「空き家再生人」としてお馴染み、広之内友輝さんといえば、明るいキャラクターと弾ける笑顔が印象的だろう。その人柄で不動産投資のチームを作りながら、国内外で26棟、10億800万円にも及ぶ投資を実践してきた。曰く、「ガラボロ物件(ガラガラでボロボロの物件)」が中心なこともあり、16.2%という高利回りを実現、1億円を超える年間家賃収入から、5000万円ものCFを手にしている。

しかし、「自分には価値がない、そう感じたことが原点かもしれません」。成功と笑顔の裏には、壮絶な過去があった。

高校の頃から不動産に支えられて

「私、二浪したんですよ。なのに行きたい大学にも行けなかった」

通っていたのは北海道の進学校。浪人するための予備校費用、そして遠方の予備校に通うための入寮費用など、何百万というお金を全て親に払わせた。運悪く、2歳下の妹の自立と重なり、家具・家電代も一気に掛かることになる。

「冷蔵庫2台、洗濯機2台、電子レンジ2台とかで、荷造りの時に6畳の部屋が1部屋埋まるほどでした。ただでさえお金を掛けさせたのに、こんな家電まで用意してもらわなきゃいけないなんて…。すごく申し訳なくて情けなかった」

そんな中、サラリーマンである父が、当時アパートを1棟所有していたこともあり、食いつなぐことができた。「私が無茶できたのもアパート収入のお陰だなって、その時から興味がありました。『家具・家電が全部付いてるアパートがあれば、私でも入ったのに』なんて、アイディアを膨らませるほどです」

結局、希望する大学には行けず、滑り止めの国立大学へ進学。周りの期待に応えられなかったことを後悔しながらも、卒業後に年収500万円のサラリーマンとなる。なんとか軌道修正を果たしたが、また外れることになったのはある「転換期」がきっかけだった。

事業の失敗で7000万円の借金を抱える

給料10%削減─。10年間コツコツ勤めた会社からの突然の宣告だった。「会社の経営難が原因でした。自分の人生は、見たこともない本社のおじさんに決められている。人に支配されている生活が嫌だと、初めて実感した瞬間でした」

こうしてサラリーマンを辞め、不動産投資を…と思いきや、手を出したのは宿泊業だった。「単純に、人を幸せにする仕事がしたい」。そんな想いで踏み切ったが、ここからさらに泥沼にはまっていく。

1件目は知人から勧められた岐阜県の施設。宿泊業の事業譲渡を受け、社長として携わった。築古だが趣のある25部屋の施設で、月130万円の家賃を払いながら運営した。「忘れもしない2007年4月13日。運営初日に施設に行くと、社員が1人いました。今日ご予約は? と聞くと『ゼロです』と。明日は? 『明日もゼロです。明後日もゼロで…明々後日に一人泊まりがあります』。もう真っ青になりました」

「こんなことも確かめずに始めてしまった」─。しかし後悔先に立たず。追い打ちをかけるように事件は起こる。

「風呂場の天井から水漏れがすると。たわんでいたから上に行ってみると、屋根に1mくらいの穴が開いていました。その下(風呂場の上)は屋根裏で、そこには雨を受けられるように、衣装ケースとブルーシートが置いてあったんです。こんな状態で放置されていたなんて…愕然としましたね」

施設を借りて事業を行うための保証金1300万円の他、屋根等の修繕費で3000万円、赤字で支払えない家賃が毎月数百万ずつ嵩み、倒産寸前に追い込まれた。

そうして背水の陣で挑んだのが、2件目となる北海道の施設の買収だった。「1億5600万円でその施設を購入しようと、銀行の支店から内諾ももらっていたんですが…本部で下りなかったんです。その時の違約金が20%の3120万円でした」

信じがたい話だが、こうして計7000万円超の借金を抱えることになった。

「退職金から何から全部つぎ込みました。カードローンの枠も全部使い切って。私の親から借金して、それをつぎ込んでもまだ足りなくて。妻の親からも借金をして。もう全てから逃げたかった。この失敗を償うには、生命保険しかないとまで考えていました。でも、この借金を知った妻が流産のピンチに陥った時、私の恩人がこう言ったんです。

『いいか、死にたければ死ね! その代わりお前は三代苦しめるぞ! 親も、子供も、孫すら、お前が自殺したら苦しめられるんだ! あの子は自殺者出した子の家だって言われ続ける。それでもいいと思ってるんなら、死ね!』

涙も出ず、呆然としましたね。あぁ、生きていても死んでいても迷惑を掛けるんだと気付かされて。それで前を向くことにしました」

全くのゼロからのスタートで不動産投資に踏み切ることになるが、宿泊業とはいえ「不動産」で痛い目を見ているのに、なぜまた不動産だったのだろうか。

「周りにずっと迷惑を掛けてばかりで、人の役に立ちたいという想いがずっとあって。不動産はぴったりだと思ったんです。だって、住むところって絶対必要じゃないですか。それで今、正社員がどんどん少なくなって、期限付きだったりする。要は、非常勤の人が増えているわけです。生活保護者も増えてますよね? もし安い家賃で良質なアパートがあれば、喜ばれると思ったんですよ。古くてもいい、ただ部屋の中は綺麗にしようと」

自分も学生の時、父の1棟アパートに支えられていた─。その事実を思い出したことも後押しし、大手不動産会社のHPを覗いたことが運命の物件との出合いだった。

北海道室蘭市、当時は築25年の18戸のアパート。HPで2億、3億の物件が並ぶ中、1400万円のこの物件は、ひときわ目立って見えた。「国立大学まで徒歩10分圏内、斜め向かいにはコンビニまであります。こういう時に限って妻の帰りが遅くて、ウロウロと落ち着かずに待っていたのを覚えています。本気で、こうしているうちに売れてしまったらどうしようと。心臓がバクバクいうくらい慌てていましたね」

空室率は50%、それでも融資が返済できる試算だった。家賃は1戸1万8000円だが、リフォーム費に100万円を掛けても利回りは25%超えた。美味しい物件だと確信し、現地調査を経て購入。地銀でフルローンを受けることができた。

「この物件は空室の理由が明確で、お風呂が付いてなかったんです。だから付ければ確実に埋まるだろうと。その他は手探りでしたが、フローリングやタイルカーペット、腰壁を換えて。築古の雰囲気をガラッと変えたところ、お陰様で満室にできました。人間、追い込まれたら、やるしかないんですよね。死ぬ気になったら必死になるでしょう? このアパートは『やればできる』と証明してくれました」

20万円超の収入が安定して入ってくる─。この時の喜びをどう表現できるだろうか。二度と失敗できないというギリギリの状況で、やっと掴んだ成功の一端。この実績が自信に繋がったことは、言うまでもない。

それでも苦労は絶えず

その後も収入の軸を増やすべく、物件を買い進めた。しかし、5棟目でまた新たな危機に遭遇している。場所は千歳市で価格は約7000万円、フルローンで購入した築28年のマンション。初めてRC造にチャレンジした物件だった。

「最初満室で買ったんですけど、そこから1戸空き、2戸空き…。それだけでも不安だったのに、隣のお寺が、私の物件の敷地内に空き地を所有していて、そこにお堂を建てることになっちゃって。そうなると、最悪4階部分まで真っ暗になる可能性が出てきたんですよ。その時も青ざめました」

借金の返済は、その物件だけで約80万円。他の物件の収入から補填しても何十万円の赤字となる。さらにRC造だったため、固定資産税も100万円以上掛かっていた。「空室の部屋のポストにガムテープを貼ってたんですけど、あらためて見たらガムテープだらけで…。ポストの前で『このままいたら本当にもう倒産だな』って呆然としましたね。これを埋めなきゃ、生きていけないと」

そこからまた必死になった。物件名を変更したり、エアコンを付けたり、家賃も下げたり、駐車場を契約したり、あらゆる手を尽くした。時にはマイペースな管理会社と喧嘩にもなることもあった。「『家賃を下げすぎだ!』とか『ここまでする必要ない』とか、電話口で散々怒られました。だけど本当に必死で、自分の意見を曲げなかったんです」

努力は報われ数カ月後、15戸中8戸の空室を満室に持ち直すことができた。ペット可を売り文句にして若い女性を、日影になってしまう部屋には昼夜が逆転している飲食店勤務の人を入居させた。不幸中の幸い、1階は社会福祉法人が入居しており、「移転すると利用者が不安になるから」という理由で入居を続けてくれた。

「何をしたらいいか分からない状況で、物件の問題点を教えてくれたのは、賃貸仲介会社さんでした。例えば駐車場。『近くに駐車場ありますから』じゃなくて『契約駐車場があります』だと、印象違いますよね。契約さえしておけば『駐車場あり』で案内してくれるんですよ。そういう細かいテクニックを学べるくらい、信頼関係が作れたのは大きいですね」

苦戦しながらも規模を拡大する中で、「やっと安定した」と感じたのはいつだったのだろうか。

「投資を始めて5年の時ですかね。所有していた8棟のうち、1棟を売却したんです。売却時の利益が1000万くらいあって、それがほとんど手残りになりました。万が一、百万単位の大規模修繕が発生しても盤石ですし。やっぱり手元の資金ができた時に、初めて安定したなって実感がありました」

これまで売却を視野に入れたことはなかったが、仲介会社からの「売却をしたら本物の投資家になれる」という言葉が刺さった。「今までやっていたのはプロパティマネジメントなんですよね。で、購入したり売却したりするのはアセットマネジメント。そこを全部やれて一人前っていうのが印象的で。売ればまとまったキャッシュが入ってきますし、残債が減れば再投資も可能になるので挑戦しました。それで、積算評価が高かった物件を売りに出したんです」

ついに「本物の投資家」へとステージを上げた現在、築古の出口についてはこう考えている。「所有し続けた時、税金を考慮してもしっかり黒字化するかを計算して、厳しければ売却する。これを4年目のタイミングで判断しています」

法定耐用年数を超えた木造物件の場合、4年で減価償却を迎える。1年あたりの償却費が大きくなるため、その分税金が減り、キャッシュが貯まる。しかし4年を過ぎると元本返済部分にも税金が掛かるため、一気に支出が増える。ここが一つの区切りだという。

「でもその時点で、借金は半分弱返し終わってるんですよ。それだけ安く買ってるのと、返済期間を10年と短くしているので。だから、買った時の値段で売っても利益は得られます」

こうして「売却」をも自らの武器とし、1年に1~2棟資産を入れ替えながら規模を拡大していく。

10年以内に、日本は大混乱に陥るが

国内で規模を拡大してきた広之内さんだが、2016年からカンボジアのコンドミニアム投資に乗り出したのは、日本への危機感からだという。

「少子高齢化はあまり気にしていません。突然ガクッと減るわけではないので。ただ、国債の発行残高があまりにも…。我が国の発行している国債の半分は日銀が買っているんですよ。これはもう、いつ国債の価値が失墜して、日本円の価値が暴落してもおかしくない。今は日本の国富があるから、ある程度財政ファイナンスが許容されていますけど、破産したら猛烈なインフレになるでしょう。10年経たずして大混乱が起こると予測しています」

大混乱の中、円資産しか持っていない日本人がほとんど。一本足打法では勝てないと踏んで、すでに動き出しているのだ。では、日本にはもう暗い未来しか待ち受けていないのかというと、「混乱が終わったら、その後日本は生まれ変わってすごい国になる」と広之内さん。

「インフレになると、借金がチャラになる。簡単に言うと、200%のインフレになったら、家賃は2倍になり、借金は半分になる。日本の国債も同様です。さらに日本円が暴落して円安になったら、輸出産業も世界中から日本に戻ってきますよね。かつての高度経済成長期の日本のような国に生まれ変わります」

どんな状況が起きても戦い続けられるように、先を読み、行動する。原動力は、両親、妻、子供達だという。「『大切な人達』のために、今私ができることをするのは当然です」

こうして国内外あわせて26棟、総投資額10億800万円まで上り詰めた。あらゆる苦難を乗り越えられたのは、広之内さんの言う「大切な人達」の支えがあったからだ。

「自分と妻の両親にも、ようやく借金を返し終わりました。今では少しずつ親孝行しています。沖縄に連れて行ったり、パリに連れて行ったり。ただ本当はね、そんなんじゃなくて、安定した仕事を続けていくことが一番の親孝行だと思いますよ。元気で、ちゃんとした会社に勤めて、ちょっとは物件を持っていたら最高の親孝行ですよ。私みたいなのは、親孝行ではなくて罪ほろぼしです」

今後の目標は「投資家を育てること」だという。「楽待さんの『空き家再生人企画』もそうですし、自分でやってる『サラリーマン1億円倶楽部』もそうです。全力で、本気でサポートしています。運命の神様もきっと『お前よくやった』って言ってくれると思うので。失敗ばかりしてきたけど、生きてきたことを許してくれるかなと」

最後に、自身の投資目標はないかを尋ねると、「今はない」という意外な答え。

「もう資産は築いたので。年収2000万円を超えると、それ以上収入が増えても、生活レベルはあまり変わらない。要は、自分の幸せはもう十分なんですよ。妻もいて子供もいて、家もあって、車もあって、仲間にも恵まれて。あとはみんなの役に立てて『いや~かっこいいな』っていう人生を生きられればいいなと思っているので。それが幸せだと本当に思ってるんですよ。困っている人がいたら助けてあげるべき。そう率先できる人間になりたいなと思っています」

プロフィール

1973年9月13日生まれ、44歳。年収500万円のサラリーマンから起業するも事業不振、契約破棄等で7000万円もの失敗を犯し、自己破産寸前まで追い込まれる。そこから不動産で人生を「再生」し、今では総投資額10億800万円、年間家賃収入1億円に及ぶ。著書に『貯金100万円から月収50万円生活』がある。

ぶっちゃけ本音トーク

空き家再生人もやってますし、「私=築古」みたいなイメージあると思いますが、実は新築も手掛けたことがあります。大手の建設会社で、4400万円だったかな。自己資金をほとんど入れなくても融資を受けられたので、買いやすかったんですよね。新築は「企画」での融資審査になるので、その企画さえしっかりしていれば通りますから。

ただ、新築だと返済期間が20年、30年とかになるでしょう? 私はやっぱり借金を早く返済したいので、今はもうずっと築古です。

ちなみに、マイホームは3年前に新築しました。70坪の戸建てで、温泉付いていますね。それまで、20万円で買った戸建てに住んでいましたから…(苦笑)。今度は応接間も作ったし、全部家で仕事できちゃいます!

こんなこと聞いてみました

Q.趣味は何ですか?

A.物件を見るのは好きですね! いつも窓の外を見ていますよ、「あの物件1億2000万くらいだな」「あの看板ダサいな」って。あとは現地に見に行くこと。それで、その土地の美味しいものを食べたり、子供がいるので喜ばせるような遊びに連れて行ったり。だから家族で行きます。子供から「パパ、いつもいろんなところ連れて行ってくれてありがとう」とか言われると嬉しい。物件を遠方に買うのも素敵でしょう?

Q.不動産投資にかける時間は?

A.300戸あるので、何かしらはあるんですよね。全く修理も何もしない月はないので。だから、趣味で物件を見ている時間を除けば、1日30分くらいですかね。でもそれは妻の協力があってこそです。妻には、複数の管理会社の対応業務をやってもらっています。男性は飽きちゃうので、女性には向いていますよ。だからよくお礼にプレゼントしてます。バッグとかプレゼントしすぎて、もういらないって言われてますけど(笑)。

Q.座右の銘は?

A.「選難(せんなん)」です。これは、外資系の製薬メーカーで、日本一と言われるセールスマンが作った言葉です。要は、迷った時に辛い方を選ぶ。例えば、営業に行って疲れていてももう1件行くとか。やりたくない方をやる。その方は、「そういう人生を歩んできたら、日本一になれました」と。

で、実際にそうだなと思うんですよ。だって、成功するってことは、自分を許すか許さないかでしょう? だから、成功するまで許さなきゃいいんですよ、自分を。どっかで甘えちゃうでしょう? 私だってそうですもん。基本のんびり屋ですから。だけど、夢があるのであれば頑張らないと達成できないですよね。だから、その言葉をいつも忘れないようにしています。