空き家再生人・広之内友輝が、あなたのボロ物件に突撃!!

 

ガラボロ物件投資家としてお馴染み・広之内友輝さんが、空室で悩める全国の大家さんのもとへ突撃! 今回は、3年前に初めての物件を購入したという千葉県の森田さん(仮名)。近隣に大学がありますが、3月に退去した部屋が翌年の入試までずっと空室のまま…という状況が続いているそうです。

室内のリフォームはもちろん、宅配ボックスやサイクルポートを設置するなど、付加価値も高めていますが、なぜ埋まらない!?

物件概要

オーナーのお悩み「赤字です」

毎月の収入が31万円です。しかし支出としては、返済が34万円、管理費+インターネット無料サービス費が4万5000円ほど…。収支がマイナスの状況で、私の給与所得から補てんしています。

東京駅まで1本で行ける主要駅から徒歩10分、近くにはイオンもあり買い物にも困りません。物件は旗竿地にありますが、東南向きで日当たりも良好。1Kでも24.8平米と広めです。築年数は古くても、定期清掃も入れて清潔に保っています。

なんとか2戸は入居にしたいです。ぜひアドバイスをお願いします!

客付会社に飛び込み&物件の外装チェック

夫婦で協力しながら不動産投資をしている森田さん。今回は奥様にお越しいただきました。物件についてヒアリングした後、一発目で客付会社へ飛び込み! 今回も撮影許可がおりませんでしたが、「あと一歩」の部分が明らかになりました。

また、外装のチェックでは「ドアを交換したい」という意向に、広之内さんが「待った!」

外装でお金を掛けるべき箇所は?(音声なしでもご覧いただけます)

 

客付会社へのヒアリングでわかったこと

□ Wi-Fi無料は学生に喜ばれる

それが普通だと思って問合せしてくる人も多い。その他、ガスコンロプレゼントや、女性であればモニター付きインターホンがあると◎。設備などを追加したら、早めにチラシやネット広告に記載するよう、客付会社にお願いした方が良い。

□ 「初期費用負担します」は地方の学生が飛びつく

火災保険や保証会社の費用などをオーナー負担にする「初期費用5万円パック」などの売り文句があると刺さる。

□ 間口を広げてもらえると案内しやすい

外国人や生活保護者を積極的に受け入れてもらえると、案内しやすい。また、広告料も1カ月ではなく2カ月あると優先する。

室内チェック

「自分の物件だから、細かい箇所が気になってしまう…」という言葉に対し、「入居者はこんな所まで見ませんよ。それよりもこっちでしょ!」というアドバイスが飛び出します。

広之内さん曰く、「合格点が80点だとしたら、79点まできている」という物件の室内は…?

どこも直したくなる「築古物件」(音声なしでもご覧いただけます)

 

家具・家電付の部屋&大学生協へ

電子レンジ、冷蔵庫、ガスコンロ、テレビ、ラグ、テーブル、ソファベッドなど、全て揃っている部屋にも突撃! 2年住んでいた方が退去し、当時プレゼントした家具・家電をそのままにしているそうですが…中古でも次の入居者にプレゼントして良いものなのでしょうか?

また、大学生に部屋を紹介しているという「大学生協(大学生活協同組合)」にも飛び込み訪問。大学のHPに物件情報を載せるには?

家具・家電付の部屋(音声なしでもご覧いただけます)

 

大学生協へのヒアリングでわかったこと

□ 1番動くのは3月

11月に推薦入学が決まったりもするが、手続きは2月以降。やはり1番動くのは3月とのこと。13日~15日頃に誓約書を本人が書いて出さないといけないため、必ず上京してくる。その時に決める人が多い。また、試験の日に(合格するか分からないが)部屋を予約する人もいる。

□ 物件情報は冊子とHPで

大学生協に、賃貸物件情報の冊子(厚さ20cmほど)が置いてあり、学生はいつでも見られる。3月の合格発表の時には、食堂の掲示板に物件情報を貼り付けているとのこと。また、HPに掲載している物件は、希望があるもののみ。有料だが、1部屋3200円(修正1080円)で掲載できる。

冊子、HP両方の申込書などをゲットした森田さん。客付けの間口を広げて、無事入居が決まることを祈ります。

まとめ

■広之内さんからのメッセージ

部屋の細かいシミ隠し、隅々に至るまでの塗装やお金のかかる外構設備導入など、森田さんの勉強や努力が目に見える物件でした! 立地も駅徒歩圏内、買い物にも便利で、建物も築古ながらバブル期の凝った作りの物件。付近のアパートを見ても満室と、どれをとっても高得点なのに空室が埋まらない。しかも、頑張ったのに成果が出ないと、どうしてよいかわからなくなりがちです。

こういうときに考えられる原因は2つあります。1つは、頑張った物件であることが賃貸の客付会社に伝わっていない、もう1つがお客様のニーズと頑張ったことがマッチしていないというものです。

森田さんの物件は、学生向けということで若い男性向けのモノトーン調の設えを目指したり、入居者をイメージしながらのリフォームは見事でした。ということは、客付会社への周知、つまり「大家の営業」が足りないのです。

森田さんもすでに営業の必要性は承知していましたし、客付会社へのあいさつは経験済です。しかし、ターゲットが大学生なら、何より大学生協に行かなくてはいけません。

大家からの収入が重要な客付会社と違い、生協の職員は、大家なんか関係ない存在ですので、対応は大変な時があります。ですので、私も必ず菓子折りをもっていき、会話の糸口を作ります。いったん懐に入れば、大学生活のサポート役である方ですので基本は世話好き。何かと教えてくれるものなのです。

1つ大切にしてほしいのは、特に築古の物件の場合、「どこにお金をかけるのか」を決めるだけでなく「どこにお金をかけないか」を決めることも大切です。気になる部分を直していく姿勢は素晴らしいです。ただ、費用対効果を必ず意識してください。家賃6カ月分以上かかる投資は、基本慎重にしていきましょう

森田さんと客付会社にあいさつに伺いましたね。その際、森田さんは人の話を聞く物腰の柔らかさと即決力を見せていました。これは信頼されるこれからの大家の見本です! この調子でプロに教えてもらいながら更なる成功を収めてください!

■森田さんの意気込み

今までは試行錯誤して自分たちの物件に何が足りないのかばかりを考えていました。しかし、今回広之内さんに来ていただいて、客付会社への営業方法、特に近隣の大学生協への訪問の仕方を教えていただき、マーケティングの重要さをあらためて実感しました。

客付会社からいただいた宿題に対して、後日即対応をしたところ、おかげさまで12月から2室入居が決まり、空室が残り3室となりました!!

このように、すぐに効果が出たことに夫婦で驚きを隠せません。この勢いで4月までに満室になるよう管理会社・客付会社・大学生協を定期的に訪問して良好な関係を築きたいと思います。この度は、お忙しい中本当にありがとうございました。

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