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2017年は波乱含みと言われながら、蓋を開けてみると、まあ、大過ない普通の1年でした。トランプ大統領による不確実性の上昇、北朝鮮問題などありましたが、騒いでいるのは日本のメディアくらいですかね。昨年はよく海外にも行ったのですが、ぜんぜんニュースは流れていませんでした。本当のところはどうなのでしょうか。

それよりも、驚いたのは仮想通貨の暴騰ですね。ビットコインは12月初旬にやっと1BTC=100万円になって騒いでいたら、すぐあとに200万円超えです。各国紙幣を刷りすぎて、低金利で投資先もないので、資金が流入しているのでしょうか。投資のハードルが低いので小口資金も流入しているのでしょう。今は日本人が最大の投資家になっているようです。(ま、私は投機だと思いますが)チューリップバブルのようにならないと良いのですが、行く末は神のみぞ知るといったところでしょうか。

さて、不動産投資です。不動産も融資がつきにくくなっていますが、それでも融資は出ます。一方、価格は高騰したままです。なかなか下がらないですね。それでも、私は淡々と買っていく予定です。昨年は茨城で戸建2戸と一棟物件を買えました。都内も買付を入れましたが、残念。2番手で届かず、といった結果でした。

淡々と買っている反面、不動産投資において、ちょっと驚くことが起きたので、書いてみたいと思います。一つは役所がらみ、もう一つはいま不動産投資で世間をひそかに騒がせている案件です。さてさて、常に不測の事態が起きるものですが、慌てず、騒がず、対処しなければなりませんね。

「償却資産の申告をしていますか?」といった地方自治体からの問い合わせ

一昨年購入した新築戸建て4戸ですが、順調に満室経営できています。融資期間が長く、当然新築プレミアムの家賃高で手残りもあり、うれしい限りです。順調な物件ですが、最近、市役所から変な問い合わせがきました。

「屋根に太陽光パネルがありますが、償却資産として申告・納税していますか?」とのこと。連絡は私ではなく不動産管理会社にいきました。おそらく巡回している市役所の資産税課職員が太陽光パネルを見て、償却資産として申告していないとのことで問い合わせをしてきたのでしょう。

さて、私のその時の感想は、

「個別設備、造作物での金額を明らかにして売買していないし、そもそも建物価格に合算して契約している。しかも、物件の建築に関わる資料は市役所で確認して当初の固定資産税が決まっているので、固定資産税評価に合算されているでしょう。建築コストに合算されて固定資産税評価額が出ているのだから、分離していないし、その分を入れて固定資産として建物一括計上で償却しているのだから、いまさら分離する意味がない。分離するなら、17年の償却にして、建物から分離し、建物の評価額もその分下げてもらわないと困る

といったものです。

不動産管理会社に伝えて市役所の職員に伝えてもらいました。すると、職員から回答があり、

「償却資産として申告していただく方針です。太陽光パネルの評価額は物件評価額には入っていません」ときました。

で、私の回答は、繰り返しですが、

「いやいや、そもそも、固定資産税評価のタイミングで建築費用の資料は確認されていて、その価格で評価しているはず。その費用には太陽光発電の設備費・設置費用も合算されている。入っているものを、追加で評価額を出して固定資産税を支払わせるのは2重課税ではないのか?

それに、売買契約書でも家屋と土地の評価分離で購入しており、減価償却も太陽光パネルも込みで、一括で建物にしている。この方が、減価償却期間が17年に比べて23年と長くなり、経費計上と税金計算上は家主側が不利である。太陽光パネルを分離するなら、家主に不利にならないよう、その分建物の固定資産税評価を下げないと辻褄が合わない

といったものです。

だいたい新築時の固定資産評価のタイミングで資料を見て、物件を見て評価しているのに、1年以上経ってから「うっかりしました。追加で税金かけます」はないでしょう。綿密にコストも見て評価したはずです。

ということで、この案件は今不動産管理会社と市役所の協議事項になっています。

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