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今回は、私の所有物件について紹介します。私はこれまで、取得した物件は一度も売却をしたことがありません。年数が経つにつれて、ローンの返済が進み、完済した物件もあります。

その中で、世田谷区に取得し、所有し続けている賃貸併用住宅についてお話しします。当時の私はカメラメーカーに勤めているサラリーマンで、開発職から市場をサポートする部署に移った後でした。転勤の多い部署であり、私自身も海外転勤を希望していました。自宅を取得してもいずれは日本の自宅が空き家になる可能性がありましたので、その空いている期間は貸し出すことを考えていました。

エリア探しでは「家賃の高さ」に注目

そこで、自宅をより効率よく貸し出すことができるエリアをインターネット上で探したところ、そのエリアが世田谷区でした。

理由は、同一面積の部屋の場合、東京の中でも高い家賃を得られるのが世田谷区だったからです。東京で同様の建物を新築した場合、建物施工費用はほとんど同じです。建物建築費用が同じにもかかわらず、家賃が高いということは収益性が高くなるということです。

また、世田谷区は土地価格が高いといわれますが、それは整形地の場合でして、世田谷区以外の土地の整形地と同様の価格またはそれ以下の低い価格になる場合もある路地状敷地(旗竿地)を選びました。この土地の広さは23坪ほどでしたので、土地価格は3500万円ほどでした。この土地に戸建て住宅を新築しようと思ったのです。

当時は、すでにアパート1棟とワンルームマンション2室を賃貸に出し、住宅ローンを組んで購入した多摩地区のファミリータイプのマンションに住んでいました。ちなみに、この自宅は繰り上げ返済を重ねていたため、借入額の残りは500万円ほどでした。

2つ目の住宅ローンが受けられない事態に

新築するためには、土地と建物を合わせて7500万円ほどかかります。このうち6500万円の融資を打診しました。

しかし、ここで問題が起きました。それは、この世田谷区の土地と取得し、戸建てを新築するために銀行に融資の相談をしたのですが、融資を受けられなかったことです。

理由は2つありました。1つ目は、すでに住宅ローンを利用しているため、2つ目の住宅ローンを受ける事ができないというものでした。しかし、これについては自己資金で500万円の残債を繰り上げ返済して完済することで解決できました。

2つ目は、すでにアパートローンを組んでいて、こちらは短期に完済できる見込みがないため、高額の債務を負った属性として銀行に評価されたことでした。住宅ローンの審査の場合は個人の所得から返済能力を見ることと、アパートローンはリスクを大きく見られることから、この世田谷の土地に戸建て住宅を取得するために必要な金額の銀行融資は得られませんでした。

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