楽待が絶賛開催中の「大家さん謝恩祭」は、投資家が楽待を通して物件に問合せをし、その物件を購入した際、物件購入価格の1%分の現金を楽待からプレゼントするというキャンペーンだ。

実績のある投資家はこのキャンペーンをどう使うのか? 複数の不動産投資家に、物件探しから購入、所有権移転までの流れを細かくリポートしてもらうべく、日々の活動状況をお伝えする本企画。本当に物件を購入できるのかなど、リアルな実態を連載形式でお届けする。

第2回目となる今回は、国内系ノンバンクにて不動産担保融資を担当している三浦隆さんのその後の状況。前回、7物件に問合せをするも、6物件があっという間に対象外になってしまい、このまま本当に物件は買えるのだろうか…という内容で終わっていた。

それが、なんと! その後問合せた物件をスピード契約したという報告が!!

短期間でどのような活動をして、物件の購入に至ったのか、そして購入したのはどんな物件なのか、リアルな実態を公開!

三浦隆さんプロフィール

・国内系ノンバンクにて不動産担保融資を担当
・総投資額23億円。26棟、区分12戸(マンション7戸、店舗5戸)を保有
・今年に入り、1棟物件4棟、区分店舗3戸購入、賃貸戸建5戸、区分マンション3戸を売却。
不動産知識と金融知識を駆使し、多種多様な物件にチャレンジ中

前回の活動の振り返り

「大家さん謝恩祭」のキャンペーンを利用して物件を購入すると決め、物件価格が高騰している現在のマーケットでも、ライバルが少なく、割安で購入できる商業区分(区分店舗や区分オフィス)を中心に物件を探すことにしました。

商業区分は、初心者には少し不向きかもしれませんが、賃貸経営の実績さえ認めてもらえれば、築古であっても融資が受けやすく、狙い目だと考えています。

前回、7物件に問合せましたが、すでに買付が入っている、価格が希望と合わないなどの理由でほとんどの物件が検討対象外になってしまいました。

「大家さん謝恩祭」にはキャンペーンの対象となる物件と対象にならない物件があったため、対象になる物件の中から探していました。しかし、9月19日から楽待に載っているすべての物件が対象になったということで、早速気になる物件に問合せをしたところ、トントン拍子に話が進み、わずか10日でスピード契約に至りました。

一見すると利回りの低い物件ですが、エリアの将来性が高く、安定した経営が可能なこと、家賃が値上げできる可能性が高いことなどを考慮し、購入を決めました。問合せから現地調査、融資相談、価格交渉など一連の流れを時系列で報告します!

【スピード契約した物件の概要】

物件種別

区分事務所

価格

7980万円→7530万円

利回り

5.36%→5.67%

築年数

築12年

広さ

約90平米

立地

乃木坂駅徒歩1分、六本木駅徒歩8分など、3駅5路線が利用可能

物件の間取り図。地下1F のフロアにあるオフィス。

活動報告

◆9月19日(火)
楽待に掲載されているすべての物件が「大家さん謝恩祭」の対象になったということで、再度検索を行って六本木の区分事務所に問合せをした。価格は7980万円、利回りは5.36%と低めだが、エリアの将来性が高いこと、現在家賃が相場より低いこと、価格交渉の余地がありそうなことを好材料と考えた。

問合せたその日に融資をお願いしたいと思っていた信用金庫にも連絡し、購入の相談を行った。

【融資相談のポイント】

・一度相談したことのある金融機関では、購入したい物件が出てきた際の話がスムーズ
→日頃から関係構築しておき、これくらいの条件の物件なら融資を出してもらえそうという感触をつかんでおくことが重要。

・購入価格が決まっていない場合でも、購入予定額を伝えて融資相談をする
→「金額が高いので指値する予定です」「指値が通らなかった場合は、自己資金を増やすので」などと伝え、早めに評価を出してもらえるように依頼する。

物件から徒歩圏内に自宅があるため、立地についてはよく理解していたが、問合せた当日の夜、会社帰りに建物の外から現地調査も行った。

区分事務所ということもあり、調査すべき項目は少なく、現地調査の時間は10分程度。一番気がかりだった採光は問題ないと判断したため、具体的に購入に向けて動くことに。

【現地調査のポイント】

・地下1階の物件だったため、採光が取れるかどうかを確認
→光が入らない部屋は事務所として売りに出されていても倉庫としてしか借り手が付かず、家賃も大きく下がってしまうため要注意

・最寄り駅から物件までの道が平坦かどうかを確認
→急な坂を上らないと物件までたどり着けない場合には、想定している家賃で客付けできないこともある。例えば、徒歩1分と書かれているのに、体感的には3分以上かかってしまうとそれだけで入居してもらえる確率も下がるので要注意

・エントランスの状態で物件の管理状態を確認
→築12年の新しめの物件だったためそれほど気にする必要はないが、エントランス周辺の植栽や郵便ポスト回りが荒れていた場合は管理状態が悪く、入居者にも問題がある可能性があるため要注意

◆9月20日(水)
物件近くのカフェで不動産会社の担当者と待ち合わせ、資料一式をもらった。現在入居しているのはIT系の企業で5年ほど賃貸中とのこと。

価格交渉については頑張っても7600万円くらいという回答だったが、希望であればそれでOKと許可をもらい、購入希望価格7500万円と記載した買付証明書をその場で提出した。

◆9月21日(木)
昨日もらった資料を詳しく分析する他、追加の情報収集を行う。

近隣で売りに出ている店舗や事務所と比較した結果、築年数の割に平米単価が安いことがパッと見てわかり、相場よりも割安で購入できる物件だと判断できる。

【周辺物件との比較】

※クリックすると拡大できます

利回り5.3%のままでは収益性が悪いので価格交渉はしたいが、エリアの将来性を考えると今後家賃を上げられる幅も大きいため、前向きに購入を検討したい。

現在35万円の家賃だが、テナントの入れ替え時に45万円までは上げられる可能性があるため、そうなれば利回りも改善できる見込みだ。

利回りだけを見ると一見、魅力的ではないが、エリアの将来性や現在の市況を考えると安定性は抜群の物件。さらに、家賃値上げの余地もある。表面利回りだけにとらわれず、総合的に判断することが重要だ。

◆9月26日(火)
融資承認がおり、金利1.8%、融資期間30年で、6500万円を融資してもらえることになった。自己資金は1000万円までに収めたいので、事前に想定していた通り7500万円で購入したい旨を伝えて最終調整をしてもらうことになった。

【価格交渉のポイント】

本当に購入するのかがわからないうちは不動産会社も積極的な価格交渉には応じてくれない。また、具体的な根拠がないと売主に値下げ交渉の話をしづらいため、適切なタイミングで、価格交渉の材料を提供することが重要。

→買付の際は、価格の交渉をやんわり伝えておく程度にとどめ、融資承認がおりたタイミングで「物件価格7980万円に対して融資承認を得られたのが6500万円のため、自己資金を1000万円に抑えられるよう、7500万円で購入したい」と、購入の意思を明確にした上で具体的に交渉した。

◆9月28日(木)
価格の最終調整が完了し、7530万円で価格の折り合いがついたため、物件の契約を行った。7980万円から450万円の指値が通り、7530万円になったことで利回りは5.3%から5.6%まで上がった。

また、家賃を適正相場まで上げられれば、利回りは7%台になる見込みだ。

9月28日に締結した売買契約書

売買代金

7530万円

融資金額

6500万円

契約日

平成29年9月28日

物件の決済及び所有権の移転は10月30日予定。

所有権の移転が完了して初めて「大家さん謝恩祭」に応募できるため、移転後(10月30日予定)にキャンペーンに応募したい。

購入価格の1%(税別)がもらえるとのことなので、税引き価格7318万円の1%、73万円がもらえることになる。

活動の振り返り

従来はフルローンがつき、かつCFが出る物件を中心に一棟物件を探しておりましたが、今回はCFはそれほどなく、かつ自己資金が相応に必要、という従来とは真逆の物件を購入しました。

都心の物件は価値が落ちづらく、家賃の下落もあまりないため(本件は逆に退去となれば家賃上昇が可能)、自身のポートフォリオにこのような物件があってもよいかな、という感覚で購入に至りました。

また、今回初取引となる信用金庫からは、これを機にまた物件持ち込んでください、と言われていますので、新規取引のためにわかりやすい物件として本件を選んでよかったと思います。

とはいえ、このような物件ばかり増えてもCFが悪くなるので、今後は従来通りのローンが多く引けて、CFが出る物件を狙っていきたいです。

「大家さん謝恩祭」でもらえる現金については、11月も物件購入が控えているので(残念ながら、楽待経由でないですが…)、この頭金として、使わせていただきたいと思っています。

希望条件を変更した結果、不動産会社からの物件提案※も多く届いていますが、今回は紹介しきれなかったため、次回ご報告します!

次回、問合せた物件のその後の状況はもちろん、不動産会社から個別の提案が届いたら、その内容についても報告したいと思います。

※楽待に会員登録をするとニーズ(購入希望の物件条件)を登録できるようになります。ニーズを登録すると、不動産会社から個別に物件の提案が受けられます。提案物件の中には広告不可の非公開物件も多くあります。
詳しくは下記ページでご確認ください
https://www.rakumachi.jp/about/#merit

▼「大家さん謝恩祭」の詳細や物件の検索はコチラから▼

https://www.rakumachi.jp/campaign/support/

 

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「大家さん謝恩祭」の応募受付は終了しました。

たくさんのご応募、誠にありがとうございました。