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カントリーリスクの低さ、透明性の高さ、高いキャピタルゲインが見込める…など、さまざまな理由で人気のある米国不動産投資。

しかし、本当にサラリーマン大家でも米国に投資をすることができるのか、融資はつけられるのか、日米の税金、申告はどうすべきなのか…など疑問は数多くある。

テキサスに物件を購入したサラリーマン大家・小笠原和久さん(仮名)に話を聞き、そこから見えてきた税金の課題について検討してみたい。

なぜ海外、なぜ米国、なぜテキサスなのか?

小笠原さんはアメリカの築45年ほどのアパートメント・コンプレックス物件(日本でいう区分)、2016年5月に購入した。場所はテキサス州コーパスクリスティ市。テキサス南部に位置する湾岸都市で、石油・天然ガス産出の中心地だ。

石油精製が発達していることからオイル採掘関連の労働者が多く住み、物件価格は1ベッドルームでおよそ6万ドル(当時約630万円)だったという。

購入時から現在まで入居者が入っており、管理費やその他諸経費を引いて現在月およそ500ドル(約5万円)の家賃収入がある。計算上は実質利回り10%だが、今後の課題となる売却や、日米の税務対策などについては日本ではまだ情報が少ないため、どう対策していくべきか頭を悩ませているそうだ。

そもそも、なぜテキサス州の物件を購入したのか。

「現在、日本と海外合わせて5物件所有しています。日本は数年前から不動産の価格が高騰していてなかなか手が出せない状況です。もともと海外不動産には興味があり、インドネシアの不動産を購入したんです。こちらはまだ売却時期ではないので値が上がるのを待っている状況ですが…。インドネシアの経験から海外不動産の状況には少しは明るいと思っており、次に物件を購入するなら、なんとなく米国かなと思っていました。そんな時に不動産投資仲間に誘われて参加したのが米国不動産投資、特にテキサス州の物件がメインのセミナーでした」(小笠原さん)

投資を決意したポイントは?

テキサス州は物件自体が手ごろな値段で、サラリーマン大家が投資しやすいと言われている。しかし、その中でもどのポイントが投資するきっかけになったのだろうか。

「日本は人口が減り、空室率も上がっていく中、物件の供給過多という不安な要素が多い。その一方、米国は人口が増え続けており、中古物件が市場の大半を占め、物件が足りないと言われるほど。すべてが日本と真逆であることに目からウロコが落ちました。加えて、木造築22年超であれば、日本では4年で償却できる加速度減価償却による節税も魅力的でしたし、物件の値段が手ごろだったので投資しやすいなと思ったんです」

小笠原さんは、セミナーで初めてコーパスクリスティ市を知ったという。そこでは、魅力の投資エリアだという説明がなされていた。

「しかしながら、セミナーではいいことしか話をしません。私は英語が全くわからないので、物件を購入して騙されたりしないか、変なテナントかつかないか、トラブルがあったらサポートしてもらい日本語できちんと説明を受けられるのだろうかなど不安だらけでした」という小笠原さん。だが、その当時、不動産仲間がちょうどテキサスに物件を購入したといい、「手続きや税務の話を聞けたし、どういうトラブルが想定されるのかなど、情報交換などもできたので不安はだいぶ軽減されました」と語る。コーパスクリスティ市に知見があるわけではないが、物件の視察もせず購入をしたという。不安要素が多い中、なぜ投資を決断したのだろうか。

「日本での3年の不動産投資経験で、賃貸需要さえあれば『いける』という自信がありました。米国は人口も増加していますし、コーパスクリスティ市ではこれからもオイル関連の労働者が増えるだろうと思い、今後の雇用も期待できることから、投資の可能性は十分にあると投資を決断しました。物件の金額が手ごろというのもありましたが、最後は正直、勢いです」

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