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大家さんにとって大敵なのは「空室」。今や空室を埋めるために、敷金・礼金のゼロ・ゼロはもちろんのこと、フリーレントをしたり、賃借人が不動産会社へ支払う仲介手数料を肩代わりしたりと、あの手この手で入居者を募らなければいけないほど、賃貸市場は大家さんにとって不利な状況になっている。そんな中、もっとも効果のある客付方法として広告費(AD)に注目してみたい。

広告費は違法ではないのか

ADとも言われる広告費とは、チラシやネット掲載などの広告活動に必要な費用を指しており、客付会社(賃貸仲介会社)が入居者を仲介して契約成立した際に、大家さんが支払うケースが多い。

一方で、仲介手数料というものもあり、これは、部屋を紹介してくれた仲介業者に、契約成立の時点で成果報酬として支払うお金のこと。宅建業法で、仲介手数料の上限は合計で家賃の1カ月分と決められている。

本来であれば、借主から1カ月分の報酬として仲介手数料を得るため、業者はそれ以上受け取ることができない。つまり、貸主である大家さんは手数料を支払う必要はないのだが、借主からの仲介手数料に加えて、貸主から広告費として報酬を得ているケースが増えている

なおADは「広告にかかった金額がいくら」といった明細が出ることはなく、家賃単位で支払われる。そのため広告費が家賃2カ月分のケースでは「AD2カ月」もしくは「AD200%(100%で家賃の1カ月分となり、200%では家賃の2カ月分を指す)」という表記がされる。これは、「マイソク」と呼ばれる物件資料の一番下の欄、通常業者の連絡先が入るため入居希望者からは見えない部分に記載されており、業者間だけにADの情報が流通される仕組みとなっている。

「これは違法でないのか!?」と言われることもがあるが、宅地建物取引業法には「依頼者から特段の広告などの要請があった場合、その広告費などを併せて請求できる」という、いわば抜け道の様な規定が存在しているため、その解釈によって広告費は合法とされているのが実情だ。

いずれにしても、それだけ賃貸物件の供給が増えており、借り手市場になっているということだ。高額なADが収支を圧迫するのは、大家さんにとって死活問題。今回、首都圏をはじめ全国のAD事情がどのようになっているのかリサーチを行った。これから突入する繁忙期に向けて参考にしてもらいたい。

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