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「毎月のキャッシュフローを100万にする！」

不動産投資を始めたばかりの人は、こんな目標を抱くことが多いのではないだろうか。しかし、現在の市況でそれだけのキャッシュフローを得ようとするのは並大抵のことではない。購入した不動産から思い通りのキャッシュフローが得られず、目標を達成できない人が多いのだ。

その理由として「なんとなく儲かりそう」「この利回りなら買った後でなんとかできるだろう」というような感覚で物件購入の判断をする人が多くいるからではないか、と税理士の叶温さんは指摘する。

叶さんは、東京と神戸の2カ所の事務所で、不動産投資に特化した節税・キャッシュフロー改善ノウハウを提供している税理士。不定期で開催しているセミナーには、一般のオーナーや不動産投資家のみならず、不動産業者やファイナンシャルプランナー、税理士などの専門家も参加している。

そんな立場にいるからこそ、上記のような動機で不動産を購入した結果、思い通りのキャッシュフローが得られず、目標を叶えられなかった人を数多く目にしてきたというわけだ。

こんな人は要注意！

そんな叶さんは、著書『不動産投資専門税理士が、数字の比較でわかりやすく解説！「もう失敗しない！ 間違いだらけの不動産投資キャッシュフロー戦略」: ～物件を買った瞬間から思い通りにお金を残し続けるために～』で、特に物件を購入、運営する際に、次のような条件だけで判断している人は要注意だと警鐘を鳴らす。

□ 表面利回りが高ければいいと思っている人（物件価格さえ下がればいいと思っている人）

□ フルローン、オーバーローンが付けばいいと思っている人

□ 融資期間は長ければ長いほどいいと思っている人

□ 建物価額や設備の割合は高い方がいいと思っている人（減価償却は多い方がいいと思っている人）

□ 不動産投資は節税になると思っている人

これらの要素は一定の目的を持っている人にとってはよい条件となるだろう。ところが、目的が異なれば目標とするキャッシュフローも変わるため、一概にこれらの条件がよいとは限らないということも押さえておきたい。

叶さんは、税金、売却まで考慮した物件キャッシュフロー・シミュレーションソフトを自身で開発している。このソフトによって算出される数字を比較しながら、購入条件や融資条件、節税対策など、さまざまな条件を変えると、「それらがキャッシュフローにどのような影響を与えるのか」がわかるというのである。

忘れてはいけないのは、不動産投資は「不動産経営」でもあるということだ。つまり、何かひとつ特定の条件を改善するだけでは、ベストな条件を生み出すことは難しい。具体的にいえば、「取得」「運営」「売却」を通じて総合的に改善することが成功につながるという考え方である。

そこで本書では、このソフトのポテンシャルを活用し、それら3つの観点から不動産投資を成功させるための方法をわかりやすく解説している。

「お金の残り方」を理解する

最初は「物件を買ってから売るまでのお金の残り方のイメージ」をつかんでもらうための内容。続いて、物件購入段階でキャッシュフローを最大化するための方法、そして物件所有時のキャッシュフローを最大化する方法を紹介している。

たとえば「物件価格を下げるとキャッシュフローは改善されるのか？」など、気にはなっていてもなかなか聞けない疑問に答えてくれているため、不動産投資に関する基礎的な知識を身につけることができるだろう。

また、「減価償却費で税金をコントロールする方法」「借入金の返済方法」、そして「売却で利益を最大化するための策」なども紹介。誰もが気になる「不動産投資で失敗しないために必要なこと」が解説されている点も心強い。

「利回り」や「価格」といった表面的な数値ではなく、実際の利益となる「キャッシュフロー」という視点で不動産投資を捉えることで、失敗のリスクは小さくなる。まずは「キャッシュフローに着目する」という視点を身につけるだけでも、投資は変わってくるかもしれない。

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