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2017年も残すところあと約1カ月。不動産投資市場に目を向けると、今年は全国的に物件価格の上昇傾向が続き、利回りの低下から規模拡大を控える投資家も増加。一方、地銀を中心に金融機関の融資姿勢に変化が現れてきているものの、低金利で資金調達がしやすい状況は続いており、購入意欲が旺盛な投資家も依然として多い。

果たして今は「売り時」なのか、それとも「買い時」なのか? そして、これから「狙い目のエリア」はどこか? 楽待新聞の読者を対象にアンケートを実施し、不動産投資家が「いま」の市況をどのようにみているかを探った。(調査期間:2017年11月8~19日、有効回答数:294件)

いま、投資用不動産は売り時だと思いますか? 買い時だと思いますか?

■「今を逃したくない」

現在の市況については、やはり物件価格の高騰が続く中で「高値で売れるチャンス」と、「売り時」とみている投資家が多い。新規参入者が増加し、融資が引きやすく購買意欲も高いことから、「売り手市場の今を逃したくない」と考える投資家が目立つ。これから融資が厳しさを増すことを見越し、「売りたくても売れなくなる」という危機感を持っているケースも多いようだ。

購入する視点では、利回りの低下から「買い時ではない」と判断する投資家が多数。首都圏を中心にミニバブルの様相を呈しており、過熱する市場に警戒感を示す声も目立ち、買うには割高すぎて「待ち」の時期と考えているようだ。

「売り時」の意見

「低金利・銀行融資が潤沢で需要が供給を上回っているので、物件価格は高止まり。もうそろそろ限界点かと」(千葉・65歳男性)

「利回りが低くても買い手が現れる。買い手に融資が付きやすく、強気の価格で利益が得られるから」(大阪・31歳男性)

「都心は10年前の相場を考えると異常な低利回りで取引されていて、これ以上の上昇は考えにくい。海外勢もそろそろ売りに走る」(神奈川・36歳男性)

「昨年8000万と言われていた父親のマンションが今年1億3000万で売れたから」(愛知・59歳男性)

■優良物件は眠っている

一方で、「買い時」と答えた読者からは「まだ融資が引きやすいから」という声が最も多かった。日銀・金融庁の監視強化が報道されるなど、多くの投資家が融資の厳しさを指摘しているが、それでもまだ金融機関の姿勢は積極的という意見が目立つ。逆に融資が厳しくなっていることから、物件を買える人が少ないため今こそチャンスと考える投資家もいる。

東京五輪に向け、しばらくは値上がりが続くと見ている投資家も少なくない。首都圏の読者を中心に「価格が高騰している現在もまだ優良物件がある」「中には掘り出し物もあり、交渉次第でいい物件が買える」といった声も多く聞かれた。

「買い時」の意見

「全体的には融資が付きづらくなっているが、それでも融資してくれる金融機関はまだあるので」(宮崎・45歳男性)

「いい物件があれば、いつでも買い時。最近いい物件の情報が多く入ってくるから」(岡山・33歳男性)

「価格が高く利回りは低いが、融資も付きづらく買える人は多くない時期。ピンチではなくチャンスだと思う」(愛知・58歳男性)

「融資が厳しくなっている今こそ、自己資金を蓄積してきたものが物件を買う好機である」(東京・75歳男性)

■結局は投資戦略次第

最も多かったのは「どちらともいえない」という意見。銀行融資が絞られていることから、「買いたくても融資が受けられず、売りたくても買主に融資が下りない」という声が上がった。また、「今が転換期」とみる読者も多く、「ピークから下降局面に向かうのを待つタイミング」「融資引き締めでもうすぐ価格が下がるはず」という見方も多かった。

目立ったのは「結局は本人の投資戦略や物件、エリア次第」という回答。「自己資金に余裕があれば待ち、借入必須なら今が買いのタイミング」「物件を持っていない人は融資が厳しくなる前に買うべき」といった意見もあった。節税やキャッシュフロー狙い、転売目的など、投資スタイルによって判断は分かれている。

「どちらともいえない」の意見

「区分マンションを売りに出しても希望価格で売り手が見つからず、新たに築古戸建てを探しても指値が通らず安くならない」(栃木・39歳男性)

「高いから売り時ではある。が、都市部のいい物件も売りに出ているので、交渉次第でいいものが買える買い時である事も確か」(愛知・40歳男性)

「物件選びを間違えず、長期保有前提なら利益確保は可能。ただ融資が厳しくなってブームが冷めてからの方が追加購入は有利」(東京・55歳男性)

「一度きりの人生。自分の意思で動かせないマーケットの波に合わせたり、1、2%程度の利回りの差を気にしたりするより、人それぞれのライフサイクルでタイミングを逃さないことの方が大切だと思う」(大阪・48歳男性)

あのコラムニストはこう見ている

■どこでも「鉄板」はある

埼玉サラリーマン大家さん
投資歴:約15年
所有物件:東京都、埼玉県に6棟、57室
総投資額:3億円弱
年間家賃収入:3000万円

基本的には売り時だと思います。もうじき相場に変化が現れる気もしますが、高値水準が続いている今が売却したい方にとってはチャンスタイムでしょう。ただ、私の場合は売却は考えていません。どんな時期でも買うに値する物件を探して、買ったら売らずに持ち続けるのが基本戦略です。

今後の人口減少を考えると、関東圏では国道16号線の内側までを投資エリアとしておいたほうが安全度は高いかもしれません。1都3県以外に自宅がある方なら、自宅近くのエリアで今後20年くらいは賃貸需要が持ちそうな「鉄板」の地域が狙い目だと思います。そうすれば地銀や信用金庫のエリア内なので融資にも強くなり、経費率の低い筋肉質な経営が可能となります。すると、遠くの投資家では利益が出ない物件でも利益が出るのです。

都心では「駅前」という要素が重視されますが、地方になると駅前は暮らしにくい場合もあります。「新築戸建てが増えている」「有力なチェーン店が多く出店してきた」などが判断材料になるでしょう。どんな地域でも、10年、20年と長期的な視点で儲かる賃貸経営を目指していけば健全に資産を増やせると思います。逆に、厳しいエリアで安く仕入れて、高利回りで運営して数年で投下資金を回収する手法もあります。どっちが良いかは人それぞれですね。

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