそ」回避できること。融資を受け続けられないことを肌で感じ、軌道修正したのは言うまでもない。

「人生や考え方は年齢と共に変化し、その時代と環境の変化に対応して、自分を変化させないとダメだね。常に変化を恐れず、自分の変化を楽しめたら最高です。人生は選択筋の多さで自由度が変わってきます」

海外不動産投資、そして事業展開へ

その後、リスク分散と人生の選択筋をさらに増やす目的で海外不動産への投資も実践する。「日本を脱出しても生活できる基盤を海外に作りたかった」と言うと聞こえはいいが、実のところ「アメリカへ上陸したかった」というのも本音。自分の好きなエリアに買っているのが松村さんらしい。

「映画『トップガン』の舞台となった、アメリカのサンディエゴ。『トップガン』が大好きだから買いたくて買いたくて。あとはハンティントンビーチ、サーフィンの全米大会をやるところ。アメリカは東海岸と西海岸があり、西は気候がいい。あとは内陸で海がない。だから彼らアメリカ人は成功と共に海岸を目指すわけ。つまりビーチやゴルフ場に近い家を持つってアメリカンドリームなんだよね。そういうブランドのところを買っておけば絶対に失敗しない。なぜ失敗しないかというと、アメリカはインフレの国で人口が増えているから。買ったらいつか必ず上がる、それがアメリカです」

実際にハンティントンビーチに所有する物件は、当時40万ドル台だったのが8年後の今では60万ドル台と値上がりしている。しかも当時は超円高だ。それを考えると倍以上になっている。

また、海外不動産投資と同時に、かねてからの夢だったスタジオ経営の準備も着々と進めた。学生時代にドラマーとしてバンドを経験してから、音楽の魅力に取りつかれたのだ。そして2008年7月、高輪に「スタジオベイド1号店」をオープン。経営を軌道に乗せ、2012年1月、下北沢にライブもできるスタジオとして2号店をオープンし、こちらも徐々に事業規模を拡大している。

スタジオの様子。壁のクッションはデザイン性だけでなく音響効果も高める

「ライブもできる」という付加価値も、松村さんのアイディア

「自分の趣味をどう事業に生かすかを考えています。例えば、楽器は道楽で買っても経費にならない。私の場合は、スタジオを所有して事業にしているので経費にできるんです。スタジオは楽しいよ、音楽のポータルサイトだから、いろいろなことができる。新しい発想次第だね」

他にも、シンガポール等の海外ファンドに投資していたり、不動産投資家にアドバイスを行う「プライベートアドバイザリーサービス」を行っていたりと様々な顔を持つ。介護施設も1棟所有しており、お年寄りに送迎付きで1日過ごしてもらえるようなデイサービス事業も手掛けている。

手掛ける事業は多岐にわたるが、「私は大家じゃない、投資家だ」とこだわりを持つ。「投資家・事業家、その一つとして不動産を考えているだけで、別に大家を目指していたわけじゃない。事業の上では、どれだけ短期間に黒字化するかも考えていますが、事業は継続性が大事なんです。不動産投資も事業の一環で、別に『大家』が悪いということではなく、私は投資を楽しむ投資家、事業を楽しむ事業家になりたかったのです。そういう意味では、大家業よりも投資家は範囲が広いですね」

例えとして「プロパンガス会社との交渉」を話に出してくれた。「プロパンガス会社っていうのは、大家に設備を提供する分、ガス代に乗っけて設備費用を回収します。だから当然、大家は嬉しいが入居者には不満が生まれる。でも私の物件では、ガス代を安くできているんです」

そもそもプロパンガスのメリットは「災害に強いところ」。万が一の時、電気→水道→都市ガスの順に復旧され、都市ガスは危険な分復旧に時間がかかるが、プロパンガスは建物に付属されているため、タンクと配管に問題がなければ、すぐにガスが使える。だからあえてプロパンガスを採用しているのだ。

さらに松村さんの物件にはある工夫が施されている。「タンクを地中に埋めてるんです。これを地下タンクバルク方式と言います。地震があった時になぜ配管がやられるかというと、タンクと配管と建物で揺れが違ってズレてしまうから。でも地中だと、地震があっても一緒に動くからズレないし、壊れない。もちろんフレキシブル配管を使えば地表でも大丈夫な場合はありますが、地中であれば尚更強い」

これを前提として、なぜガス代を安く交渉できているのだろうか。「あまり詳しくは話せないんだけど、ガス代の仕組みと償却期間が分かれば交渉できるよ」

新築計画当初にプロパンガス仕様を客付管理会社に伝えたところ「都内の一等地でプロパンガスはありえない」と猛反対されたが、ガス代の安さに納得した。「ガス代は都市ガスとそれほど変わらないし、災害にも強い。そこを入居者にきちんと説明して営業するように」と伝えて、現在満室を維持している。

「みんな表面的な部分しか見ていない。でも、こういうのを考えるのが『投資家』なわけです。どうやってバリューアップしてどうやって資金を回収するか。これは事業と変わりません」

失敗している人は「甘い」

「不動産投資」で成功する人と失敗する人の違いを聞くと、「突き詰めて行動するかしないか」という端的な答え。「失敗する人は、ちゃんと勉強してない、知らない、探究心がない。私に言わせれば甘い。とくに『税務』に関する知識がなさすぎる。みんな苦手意識があるんだけど、税務を分かってなかったら経営なんかできないよ。それを面倒だからと分かろうとしないで、税理士に任せっぱなし。税理士にならなくていいんです。せめて税理士と喧嘩くらいできる知識を持ってくれよって話かな」

弁護士や司法書士、税理士等、プロを使うのが投資家の役目。「プロを使えるプロになれ」と言う。そのためには、ある程度の知識が必要なのだ。「いい弁護士がなんだ? いい税理士がなんだ? 知識を持ってるのはプロだから当たり前だよね。その知識をもとに、クライアントへいいアドバイスができているかが大事」

自身も、本を読んだり、弁護士や税理士に直接聞いたり、きちんと「努力」して勉強している。

「そもそも『投資』っていうと、いいイメージがないんだよね、日本人は。なぜか? 投資に対する教育がないから。親も学校も教えてくれないでしょ? でもイギリスはそうじゃない。若い時からみんな不動産を買ってる。最初は一人暮らし用の住まいを買い、結婚する時はそこを貸して、もしくは売って次を買う。そこで家賃収入か利益が出るわけだよね。そうやって普通に不動産投資を経験していく。その様な土台がイギリスにはある。人はどんなに良いアドバイスでも聞いただけだと、身にならない。だからこそ、失敗しないために自分から情報や知識を取りいかなきゃいけないんです」

情報とは、実質的に数値化された指標や媒体のことで、知識とは、個人が経験または教育によって得たもの。だからこそ、情報と知識の両方が必要なのだと語る。

「数値化された情報だけで判断したり、人の意見が入った知識だけで判断するのは投資の上では危険ですし、両方の判断材料があれば、より正確に物事を捉えてリスクを低減できると思います。投資というものは『自己リスク・自己判断・自己実現』、つまり自分でリスクを取り、自分の判断で実行し、自分の夢を実現する、それを忘れないでいただきたい」

「本当の自由」を模索中

「とにかくお金持ちになって、時間の自由を得たい」。大学時代に考えていた夢が、十分実現されたように思えるが、今後の夢を聞くと『完全たる自由を手にすること』だという。「確かに『今自由ですか?』って聞かれたら、自由だよね。でも、家族もいるし、資産も持ってるし、会社もやってるから『責任』はある。この責任まで捨てる自由はないんです。何をもって『本当の自由』と言えるか。この答えは出ていないので、私も模索中です」。

「よく遊び・よく学び・よく仕事しろ」─。サラリーマン時代に、社長から言われたこの言葉を全うしている。人生を楽しみながら事業に取り組み、夢を着実に現実のものとしている様子が印象的だった。「完全たる自由」を手にできるのも、近い未来かもしれない。

プロフィール

1966年6月23日生まれ、51歳。某大手証券会社系の不動産会社に入社後、ロンドン赴任の際に独自で不動産投資を学ぶ。総投資額は国内外で約20億円、事業等含む年間収入は2億円以上。共同住宅だけでなく、機械駐車設備や介護施設のデイサービスやリハーサル&ライブスタジオ経営等、手掛ける事業は多岐にわたる。

ぶっちゃけ本音トーク

地面設置の太陽光投資、私は実は賛成派じゃなくてね。あれは買取が20年保証でしょ。最後使い切って、じゃあ20年後どうするの? 基本的に出口がないのよ、太陽光って。みんな節税目的とか言って、やるじゃない? でも1年目で償却取っちゃってるから、次の年から収入があって課税されてるわけ。私は資産価値がないものには投資する価値はないと考えてるので、なんでそんなもったいないことするの? って思う。20年で回収できるからいいじゃんって考え方もあるから、別にやっちゃダメってわけじゃないけど、私はおススメしません。

こんなこと聞いてみました

Q.一日のタイムスケジュールを教えてください。

A.朝は8時前に起きて、まずうがいして歯を磨くね。その後ディッシュウォッシャー(食洗器)の皿を片づけて、お湯を沸かして飲む。その頃には家族も起きてくるから、一緒に朝食を作って、過ごしやすい天気なら外のバルコニーでゆっくり食べます。午前中に仕事が無い時はジムで汗を流して、お昼食べてから午後は仕事。仕事と言っても定期的に行う仕事はないので資料整理くらいかな。思い立ったら妻と旅に出るし、あとはスタジオのオーナーだから、ドラム叩いてる(笑)。プライベートとビジネスの境がない、会社へも行かないのでノマドかな? 選択筋が多いので、それこそ自由な世界です。

Q.どんなマイホームに住んでいますか?

A.マイホームにはならないんだけど、投資対象として3年前に新築した「自分のペントハウス」に住んでいます。そもそも家を持つ気はないわけ。減価償却取れないから。いつでも引っ越せる、いつでも貸せる、いつでも商品化できる。そういうスタンスで新築を作りました。ちなみに自分のペントハウスは、国内で所有している9棟の内の1棟です。最上階のペントハウスが私の家、その下が全部賃貸、その内の一つに私のグループ会社の事務所も入居してます。物件を所有している資産保有会社に対して、自分の別のグループ会社が家賃を支払う。要は、グループ会社の内部でお金を回す仕組みを作って、内部留保を増やしているんです。

Q.息子さんにも投資について教えてるんですか?

A.放ってあります。投資についても、本人が興味を持たない限りは教えないし、資産も渡さない。彼の人生なので、自分で財産築けと。うちは厳しいよ。親はファーストクラスだけど息子はエコノミー、別々で行くんだよ。だって、息子の人生の楽しみ奪うことになるから、絶対に良いクラスへは乗せない。親の力でいいものを先に知っちゃったら、そこがスタートになるからね。下を知るから「上にいってやるぜ!」って野心が湧くんだよ。そういうのも大事でしょ。うちは貴族でもないし、普通の家なので、教育にはお金をかけても贅沢はさせません。