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不動産投資家が融資を受ける際、金額・期間・金利等の融資条件の中で最も気になるのが「金利」ではないでしょうか。

金利については、金融機関によってまちまちであり、融資を受ける我々の属性や収益物件のポテンシャルによっても変わるので、金融機関がどのように金利を決めているのかは非常に興味があるところだと思います。

誰もが気になるこの「金利」。どのように決まるかご存知でしょうか?

金利の決め方

金利は、基本的に各金融機関が自由に決めて良いことになっています。金融機関が金利を決定する上で指標としているのが、短期金利と長期金利です。

「短期金利」とは、期間が1年未満の金融資産の金利をいいます。代表的な商品としては「無担保コール翌日物」です。これは、金融機関同士でお金が足りない場合に無担保でお金の貸し借りをするコール市場の金利です。このコール市場の金利をコントロールしているのが日本銀行です。コール市場では、日本銀行が好況時には金利を上げたり、不況時には金利を下げたりと介入・調整しているのです。

一方、「長期金利」とは、期間が1年以上の金融資産の金利をいいます。通常、 「10年満期の国債の利回り」を指す場合が多いです。

国債は、日本国政府が元本や利子を保証しているきわめて安全な投資商品として、高い人気を保っています。国債は金融機関や証券会社などで購入できますが、満期までの間に債券市場で売買が行われ、取引価格は日々変動しています。この国債の価格は、国内外の景気動向、為替相場、物価など様々な要因が加味されて変化します。そのため、日本銀行が直接市場に影響を与えることが難しいといわれています。

参考までに、日本銀行が発表している2001年以降の「長・短期プライムレート(主要行)の推移は以下のようになっています。

○日本銀行HP
https://www.boj.or.jp/statistics/dl/loan/prime/prime.htm/

また、債券(国債)価格と金利の相関関係は以下のようになるといわれています。

・市場金利上昇→債券価格の下落

・市場金利下落→債券価格の上昇

一般的に、市場金利が上昇するのは景気がよくなることを意味し、「株価が上昇すると債券価格が下落する」という相関関係にあります。

上記ではマクロ的な要因を説明しましたが、もう少し抽象度を落とすと、金融機関が金利を決定する上で重視しているのは以下の3つだと思います。

1.担保の有無

2.資金の使途

3.融資期間の長短

この点、担保が不要なものより必要なもの、お金の使い道が自由なものより限定されているもの、期間が長いものより短いものの方が、金利は低くなる傾向にあるといえます。

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