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法律と聞くと、そのややこしさに身構えてしまう人も多いはず。とはいえ、大家さんが知っておいた方がいい法律があるという。

「それは民法と借地借家法です。全部を勉強する必要はありませんが、ポイントを押さえれば利回りアップのカギがありますよ」と話すのは、自身でも区分マンションや六本木、南青山、赤坂に複数のビルや土地を持ち不動産投資をしている、弁護士の堀鉄平さん。

2017年11月18日にエイブル主催の「全国賃貸オーナーズフェスタ in 東京」で「弁護士が実践してわかった! 法律を知っていると利回りが上昇する5つのポイント」と題して講演するなど、精力的に活動をしている。

契約をうまく使いこなす

「大家さんの利回りアップの方法は主に二つです。入ってくる賃料をいかに増やすかと、修繕費などの出て行くお金をいかに減らすか。それが利回りを上昇させるためのポイントです」

不動産投資も貯金と一緒。入ってくるお金を増やし、出て行くお金を減らすのが大事である。家賃を上げるための交渉を行い、大家さんが負担しなくてもいい範囲の修繕費などのコストは入居者が支払う形にするというわけだ。借地借家法をしっかりと読み込んでおけば、家賃の増額交渉も適法であるとわかる。

借地借家法を押さえて家賃を上げる

「家賃を上げることに対して抵抗がある大家さんも多いかもしれませんが、交渉自体は契約期間中であっても行うことができます。周辺家賃よりも明らかに低く家賃を設定していたのならば、交渉しない手はない。まずは『今までが低すぎましたね』と入居者さんが同意してくれば、それで利回りは上昇します。

とはいえ、入居者が同意してくれない場合は、裁判所の判断を仰ぐことになります。そして、裁判所の判断で賃料が増額された場合の処理については、借地借家法の第32条が関わってきます。大家さんが増額の請求をした時点から、入居者が実際に支払ってきた家賃と裁判で認められた金額との差額、それと差額に対する年利1割の利息を入居者は一括で支払わなければなりません。この支払いは入居者にとっては酷ですので、そうなる前にある程度の増額で和解に応じてくるといったケースもあります」

利便性がよい立地で入居者が確実に見込める物件ならば、定期借家契約の活用も手だと話す。

「定期借家契約は契約期間を決めてしまうので、同じ人に長く住んでほしいという大家さんの思いとは真逆になる、と思われるかもしれません。しかし、契約期間が終了しても、再契約は自由にできるわけですし、なにより家賃の交渉という観点では非常に有効です。定期の契約終了時に、再契約をする条件として、家賃を上げるといったことが自由になります。需要と供給をきちんと反映できるのでよいでしょう。周辺家賃が上がっているのに、低いままの家賃で貸し出す道理はないわけですから」

森ビルや三井レジデンスの都市部の物件は、定期借家契約が一般的になっているという。不動産価格や家賃相場は景気動向にも左右されるだけに、駅チカの物件などは、定期借家契約を検討してもよいかもしれない。

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