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不動産の購入や賃貸経営には、多かれ少なかれさまざまなトラブルが発生する可能性がある。実際に弁護士のもとに持ち込まれた事例や裁判例から、こうしたトラブルについて知識を得て、自身の不動産投資に役立ててもらいたい。

今回は、相場よりも高額な物件を購入してしまったトラブル。相場よりも高値での物件購入はどこにでもあり得そうな事例だが、こうしたことでの損害賠償請求を認められるためには、どのような要件が必要になるのだろうか?

差額分1500万円を求めて提訴

少し古い事例だが、1994年、東京地裁で下された損害賠償請求事件の判決を紹介したい。

1992年、医者であったAは節税を目的として、B社(代表取締役C)に投資用不動産の紹介を依頼。その際には、収支管理や節税対策も委託することとした。B社はAに対して約5000万円の物件の購入を勧めたが、その金額が高額であるため、Aは他の物件を探してほしいとB社に要求したという。

しかし、B社は「他に適当な物件はない」と話し、Aは結局この物件を購入することに。その金額は当初より高く、約5800万円での契約となった。だが、Aは物件購入後、実際の物件の価値は4000万円程度であり、その差額分の損害を被ったとして債務不履行による損害賠償を求めてB社およびCを相手取り、訴訟を提起した。

この事件についての判決は、B社およびCに1500万円の損害賠償の支払いを命じるものだった。

判決によると、東京地裁は「B社やCは、Aに不動産を買い受けるかどうか、判断できる情報を提供する義務がある」と指摘。その上で、「Aはいったんその不動産購入を価格が高すぎることを理由に断っているのだから、それを知りながら再度購入を勧める以上、情報提供の義務はいっそう増すものだ」としている。

にもかかわらずB社は値上がりの理由などを明確な説明をしていないと地裁は判断し、「十分な情報も与えず、かつ合理的な理由もなくより高額な売買契約を締結させているのだから、B社らの行為は債務の本旨に従った履行とは到底評価できない。むしろ、正確な情報が与えられさえしていれば、Aは売買契約を締結しなかっただろうと推認できる」と述べている。

損害賠償請求が通ることは難しい

今回の事例で、地裁はB社(およびC)の「債務不履行」を認めている。これは民法415条の規定だ。あおい法律事務所の浅井淳子弁護士は「この事例の場合、不動産会社が十分な説明をするという義務を果たさなかったということで、損害賠償が認められました」と解説する。

物件価格が高騰している今、不動産会社が提示した価格が本当の価値よりも甚だしく高いケースはあると考えられる。浅井弁護士は「購入後、時間がたってから『実は高く買わされたのでは…』と相談に見える方は少なからずいます」と明かす。ただ、こういった事例で損害賠償請求が通ることは「非常に難しい」という。

「例えばダイヤではないものをダイヤの価値があると言って買わされたら、それは違法になります。ですが、不動産の場合はある程度の相場があるにせよ、価格に流動的な要素が多く、例えばファミリータイプの広さの物件であれば、1部屋で1000万円くらいの増減がある場合は多い。また、その物件の価値が本当に価格より著しく低いと客観的に定めるということも難しいという事実があります」(浅井弁護士)

そのため、提訴まで至らないケースも多いという。そういった場合にはオーナーが弁護士に解決を依頼し、不動産会社に物件の買い戻しなどに応じてもらうよう交渉をお願いするケースは多々あるそうだ。

ポイントは「説明義務」

今回の事例では判決にあるように、Aがいったん購入を断っていることから、「情報提供義務のハードルが高くなっている部分はポイントだと思います」と浅井弁護士は話す。

「執拗な勧誘があり、その違法性が認められるという以外で、持ち掛けられた商談ですぐに買ってしまったようなケースでは、損害を受けたとしても『うっかりしていたんだろう』と判断されてしまう可能性は高いです」

民法に基づくと、不動産会社には説明義務があるとはいえ、「どのように説明するか、こういうふうにしなさいという細かなガイドラインがあるわけではない」(浅井弁護士)。どこまでの情報提供が求められるかは、ケースバイケース、あるいは裁判官の判断次第となってしまうのが現状だ。

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