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不動産の購入や賃貸経営には、多かれ少なかれさまざまなトラブルが発生する可能性がある。実際に弁護士のもとに持ち込まれた事例や裁判例から、こうしたトラブルについて知識を得て、自身の不動産投資に役立ててもらいたい。

今回は、投資用不動産購入におけるトラブル。いわゆる「デート商法」的な営業手法によって物件を購入した女性が起こした実際の裁判例から、デート商法はどのような手口なのか、また、どのような点に気を付ければいいのかを確認してほしい。

利回り4%の区分を買ってしまった…実際の裁判例

以下に記載するのは、2016年に東京地裁で判決が下された損害賠償請求事件だ。

判決によると、2011年、当時30代だった女性Aは、婚活サイトを通じて男性Bと出会い、メールのやり取りをするようになった。BはAに対して好意、あるいは交際や結婚をちらつかせるような言動をとっていたという。それから数カ月後、Bは投資用区分マンションの購入を勧めるようになった。その際には「空室の心配はない」「家賃保証がある」「節税効果がある」と勧誘。Aは購入を否定したが、Bは「そんな考えでは一生結婚できない」などと執拗に述べ、だんだんAも購入を考え始めるようになったという。

Aはその後も慎重にシミュレーション表などを作成、マイナスになる可能性を告げたが、Bはこれも否定し、さらに「いい物件は早くなくなる」などと急かした。Aはこれを受けてとうとう約2700万円の区分マンションを購入してしまった。しかし、Aが売買代金を不動産会社に支払った後、Bと連絡がつかなくなったという。

なお、購入にあたって、Aは金利3.6%程度で2500万円近くの融資を銀行から受けている。区分マンションの年間家賃収入は100万円前後で、実質利回りは4%にも満たない計算だ。

連絡が取れなくなったことで不信感を覚え、さらにBらが組織的に婚活サイトを利用して投資用マンションの販売勧誘を行っている記事をインターネットで発見したAは弁護士に相談。Bを被告として、約110万円の損害賠償を求めて提訴するに至った。

東京地裁はBによる勧誘行為を「言葉巧みにAの恋愛感情及び信頼感を醸成させたうえで、原告の意図に合致するものではない購入契約に至らせるもの」で、「社会的な相当性を欠く違法なものとして、不法行為と認めることができる」と指摘。Aの訴えの大部分を認め、Bに対して約90万円と、全額ではないものの損害賠償の支払いを命じている。

婚活サイト利用活発化でトラブル多発

あおい法律事務所の浅井淳子弁護士は、こうした婚活サイト、婚活パーティなどで出会い、投資用不動産購入の勧誘を行う、いわゆる「デート商法」的なトラブルは多いと話す。

「最近は婚活サイトなどの利用が活性化しているので、トラブルは少なくありません。特に婚活サイトだと年収や年齢、業種などがわかるので、悪徳な業者からすると狙いがつけやすい。ちょっと会いませんか、ということから始まり、だんだんと投資に詳しいのだと話すようになり、そこから生涯年収や保険の話をするようになります。好意もあってそういった話を怪しまずに『詳しいんだな』と思ってしまう人がいます」

また、婚活を建前にしているため、突然の誘いでも不信感を持たせず、声もかけやすいのだという。今回の事例は女性が被害者だったが、浅井弁護士によると男性が被害者となるケースもあるそうだ。

こうした投資用不動産の購入勧誘は、必ずしも違法となるわけではない。今回の事件で損害賠償請求が認められたのは、勧誘行為に「社会的な相当性を欠く違法」があったからだという。

「この事件の購入の勧誘は、民法709条の不法行為にあたると認められました。『将来』をちらつかせて適切な判断をできなくさせ、さらに将来結婚するつもりもないのに勧誘している部分が、違法だと判断されたということです」(浅井弁護士)

だが、この不法行為の要件となる「社会的な相当性を逸脱している」行為については基準がきちんと決まっているわけではない。そのため、違法性が認められるかどうか、個別のケースによって判断は分かれるという。「特に、こうした営業が巧みな人は明確な言葉もなく、男女の仲まで至らずとも好意があるように見せることができる。被害者本人からするとデート商法に近いのに、客観的にみるとそこまでいかない。こうした事件は、証明が難しいんです」

また、今回の事件ではBはAに対して、購入を焦らせるような言葉も発している。これについて浅井弁護士は「営業トークがどこまで認められるかという点ですが、本当は別の顧客がいないにもかかわらず、焦らせて買わせることは違法となる要素の1つです」と説明する。その場合も、民法上の不法行為にあたるという。ただし、注意すべきなのは「これを裁判などで証明することが難しいこと」だ。

「顧客リストなどを証拠として出してくれと言って被告側が本当に出してくれればいいですが、出さないことがほとんどでしょう。また、担当者が『本当に契約したいという人がいたんです』と言ってしまえば、それが通ってしまうこともあり得ます。不法行為などの裁判においては、違法性をこちら側(原告側)が証明する義務があるので、そこをクリアできるのか…できないわけではありませんが、難しいことは事実です」

浅井弁護士はそれでも、「こうした営業手法は違法になりますから、不動産会社さんは気を付けてほしい」と警鐘を鳴らす。

「あなたを思っているなら相談を勧めるはず」

浅井弁護士は、こうしたデート商法にかからないようにするために、「まずは冷静になるようにしてください」と呼びかける。「もちろん、なかなか難しいとは思います。しかし、出会ってすぐに投資の話をされるという場合には、慎重になってほしいです。家族や友人にきちんと相談してください」

浅井弁護士によると、こうした勧誘を行う人間は、被害者に対して「家族や友人にそんなことを相談したら心配してしまうから、誰にも言わないほうがいい」と勧めるのだという。

「秘密を共有した喜びもできますし、裁判においてもきちんとした判断能力がある大人が『相談しない』という判断を下したと見られてしまう可能性もありますし、本当に巧みな手口だと思います。デート商法的な営業では、私が相談を受けたほぼすべての被害者がそのように言われています。ですが、こうした言葉には乗らず、周囲の人に絶対に相談するようにしてほしいです。本当にあなたのためを思っている人間は、相談しないほうがいいなんて言いません。相談してから決めたほうがいいと言ってくれるはずです」(浅井弁護士)

恋愛感情なくとも違法な場合も

今回は恋愛感情を利用したデート商法の裁判例を紹介した。しかし、こうした民法上の不法行為と認められるためには、恋愛感情は必須の要件ではない。間に信頼関係などがあり、それを利用して嘘の儲け話などをしている場合には、「社会的に相当性を逸脱している」と判断される可能性もある。

浅井弁護士は「例えば、信頼している他の大家さんなどから『この物件はとてもいい』などと言われて紹介を受けたケースについては、それだけをもって違法とは言えません。しかし、まったく利益が上がらないにも関わらず『とてもいい』などと紹介することは、不法行為に当たる場合もあります」と指摘する。

また、万が一その勧誘に不動産会社からのキックバックがあったり、多くの人を勧誘したりする場合には、「勧誘する側にはその物件や仕組み、メリットやデメリットを詳しく説明する義務が生じます。メリットばかり強調して、大きなデメリットを隠している場合には、違法性が認められることがあります」という。

こうした事件にあわないようにするためには、何よりも「自分はあわないだろう」という意識を捨てることが重要だ。どのようなうまい話があっても乗らず、慎重かつ冷静な判断力が求められる。

(楽待編集部 浜中砂穂里)