空き家再生人・広之内友輝が、あなたのボロ物件に突撃!!

 

前編から続く)

大阪に住みながら、札幌に2棟の物件を取得された新島さん。後編では2棟目の物件に突撃します!

利回り22.7%のはずが、11戸中1戸しか入居がなく、現況利回り2%という驚異の数字に…。前オーナーの奇抜すぎるリフォームが足を引っ張るこの物件。さて、どこから直す?

物件概要<2棟目>

オーナーのお悩み「とにかく奇抜すぎて…」

前オーナーがリフォームをしていない状況で募集していたため、ほぼ全空でした。しかし、適切な修繕をして募集すれば客付けできると考えています。また、安く購入できたため、多少家賃を下げても利回りが取れます。

そこで勝負できると思っているのですが…奇抜すぎるリフォームが物件全体に施されています。さっそく外壁は塗装し直しましたが、その他はどこから手を付ければいいでしょうか?

物件についてヒアリング&1階の部屋に突撃

物件についてヒアリングをした後、現地へ。1階にある、事務所として貸そうとしていたであろう部屋と、居住用の部屋をチェックします。壁にむき出しで付いている洗面台、やりかけのカッティングシート、手作りのベッドや机…。それでも広之内さんは「あらゆるところがNGだが、素晴らしい物件に化ける」と言い切ります!

物件の外装&1階の部屋(音声なしでもご覧いただけます)

なぜこの色にした?

外階段や玄関ドアに塗られた緑のペンキも気になりますが、室内にも注目。アクセントクロスや照明のチョイス、壊れたキッチンやカビだらけの部屋など、ツッコミどころが満載です。

「この企画で大賞があるとしたら、この物件じゃないか」。広之内さんがそう口にしてしまう程の衝撃的な物件の室内をご覧ください。

オーナーの奇抜すぎるリフォーム(音声なしでもご覧いただけます)

まとめ

■広之内さんからのメッセージ

この企画2度目にして「物件のイタさ部門2017年度チャンピオン物件」の登場でした! 前オーナーの改装がすべて「変」という、間違えた努力の軌跡が余りにも「イタイ」(失礼ですが事実です!)物件で、視察は面白すぎました。

しかし、私はこの物件は買いです。なぜなら、「欠点が明らかな物件は、解決策も明らかである」からです。

例えば、北海道室蘭市、大学すぐそば、向かいがコンビニ、風呂なし、1K物件で18戸中9戸が空室という物件を私は買いました。この物件の欠点は何でしょうか? 「風呂なし」であることは明らかです。では解決策は? 「風呂をつける」であることも明らかです。

今回の物件の欠点は、「内装ボロボロ、改装もボロボロ」にあること。では解決策は「内装や改装部分をきちんと綺麗にする」ことです。今回の間取りですと、1部屋10万円もあれば、壁、天井、床はピカピカになります。あと少々予算を足せば玄関ドアのフォルム張替え、キッチンやシャワーのカランの交換なども十分にできます。

しかし、全部屋改装となったら費用がかかりますので、まずは4部屋を改装し、そこからの家賃収入で随時改装を行い、3年で満室にする戦略ではいかがでしょうか?

新島さんは、管理会社の方と「ちゃん」付けで呼びあえるほどの信頼や親近感を作れていましたね。これからのオーナーはこうした、管理会社などのプロとともに経営できる方が成功できます。さらに人の話を聞く謙虚さ、ガラボロ物件に投資できる決断力まで備えた、ガラボロ成功大家のモデルのような方です。あとは営業力だけです!

■新島さんの意気込み

「ガラボロ物件を再生して夢の高利回り物件にしてやろう!」と意気込んで物件を購入してみたものの、「どこから手をつければいい?」「リフォームはどこまでやる!?」「リフォームしても空室が埋まらなかったどうしよう…」と不安を抱えたまま手探り状態で、リフォームにも二の足を踏んでいました。

今回の相談中、広之内さんに何度も「これはいい物件買いましたね 」「満室になりますよ!」と言っていただいて、迷いが消えました。

マーケティングの重要性、具体的なディスプレイの方法など今回のアドバイスを生かして、いいご報告ができるように頑張ります! 今回はお忙しい中、本当にありがとうございました。

○取材協力:株式会社ステップ(北海道札幌市)

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