写真© beeboys-Fotolia

衆院選も終わりましたね。私は期日前投票をして、このコラムは香港で書いています。先日、私の15棟目(トータルで16棟購入、1棟売却済)にあたるRC一棟ものを決済しました。フルローンです。融資期間は耐用年数残いっぱいの20年で金利1.5%。今回、諸費用は自己資金となりました。ここ数年、諸費用も自己資金なしでイケたのですが、今回は違いました。手金なしで買えるのに慣れてしまうと、少しでも自己資金が出るとなんか痛いですね。

でも、本当は、そろそろ自己資金を多めに入れないとなあ、などと思っているのです。ローン比率が高いのも、いろいろと問題とリスクがありますので。

さて、投資を始めて15年目でちょうど15棟なので、区切りとしてこの15年間で私の投資哲学というか、投資指針がどう変わってきたか述べてみます。どのような投資をしてきたのかの来歴と、それぞれの時期でどのような指針を身につけてきたのか、書いてみましょう。

黎明期(2002~2003):リスクを避けてワンルーム現金買い、投資を練習

初めて不動産投資に乗り出したのが2002年でした。当時はあまり本もなく、どのように投資していくべきかわからなかったので、とりあえず練習も兼ねてワンルームを現金買いしました。文京区、川崎市、横浜市とある不動産仲介業を兼ねる開発業者から連続で買い、お金の回り方、業者との付き合いを学びました。

当時の指針は、現金買いです。不動産投資にどのようなリスクがあるのかわからない中、現金買いであれば最悪投じた現金を失うだけなので、現金買いを指針にしたのです。不動産のことを知らないのにいきなりローンを組んで失敗したら経済的に破たんすると考えました。

当時から、私にとっての不動産投資は「守り」の投資です。以前書きましたが、自分だけの収入に頼っていて、自分が倒れると給料がなくなり家族が路頭に迷う恐怖を感じたので、不動産投資で自分が倒れても収入ができるようにと考えたわけです。

当時私はコンサルティングファームにいて大金を稼いでしました。でも、私が倒れたり、解雇されたりすれば消える収入です。この収入を不動産に変えたわけです。

「お金は不動産に変えておけ」というのは祖母からの教えです。大正生まれで、関東大震災、昭和恐慌、戦争・空襲、預金封鎖と何度もひどい目にあった祖母は、苦労して稼いだお金を不動産に変えることで財を残しました。商売をしていたので、良い時ばかりではないことも知っていましたし、現金で持っているといつか消えてしまうというのを経験し、私に教えとして残していったのでしょう。

ですから、消えてしまう前にお金を不動産にしました。矛盾するようですが、現金買いなら不動産が破たんしても失うのは投じた現金だけだというのも安心材料でした。また稼げばいいし、借金で生活苦にはならないからです。

さて、不動産のお金の回り方、業者との付き合い方、税金その他のこともわかったので、ローンを組んで一棟買いに進むことにしました。練習は終わりです。

・自分が働く以外の収入の流れを作る

・お金は不動産に変える

・不動産は「守り」の資産である

立上期(2003~2008):ローンで中古木造・鉄骨一棟もの購入、プチバブル

不動産は「守り」の資産とはいうものの、お金の回り方も分かったので、拡大していくことにしました。ローンを組んでも回せるだろうとの感触をつかんだのです。

ただ、空室が怖いし、できるだけ経費をおさえたいので自分の土地勘がある地域で買っていくことにしました。東京と水戸・茨城です。東京は学生時代から住んだ東京の西北側で、価格を重視すると池袋をターミナルとする沿線に買っていきました。

ローンはオリックス銀行(当時はオリックス信託銀行)、常陽銀行、政策金融公庫が貸してくれました。少ない時には頭金を物件価格の10%、多い時には50%を入れて、耐用年数残以上のローン期間をとってくれました。フルローンという考えは持っていませんでしたので、金融機関の言われたとおりにしてきました。

5年間に8棟くらい買いました。2006年ごろプチバブルと言われる買いにくい時期もありましたが、淡々と買い続けるスタンスを継続しました。子どもとも、よく見に行ったり、物件を掃除しに行ったりした時代です。

・木造・鉄骨の中古を買い続ける

・土地勘がある地域しか買わない。ロケーションを重視

・信頼した不動産業者からしか買わない。信頼したら連続して買う

・金融機関は投資のパートナー、大事にする

拡大挑戦期(2008~2008):フルローンRC一棟もの購入

木造・鉄骨の中古を買い続けてきた私ですが、懇意の不動産業者からRC一棟ものを紹介されました。それまで私は数千万単位のアパートを買っていたのですが、この物件はRC6階建て、1億4500万円、表面利回り14%。しかもフルローンOK(結果的にはオーバーローン)になったのです。

地道な木造一棟買いに比べ、太い物件は家賃収入も太い。(現実に気が付くと経費や税金も太かった…)拡大していくのも良いかと一度、自分の指針を変えてRCに投資してみることにしました。

結果的には、けっこう大変でした。1階にテナント向け事務所が4つあり、3つ空きと空室率が高く、テナント含め満室にするのに1年くらいかかりました。経費も大きく、思ったより儲からない。特に固定資産税で家賃の1カ月分が消えました。キャッシュもぎりぎりで、当初ずいぶんとお金を投じました。この物件は、満室にして初めて太い収入となりました。

また、この物件は地方にあり、管理しているのが地場の不動産業者でした。不良入居者もいて、家賃を払わない入居者も3人いました。1人は退去しましたが、2人は居座り続けます。以前コラムにも書きましたが、初めて裁判までしたのはこの物件でした。

こうした不良入居者の場合、他の物件では保証会社を通して入居させることで対応していたので、楽でした。しかし、オーナーチェンジで購入する場合、当初からの入居者は保証会社を通っていないことがあります。また、この地場の不動産業者は保証会社を知らなかったのです。

この業者には保証会社のことを私が教えました。最初は抵抗していましたが、私の説得で新規入居者は審査を通して入居してもらうことにしました。こうしてこの物件はピカピカの優良物件になったのです。

しかし、今後の大規模修繕や、出口を考えると解体にも莫大は費用がかかるので、持ち続けることにリスクを感じ、現在の不動産価格高騰中に売却しました。

・かならず保証会社を通して入居してもらう

・物件の再生はできると自信がついた

・やっぱり木造・鉄骨で地道に行こう

巡行期(2009~2011):木造・鉄骨に戻り地道に増やす

その後も木造・鉄骨に戻り、地道に毎年1棟くらいのペースで買っていきました。2011年は、いつもの不動産業者から駐車場が持ち込まれ、水戸駅から3分の駐車場をフルローンで購入しました。

駐車場なのに、RC一棟もの以来のフルローンです。フルローンは入居がある限り、自己資金なしでお金を生んでくれる資産が手に入るので、良いですね。まるで無から有を生むようなもの。ここで、悪いかもしれない指針を身につけてしまいました。

・フルローンで自己資金なしで資産を増やすのも悪くない

震災影響期(2011~2014):現金で借地のみ購入、法人での投資開始

駐車場を決済してひと月もせずに東日本大震災がきました。私の茨城の物件も被災、実家も被災しました。茨城はけっこうな被害なのです。

私の物件も数棟被害に遭いましたが、当時は地震保険に入っているものと入っていないものがあって、入っていないものほど被害が大きく、修繕費が嵩みました。

都内や茨城にいても余震が長く続き、地震国や原発がたくさんある日本で不動産投資はまずいのではないか、などとも思い、不動産投資を控える気分になりました。地方にいって、エコな生活に振り子を大きく振った時期でもあります。物件を買う気にならなかったのですね。

震災後3年くらいは、一棟ものは買わず、借地を現金買いしていました。建物を持つのがいやになったのと、借地もまあまあの投資になったので。借地投資は継続していくことにしました。借地も7物件になりました。

また、東京と茨城で地域的に分散をさせているつもりでしたが、地震と原発事故を見ると、まったく分散に値していないと思ったので、もっと分散を意識したのもこの時からです。福岡と沖縄には投資しましたが、北海道がまだできませんね。もっと分散したいところです。

・地震保険には絶対に入ろう

・借地を増やしていこう

・東京と茨城では分散にならない、もっと地域を分散していこう

法人・新築戸建て期(2015~2017):法人で投資、新築戸建てを購入開始

震災から少し立ち直りはじめた時に、いつもの業者から新築戸建ての企画の話がきました。新築は買わないと決めていた私ですが、企画当初からの持ち込みなので検討してみました。

不動産業者が土地から仕込んでこれから建てる物件、利回りは合意して、入居も保障するとのこと。この業者としても初企画で成功させたいとのこと。さらに利回りは当面保証するとのこと。

結局いきなり8戸買うことにしました。まあ、まだ1年程度ですから、当然この物件は満室を継続してくれています。ロケーションが良いので、出口も描きやすい。入居者に売却してもいいし、更地にして再び再建築しても良い。とくに一方の土地は川の前で景色が良く、最後自己使用しても良いし、カフェを開いても良いくらいです。

新築を買ってわかったのですがメリットも多い。当初は中古投資を指針にしていましたが、新築のメリットは、なんといっても融資期間が長いので、キャッシュが残ることです。入居も良い。

先々は家賃も下落し、入居率も落ちるでしょうが、ローンの返済期間が長く、キャッシュが残るというのを経験すると悪くないと思いました。その後、新築戸建てを買っていく指針になりました。今年も新築を2戸買いました。

また、借地を法人で現金買いしていたのですが、法人でもローンを組んで不動産が買えることがわかり、法人での投資も開始しました。以降、新築戸建ても、中古一棟ものも法人での投資が中心です。

・法人で投資していく

・新築戸建てを増やしていく

これからどうしよう(2017~):自分的には御法度RC購入、さてこれから

その後、新築戸建てを増やしながら、今回とうとうRCに再び手を出してしまいました。さて、うまく回るでしょうか。

ということで、勝手ながら私の15年の投資来歴と指針を書いてみました。こんなことを書くというのは、不動産投資として今後の展開をどうしようか考えているということなのです。過去を振り返り、整理をする機会かと。

と言いながら、また新築戸建ての案件が持ち込まれました。表面利回り8%です。決済は来年。さて、どうしたものか。

今後の投資方針は、もし機会があればお伝えしますね。さて、これから香港のまちに出かけてきます。では、私信のようなコラムですいません。また次回。