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12月に入り、紅葉シーズンも終盤。物件調査などで各地へ向かう際には、色付いた山々を車窓から眺めています。不動産投資に関わるまでは各地への移動はそれほど多くなかったのですが、最近は不動産関連業務で彼方此方へ訪れることも多くなりました。以前よりも季節を敏感に感じるようになったのではないかと思います。

さて、今回は再調達価格についてです。住居系の収益物件で建物の資産評価をするにあたり、金融機関や保険会社などでよく使う指標として「再調達価格」というものがあります。正確な資産評価は不動産鑑定士などが評価するようですが、簡易的に決まった方式で算出した価格を基に判断材料とするのです。今回はこの再調達価格について、建築士の立場から検証してみたいと思います。

再調達価格って何?

再調達価額とは、建築物においてその建物の再現における評価基準となります。例えば建築物が火事で全焼してしまった場合、焼失したものと同一の質、用途、規模、型、能力のものを再現した場合、その再現に必要になる費用が再調達価格となるのです。再調達価格を算出するに際しては、各構造別に基準単価が提示されています。

鉄筋コンクリート(RC)

20万円/㎡

重量鉄骨(S)

18万円/㎡

木造

15万円/㎡

軽量鉄骨

15万円/㎡

この価格は目安であり、金融機関によっては設定単価が異なります。実際にはこの単価よりも安く評価されることが多いかと思います。上記単価に建物の床面積を乗じれば再調達価格となるのです。例えば、RC造で床面積1000㎡の建物があった場合の再調達価格は、20万円×1000㎡=2億円となるのです。

金融機関では融資審査で物件の現状資産価値を評価するときに「積算法」を使います。積算法では積算価格というものを算出するのですが、残法定耐用年数に法定耐用年数を除した値を再調達価格に乗じます。

積算価格=再調達価格×(残法定耐用年数÷法定耐用年数)となります。例えば、築19年のRC造で床面積1000㎡の建物があった場合の再調達価格は、2億円×(28年÷47年)=1億1914万8936円となります。

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