空き家再生人・広之内友輝が、あなたのボロ物件に突撃!!

 

ガラボロ物件投資家としてお馴染み・広之内友輝さんが、空室で悩める全国の大家さんのもとへ突撃! 今回は、不動産投資歴7年、大阪にお住まいの新島さん(仮名)。遠方である札幌に2棟の物件を取得しましたが、リフォームにも少しずつ手を掛けているのに埋まりません。空室率65%と91%の物件に、広之内さんはどう立ち向かう!? 前・後編に分けてお届けします。

物件概要<1棟目>

オーナーのお悩み「広告料5カ月でも…」

まずは修繕費が掛からなそうな部屋から順に修繕・募集を行っています。修繕は大掛かりなものではなく、クロス、CFの張り替え、建具塗装、水栓の交換が主な内容です。経験のないエリアなので、家賃設定も様子見の状況です。

3点ユニットで洗濯機置き場がないのは欠点ですが、駅から近いことや近隣に商業施設も多いことから、修繕さえすれば決まるだろうと安易に考えていました。しかし客付けを開始して3カ月経っても決まらず…。広告料を奮発して、「キャンペーンで先着3部屋は5カ月」としましたが、それでも動きがありません。

部屋の修繕が完了している3部屋は、今年中に客付けしたいと思っています。なんとかなりませんでしょうか?

物件についてのヒアリング&さっそく外装をチェック

広之内さんと相談者の新島さんが札幌の某駅で合流。管理会社のオフィスを借りて、物件についてのヒアリングをします。すると、まだ物件を見てもいないのに、空室の理由を断言!!

外装のチェックでは、悩みの一つだという「サビが酷い外階段」の補修について、広之内さんの意見が炸裂します。

物件の外装チェック(音声なしでもご覧いただけます)

状況が全く異なる3部屋を比較

「クリーニングだけした部屋」「全く手を付けていない部屋」「リフォーム済の部屋」の3部屋を比較。全く手を付けていない部屋では、ものすごい『築古臭』に楽待スタッフもたじたじ…!?

その後、アポなしで客付会社に行って営業することに。撮影許可はとれませんでしたが、広之内さんが「営業の極意」を教えます。

物件の内装チェック(音声なしでもご覧いただけます)

客付会社へのヒアリングでわかったこと

□ 「洗濯機置き場(排水溝)」がないことが最大のネック

プラスのリフォームよりも、マイナスの部分を通常に戻すリフォームを。

□ 家賃が相場より高い

このエリアで洗濯機置き場がない物件が2、3件あるが、家賃相場は、1万5000円~8000円。家賃を下げて一気に決めてから、2回転目にどうしようかと考えるのがベスト。

□ 広告費が高ければいいものでもない

結局決めるのはお客様。まずは選ばれる物件にならないと、コントロールもできない。

まとめ

■広之内さんからのメッセージ

今時なかなかないほどの高利回り&ガラボロ物件を取得された決断に敬意を表します! 立地は良く、管理会社とも協力してリフォームを行っていますが、「営業」=入居付けのための客付け会社への訪問が必要ですね。「物件力」(物件の魅力)・「立地力」(立地の魅力)とともに、「営業力」が、私たちの物件の入居率を左右します。

客付け会社さんの店長は新島さんに厳しい要求も行っていましたが、あれは新島さんへの「宿題」です。これを叶えることで、今度は客付け会社さんが「新島さんがお金かけて直してくれたんだから、入居を決めてあげなくちゃ」という責任感を持ってくれます。ぜひ早く実行していきましょう!

○取材協力:株式会社ステップ(北海道札幌市)

(後編は11/20公開予定)

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