写真© fusho1d-Fotolia

私は、東京、博多、札幌、名古屋、京都、小樽、千葉と、全国展開で、不動産経営を行っています。ところで、各地に物件を持っていると、各エリアには、東京在住では考えられないさまざまなことがあります。あくまで私が感じていることですが、以下に御紹介させて頂きます。頭の片隅にでもおいて、注意して下さい。東京・千葉は、おまけです。

札幌・小樽

●自然災害リスク小

本州(東京・名古屋・大阪等)と違って、地震等の自然災害のリスクは低いです。

但し、寒さ、雪、凍結のリスクは高いです。寒さの方は、暖房設備・ランニング費用が半端ではありません(後述します)。

雪の方は、一棟アパート・マンション・戸建ての場合、除雪・排雪・第三者損害賠償責任保険等の考慮が必要です(後述します)。

寒さの為、水道管が凍結・破裂、修理費に数十万円要するのは日常茶飯事でした。下の階(美容院)に水漏れし、200万円の請求を受けたこともありました(ある程度、損害保険でカバーできましたが)。

●梅雨無し

梅雨がありません。私は、そうとは「露(つゆ)知らず」でした。

●地下鉄・地下道・駅そば

札幌の寒さは、半端ではありません。東京では健康の為、一駅30分間程度は平気で歩きますが、札幌では、10分歩いたら「脳味噌まで凍る」「凍死する」なんてことも言われています。従って、物件を持つならば、できれば地下鉄駅で、地下街が発達しており、出口から徒歩5分以内がベストです。札幌・大通り・すすきの間の地下街等はグッドです。

●灯油暖房

暖房も、東京のような電気を使ったエアコンでは全く歯が立ちません。灯油を使った強力暖房機です。小樽等の戸建て等においては、外に灯油備蓄設備を用意しています。

区分所有マンションでは、集中暖房を使用しているところもあります。注意しなくてはいけないのは、空室の場合でも、管理組合・建物管理会社から、建物管理費・修繕積立金のみならず高額の暖房費用まで取られます。

●除雪・排雪

雪も多く、区分所有マンションなら管理組合・建物管理会社がケアしてくれますが、一棟アパート・マンション・戸建てであれば、自分でケアしなければなりません。除雪・排雪も考慮しておかなければなりません。札幌も不景気な為、大規模道路ならいざ知らず、通常は所有者がケアするのです。

一棟アパート・マンション等であれば、除雪・排雪費用を、年間50万円程度は見積もっておかなければならないといった場合もあり得ます。

●第三者損害賠償責任保険

屋根からの降雪により、人や車を傷つける可能性もあり得ます。従って、第三者損害賠償責任保険に入っておいた方が無難です。

●ゴキブリ

寒過ぎて、通常はゴキブリはいません。しかし、昨今の温暖化にあって、札幌にゴキブリが上陸してき始めたのです。札幌の人はゴキブリに慣れていないので、ゴキブリが出るだけで退去されてしまったことがあります。

私の出身地・広島県等、暖かいところでは人々はゴキブリに慣れており、平気で裸足で踏んで歩いていたり、うどんやカルピスに入っていても、つまみ出してそのまま食べたり飲んだりしていたものですが(ワイルドです!)

●賃貸需給悪化

日本は、1990年平成バブル崩壊後、30年近くにわたって不景気が続いていますが、中でも札幌は北海道拓殖銀行・マイカル倒産、雪印問題等もあって、大不況が続いています。その割には供給過多の感は否めません。まっさきに礼金・更新料はなくなり、家賃は下がる一方。広告費(AD)という悪弊を発明・伝染させました。家賃は安くても、修理費・リフォーム費用は一緒。むしろ、競争が激しくない分割高かも知れません。

空室期間も、3月等の入居シーズンを逃せば1年間程度平気で空室が続きます。修理費、空室時収支悪化(敷金返還、リフォーム、空室時・フリーレント時の家賃無し、家賃下落、広告費)に備え、余裕を持った資金繰り(キャッシュフロー)を考えておくべきです。

●トラブル
家賃が安いと属性の悪い入居者も多く、近隣トラブル、家賃滞納・夜逃げ・自殺等も起こりえます(これはどこでもいっしょですが)。

●観光

観光も兼ねて、物件視察に行けます。

札幌近隣でのお勧めの観光地は、札幌駅、北海道大学、植物園、北海道庁、時計台、テレビ塔、円山公園・動物園、サッポロビール園、札幌ドーム等。

多少足を伸ばせば、藻岩山、大倉山(スキー場)、白い恋人パーク、羊が丘展望(クラーク博士)、定山渓(温泉)、新千歳空港(温泉)。

更に、日帰りで少し足を伸ばして、旭山動物園、小樽(小樽運河)・余市(ニッカウヰスキー工場)、支笏湖・洞爺湖(マリモ・温泉)、昭和新山(突然できた山)等です。

余市:ニッカウヰスキー工場では、たまたまNHK、朝のドラマの最終ロケに出くわしました!! 主演のお2人にもお会いでき、御話・握手もして頂きました!!

食事も、札幌味噌ラーメン、スープカレー、ジンギスカン、ジャガイモ、トウモロコシ、カニ、白い恋人等、おいしいものがたくさんあります。

札幌・小樽に物件を所有していることもありますが、何より、悪徳金融機関・悪徳不動産会社とのトラブル(融資承認・「金銭消費貸借契約書」締結後、決済日前日の理由なき融資ドタキャン、手付金不返還・違約金・仲介手数料請求:被害総額5000万円超)のせいで、弁護士・裁判所に何度も呼び出され、ここ3年間で、10回程度、札幌に行っており、あらかた回った感じです。

但し、冬は降雪の為、飛行機・電車が遅れたり、止まったりします。

次のページ名古屋、京都、博多も紹介!