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皆様は「生産緑地法の2022年問題」をご存知ですか? 実は不動産投資家の間で、2020年東京オリンピックに次ぐホットな話題なのです。

生産緑地というのはひと言でいうと、大都市圏に存する市街化区域内の農地のこと。国土交通省の「平成25年都市計画現況調査」によると、現在1万3859ヘクタールが存在しています。1991年の生産緑地法改正により、市街化区域内の農地で生産緑地地区に指定されると、所有者は農地として管理することが義務付けられました

また、生産緑地の指定から30年経過したとき、所有者は市町村に対して買い取りの申出を行うことができ、市町村は特別な事情がない限り、時価で買い取らなければならないと定めています。

1992年から30年が経過する2022年以降に、一斉に買い取りの申出が行われた場合、財務的理由により市町村が買い取るということは難しいと思われます。その結果、開発業者が購入することにより、宅地化が進むのではないかと予測されています。これが「生産緑地法の2022年問題」といわれるものです。

指定されると、どんなメリット・デメリットがある?

平成バブルのころ、三大都市圏を中心として地価が高騰する中、市街化区域内の農地に対しては宅地化の促進と税負担の公平性の確保が強く求められることとなりました。これに対応するため、三大都市圏の特定市では平成3年以降、保全する農地と宅地化する農地の区分が行われ、保全する農地については生産緑地地区の指定が行われたのです(H24年、農林水産省「都市農地に係る土地利用計画制度について」参考資料による)。

生産緑地に指定されることのメリットは、相続税、固定資産税などの税金が宅地に比べると非常に安くなることです。相続税での土地の評価額は、宅地の65%~90%も減価されます。固定資産税も農地扱いになるため、規模にもよりますが、数百円から数千円となります。

反対に、デメリットとしては「建築物の新築、宅地造成などを行う場合には、市町村長の許可を受けなければならない」とされ、「更にこの許可は、農産物の生産集荷施設や市民農園の施設などを設置する場合以外は原則として許可されない」となっています。ひと言でいうと、生産緑地に指定された土地に建物は建てられないということです。

 メリット

税金が安い

 デメリット

建物の建築が制限される(原則できない)

2022年に指定が解除されるとどうなる?

上にも述べましたが、生産緑地の指定から30年経過した2022年以降、生産緑地を開発業者が購入することにより、宅地化が進む可能性が高いと思われます。

ただし、国も農地の転用対策として「都市緑地法等の一部を改正する法律案」を平成29年2月10日に閣議決定しました。この中で、

[1] 生産緑地地区の一律500㎡の面積要件の緩和(一律500㎡から条例で引下げ可能に)

[2] 生産緑地地区内で直売所、農家レストラン等の設置を可能とすること

[3] 生産緑地の買取り申出が可能となる始期の延期(30年経過後は10年ごとに延長可)

について記しています。

・生産緑地の面積を引き下げて、適用範囲を増やすこと

・生産緑地で利益を得ることが可能になり、維持しやすくなること

・30年経った後も更新することにより、市場に出る生産緑地の減少を目指していること

などを目的としていると思われます。

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