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不動産を所有すると、境界をめぐりトラブルになることが少なくありません。特に収益物件ではその境界線の行方によっては投資の目的を果たせなくなる場合もあるため、曖昧なまま取引をすることはとても危険といえます。今回のコラムでは「境界線」についての基本的な取り扱いをご紹介いたします。

筆界と所有権界

土地の境界線には2種類あります。「筆界」「所有権界」です。土地はその単位を「1筆、2筆」で表します。その呼び方の由来には諸説ありますが、豊臣秀吉の太閤検地の際の検地帳に筆で土地ごとにその情報を1行単位で記録したからという説、その後明治時代の地租改正の条文でも「一筆毎ノ…」と筆単位で読んでいるからという説があります。

法務局に備えられている登記や関連資料及び図面で公的に区画を示しているのは、この「筆界」です。土地家屋調査士の取り扱う境界も筆界です。本来はこの筆界だけが土地の所有権を画するものでなければなりませんが、実際にはズレが生じてきています。

その理由としては、公図が元々明治時代に行われた地押し作業がもとになっていて精度がとても低いことと、年月を経て現地が造作物などにより人為的変更がされたり、天災などによって変動したりで、筆界と実際のラインが少しずつ合わなくなってきていることがあります。

そもそも筆界と実際の所有権の範囲が一致しないことが珍しくなくなり、現在では境界線をこの2種類でとらえることが一般的になりました。現地で利害関係人がここだと主張する線と地家屋調査士が調査・測量した結果で示される線に違いのあるのは、このような経緯があるからです。

境界の確定方法とは

境界の確定方法の説明に入る前に、先ずは「境界が確定している状態」とはどんな状態なのかを検討してみましょう。次の1~4、どの方法で確認したものが「確定した状態」と言えるでしょうか。

1.隣地所有者と現地で境界を確認。書面は交わさず。

2.縮尺不問の略図上に境界線を書き入れ、隣地所有者と立ち合い又は電話で確認の上、お互いに記名・押印(認め印)の上書類を交換した。

3.測量士の測量した現況測量図元に隣地所有者と立ち合い境界線を書き入れお互いに記名・押印(認め印)で交換した。

4.土地家屋調査士の作成した筆界確定書(隣地と立ち合いの上、記名・実印押印 印鑑証明書付)及び官民境界明示も受けた。

今まで不動産の取引を行った方の中には、1または2の方法で境界について確認したことがある方もいるのではないでしょうか。また1~4いずれにも該当せず、「公簿取引のため境界については未確認」と重要事項説明を受けただけの取引もあるでしょう。

不動産売買取引では、境界線につきどこまで確認するのかは当事者間の取り決めによります。境界が曖昧という理由で価格交渉の材料になることもありますから、公簿だけの取引も少なくありません。でも、それは正確には「所有権の範囲」まで確定した取引とは言えません。

では3の確認方法はどうでしょう。測量士さんの測量技術や作成図面にケチをつけているのでは決してありませんが、境界確定度としては100点満点中で50点です。このケースで確認した境界は「所有権界」であることが多いでしょう。法務局や関係官庁で必要な調査をしていない可能性が高く、筆界とは異なっている可能性があります。これらの書類では後日分筆や地積更正登記を申請できない恐れがあります。

4が土地家屋調査士の執り行う「筆界確定」です。現地立ち合いと測量のみでの確定は行いません。法務局及び関係官庁で徹底的に行った調査をベースにします。所有権界ではなく筆界を確定する作業です。道路や水路など公共地と面している部分では官民境界線も明確にします。調査の時点から関係官庁と打ち合わせて作業を進めていくので、最終的に利害関係人と筆界を確定した後その書面を以って登記に反映することができます。筆界と所有権界が相違するケースは筆界を確定したのち、分筆登記等を経て所有権界と整合させていくのが本来の手続きです。

土地家屋調査士が行う筆界確定が最も取引に安全な選択肢です。でも実務では行われていないことのほうが多いのです。それはなぜでしょう。

先ほどの4の手順できっちりと測量をして法務局での調査を行い、筆界確定書を隣地の所有者と取り交わすことで明確に境界線が確定します。しかしその作業には数カ月以上かかることが一般的です。1、2カ月で完了することができると早いほうです。また費用も決して安くはありません。

確定というからには、一部の境界線だけ取り決めても完全ではありません。対象地の全ての点と線で接する部分を確定する必要があります。場合によっては半年以上、費用も数十万円になる可能性もあります。

このため、実際の取引ではあえて境界については「未確認」として触れないか、現地で簡易的に確認したことを重要事項に記載して取引することが多いのですね。筆界確定には時間と費用がかかるため、当事者の利益にそぐわない結果になることもあるからです。

でも明らかに隣地との境界につき現地と登記が一致していない場合や、いずれかの建物や工作物が越境している場合は境界を確定しなくては取引に持ち込めません。時間と費用をかけてでも土地の確定をすることのほうが売主、買主ともに利益を確保できる場合は、売買取引を前提とした確定測量を行う必要があります。