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金融庁が各金融機関に過剰なアパートローンへの融資に警鐘を鳴らしたことに端を発して、2017年は、4月前後を境に「融資が締まった」という声が多く挙がりました。2018年は、その動きがより強くなるのか、それとも、停滞した状態で推移するのか、誰もが気になるところだと思います。

僕は2007年から10年間、前半は不動産鑑定士として、後半は不動産投資家として、不動産市況および金融機関の融資姿勢を見つめてきました。以下は私見にはなりますが、2018年以降の融資および不動産投資について、過去を踏まえながら予想していきたいと思います。

不動産市況と融資姿勢の関係

言うまでもありませんが、景気は好況と不況を繰り返します。記憶に新しい2008年のリーマンショックに端を発した世界同時不況では、アメリカ市場のみならず世界の市場が混乱に陥り、株価が暴落しました(不動産価格も同様)。

僕は当時、不動産鑑定士事務所に勤務していましたが、クライアントである新興ファンドや上場間もない不動産会社がバタバタと倒れていくのを目の当たりにしました。クライアントが倒産・縮小してしまったことで鑑定士事務所の売上は半減し、社長が沈痛な面持ちで頭を抱えていたのを今でも思い出します。

ファンドや不動産会社が倒産した原因は、リファイナンス(債務の借り換え)できなかったこと、目論んでいた価格で売却ができなかったことによります。つまり、リーマンショックによる金融機関の貸し渋り・貸しはがし、不動産価格暴落で出口を塞がれたことが主因です。

しかし、10年後の2018年現在はどうでしょう? アベノミクス主導により景気は好転し、不動産市況も活況といって良いでしょう。不動産市況のピークは過ぎたという意見も多いですが、リーマンショック後に比べると不動産価格はまだまだ割高ですし、金融機関の融資姿勢も積極的な方だと思っています。

不動産価格は金融機関の融資姿勢と密接に連動しています。換言すれば、金融機関が不動産価格を作っているといっても良いと思います。

不動産市況(価格)と金融機関の融資姿勢には以下のような相関関係があります。

好況時: 融資は積極的 → 不動産価格は上昇

不況時: 融資は消極的 → 不動産価格は下落

単純な相関関係ではありますが、これを理解されていない方が意外に多いような気がします。

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