今回の相談者は、札幌市にお住まいの藤田玲司さんです。融資では国家資格が有利に働き、5年前に新築アパートを建てることができました。長年勤めた会社を退職され、これからは専業大家として不動産賃貸業に専念される藤田さんですが、果たしてそのお悩みとは?

お名前

藤田玲司さん(仮名)

性別

男性

自己資金

1000万円

ご職業

不動産賃貸業

ご年収

2016年度はサラリーマン収入800万円、不動産CF500万円で合計1300万円

2017年度は不動産収入CFで1000万円の予定

居住地

北海道札幌市

ご自宅

自己所有でローン有

所有投資物件

RC造×2

不動産投資経験

5年

はじめに

「リスク管理大家さん」として楽待新聞でもお馴染みの藤田さんは50歳。今年専業大家に転身したばかりです。最初こそ奥様から反対されましたが、時間をかけて理解を得られたそう。そんな藤田さんは今後の購入について、サラリーマン時代のようにスムーズに融資が受けられるのかを懸念しています。法人化も検討されているとのことですが、石原さんの回答は?

会社を退職しても融資は受けられるか?

藤田

私は建設系の会社に勤め、道路や橋など公共物の設計に携わっていました。堅い職業ということで、融資のときは有利でした。その会社を先月に退職しました。退職については5年前から考えていたので、計画的に辞めています。

石原

決心されてすぐに不動産投資をスタートされたのですね。プロフィールを拝見すると、様々な資格をお持ちですね。VEリーダーというのは?

藤田

これは民間資格です。提案書を書くときなど、物事を合理的に考える知識を学びます。講習を受けて試験に合格すると認定されます。技術士(総合技術管理部門、建設部門)は国家資格です。その中でも、リスク管理で学んだことは今のアパマン経営に役立っていますね。

石原

今後、不動産1本でやられる場合、藤田さんの資格はアピールの仕方によって有効に働くであろうと想像します。

藤田

私が2棟買ったときも、銀行から「この国家資格を持っていることで有利に働きますね!」と言われました。サラリーマン時代には1棟あたり2億円クラスのものを融資してもらいました。それが退職した後では、個人事業主に対してそれだけの規模の物件にすんなり融資してくれるのは厳しいのではないかと気がかりになりました。

石原

退職後も資格があるので、有利に働くのは今後も変わらないことを踏まえて、藤田さんは個人事業主として5年やられています。こちらで融資が引けると思いますよ。

金融機関も担保至上主義ですから、持ち込む物件の価値ありきの部分もあるでしょうね。土地と建物の価値が販売価格に近いほど融資は出しやすいというロジックは普遍です。ところで投資物件はお住まいと同じ札幌ですか?

藤田

2棟とも札幌です。5年前から新築を計画して、実際にできたのが3年前です。私だけでなく、知り合いの不動産関係者に協力を仰ぎながらイチからスタートしたのです。土地の選定だけはお任せして、そこにどれほどの規模の建物が建てられるのかをかなり詰めました。キャッシュフローを重視するのではなく、需要も含めて決めていきました。

石原

綿密で素晴らしいですね! 設計の段階から藤田さんも関わられたのですね。新築で大きな物を建てるのは、技術や知識もそうですが、相当な気力も必要と思います。

藤田

設計をしてくれた建築会社や、アドバイスを受けた不動産コンサルタントの力も大きく、彼らの存在なくしてはできませんでした。私は今50歳なので、60歳になったときにどちらか1棟を売ろうと思いました。そこを出口と考えましたが、今は2棟だけで規模が大きい分リスクも高いので、もう1~2棟くらい増やしたいです。

石原

新築を建てるだけの目利きとノウハウをお持ちで、これまで2棟も実現させてきて資格もある。それを地元の金融機関にアピールすれば、事業資金として自然に出てくると思いますよ!

また、融資が下りない、もしくは金額が伸びないとき、たとえば既存物件を二番抵当にするとしても担保余力はまだ十分に出ないかもしれませんが、それでも差し出すという覚悟はありますか?

藤田

はい、あります。

石原

もしかしたら一番抵当権がついている物件でさえも担保として取れるなら、その強い覚悟を見て「融資をしよう!」となる可能性もあります。こちらから申し出るべきものではありませんが、どうしてもその物件が欲しくて融資が伸びないときにはこのような使い方もあります。

Point1 一番抵当権、二番抵当権

一番抵当権は、その不動産を担保に一番目に融資したということで、二番抵当権は、その不動産を担保に二番目に融資したということ。


藤田

はい、わかりました!

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