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不動産投資をしていて、意外と遭遇することがあるのが「建物の未登記」ではないでしょうか。増築部分の未登記、一棟丸ごと未登記、更にはそこに相続や古い建物の滅失未了等が絡む物件などもあります。このような物件に遭遇した場合のリスクや対応策をまとめます。

建物表題登記についての概要

不動産登記法上、所有者にはその工事完成後1カ月以内に、建物につき表題登記申請を行う義務が課されています。その申請を怠った者は10万円以下の過料に処するとも規定されています(不動産登記法第164条)。

しかし、実際に過料に課されたケースは皆無です。権利の登記と違い、表題部の登記については土地の分筆、合筆、建物の分割や区分、合体といった登記以外では、原則的に法務局の登記官にも職権登記が認められているからです。不動産の戸籍と言われる登記を、常に事実と整合させるための規定です。

とはいっても、実務上未登記の建物を放置していても自動的に登記官が全て登記するわけではありません。そのため、長年未登記のままの建物や増築部分についてその変更登記がされていない建物がいくつも存在します。融資制度が発展していなかった頃は現金支払いで建築する場合が多く、担保設定の必要もなかったことなどが理由となり、未登記のまま現在に至る建物があるのです。

未登記建物、様々なケース

未登記建物といっても、実は様々なケースが存在します。

・一棟未登記

・増築部分が未登記

・未登記の建物で所有者が既に亡くなっている

・未登記で、さらにその土地に以前存在していた建物の滅失登記がされていない

・違法建築のまま未登記

・違法増築部分が未登記

未登記建物の殆どが古い時代のものであるため、そこへ相続問題が絡むことも少なくありません。また未登記の建物について途中で用途が変更されている場合や、増築を何度も重ねている場合もあります。さらには、違法建築であるため登記されていない建物も存在します。未登記の理由を調べていくと、違法建築だったと判明する場合がありますね。

収益物件として購入する場合には、いずれも注意をしなくてはいけないケースです。このような未登記建物を購入する場合には、どのような弊害があるのでしょうか。見ていきましょう。

融資を受けられない未登記建物

建物の全部または一部が未登記である場合、購入希望者側として最もネックになるのが融資面です。登記のない建物には、所有権登記はもちろん抵当権の設定ができません。いくら所有権を主張しても、それが真の所有者かどうかを判断するための信ぴょう性はかなり低くなります。登記に公信力はないとされながらも、登記することで第三者への対抗力となります。

未登記建物につき万が一第三者から所有権の主張があった場合、借地権が発生することもあり得るため危険です。「そんなケース稀なのでは?」と思われるかもしれませんが、実際に取り壊し予定の小さな未登記建物込みで購入した土地で、取引後、元の所有者が知らぬ間に表題部登記を行い、さらに建物につき買い取り請求をされた事例もあります。

増築部分や離れ、付属建物の未登記についても同じです。現地と登記が整合していて初めて融資対象となり得る建物だと金融機関は判断します。

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