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年末近くになると、確定申告に向けた準備が必要になりますよね。サラリーマンですと、会社が全部行ってくれるので手間いらず。払いすぎた税金が還付されるのは、楽しみの一つであったりしますよね。

私はサラリーマン時代、年末調整が楽しみで。結局は払いすぎた自分のお金なんですけどね（笑）。

さて、今回は「節税」に関するお話です。ある意味、不動産投資は税金との戦いです。何故なら、不動産投資は順調にいけば、必ず税金対策が必要になります。私も年間○○○万～○○○○万単位の「税金」を払っています…。

税金とどう向き合うかで、後の経営は大きく左右されます。税金対策をしなければ、かなりダメージが大きいのです。

法人設立はどうなのか

昨今、不動産投資でメジャーなのが資産管理法人の設立。個人事業では得られないメリットが色々とあります。

法人化のメリットの一つが「節税」。法人化する事で、個人事業ではできない節税スキームがたくさんあるんですね。所得金額が一定を超えれば法人税は所得税よりも税率が低く、報酬や給料は損金として経費計上ができます。

サラリーマン投資家の場合は役員報酬をもらいにくい場合もあるので、生命保険や共済制度などで利益を繰り延べる方法がベスト。保険が付いて、節税ができて、キャッシュがストックできる。つまり、お金が貯まって、リスクヘッジができて、銀行に対しての安心材料になる。私はこの保険によるスキームを、銀行へのプレゼンの武器にしています。こんな美味しい事ありませんよね。

例えば個人で生命保険に入った場合、年間の控除額に上限があり、契約年度によりますが年間8万円を超える支払いに対して4万円の控除のみ。

うまみが全くない…。

法人だと、その保険の商品によって全額経費になったり半額経費になったりはしますが、とくに上限はありません。これを利用しない手はありませんよね。

私は可能な限り、保険で節税をしながら簿外資産を増やしています。最近は、日本生命、第一生命等の生保大手が全損の商品を出してきており、爆発的な人気になっています。

この魅力は、解約時の返戻率が100％を超える立ち上がりが早いこと！ 私が入っている生命保険の例を挙げると、保険期間2年目で解約した場合、実質返戻率で104.4％、5年目で119.6%、10年目で125.6％です（実効税率33.8％の場合）。

仕組みを解説すると

例

○保険を使わない場合

・100万円（利益）×33.8％（税率）→33.8万円の納税

手残り66.2万円（税引き後）

○全額経費になる保険を活用した場合

・100万円（利益）→全額保険料支払い

利益0なので税金はかからない。

→10年後に保険を解約すると

・保険解約返戻金83万円

※但し、この解約返戻金は利益となり、その分の税金が掛かります。そのため、この利益を建物の修繕費に充てて利益をなくす等、計画的に行います。

すると、83万円（保険解約返戻金）/66.2万円（税引き後の利益）となり、保険を使った場合と使わなかった場合を比較すると、約125％の手残りになり、16.8万円得した事になります。

さらに、私は「経営セーフティ共済」も有効活用しています。

ポイント1　無担保・無保証人で、掛金の10倍まで借入れ可能

共済金の借入れは、無担保・無保証人で受けられます。共済金貸付額の上限は「回収困難となった売掛金債権等の額」か「納付された掛金総額の10倍（最高8000万円）」の、いずれか少ないほうの金額となります。

ポイント2　取引先が倒産後、すぐに借入れできる

取引先の事業者が倒産し、売掛金などの回収が困難になったときは、その事業者との取引の確認が済み次第、すぐに借り入れる事ができます。

ポイント3　掛金の税制優遇で高い節税効果

掛金月額は5000円～20万円まで自由に選べ、増額・減額できます。また確定申告の際、掛金を損金（法人の場合）、または必要経費（個人事業主の場合）に算入できるので、節税効果があります。

ポイント4　解約手当金が受けとれる

共済契約を解約された場合は、解約手当金を受け取れます。自己都合の解約であっても、掛金を12カ月以上納めていれば掛金総額の8割以上が戻り、40カ月以上納めていれば、掛金全額が戻ります（12カ月未満は掛け捨てとなります）。

引用：中小機構「制度の概要」

掛け金の上限が800万円になりますが、一定期間収めていれば全額が解約返戻金となって返金されます。これは、まるっと税率分が節税できる計算になりますね。

800万円満額かけたとして、実効税率33.8％で計算すると270万円の節税ができる事となります。こんな美味しい節税スキームはないですよね！

但しこちらも保険を解約した際は、解約返戻金は利益になりますので、その分は税金がかかってきます。したがって、節税するにも計画的にしなければならない。

例えば、建物の修繕費や退職金制度の仕組みを取り入れるなど、その節税したお金の用途をしっかりと考えてしないと、何のための節税か分からなくなってしまいます。生保で節税した場合、手数料分がロスになってしまいますので特に注意が必要です。

法人化のメリットの一つである節税。

うまく活用すれば、大きく利益を残す事ができます。節税に関する保険はどの保険会社も扱っています。税理士事務所も保険会社と提携していたりするので、顧問税理士に相談するのもよいでしょう。保険を使った節税は不動産投資の拡大スキームとしては外せませんね！

○参考：中小企業庁FAQ
http://www.chusho.meti.go.jp/faq/faq/faq16_tosankyosai.htm