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これまで、加藤隆と言えば「失敗談」ばかり脚光を浴びてきましたが、実はそれらを補って余りある成功談もあります。「失敗」だけだと、引いて終わりですものね。

今回は、そんな成功談の概要をお話し、又、別の機会にでも、個別の詳細を御紹介できればと思います。総じて言えることは、物件については、立地・環境がいいエリアを選択しておけばいいことがあるということです。又、資金調達については、金利引下げ・借換え等により、キャッシュフローを良くすることが可能です。

不動産経営のメリット

不動産は、他の金融商品、外国為替、貴金属、株と違って、決まった相場があるわけではなく、インサイダーといった発想も無く、融資受けもできるので、いい資金調達をして割安で購入したり、リフォームして賃貸に出したりと、ある程度自分でコントロールができるものです。

また経営においては、賃貸料という安定したインカムゲイン、保険機能(団体信用生命保険)、節税機能(所得税・住民税、贈与税・相続税等)の3本柱で収益を良くすることが可能です。長期的にはインフレ等も想定し、資産価値が増え、キャピタルゲインが得られるかも知れません。他にも、人脈(不動産、金融、各種士業、不動産経営者仲間等)・経験(法令、会計・税務、不動産等)が形成できる、社会的意義・やりがいがある(不動産賃貸業という社会的役割、自己救済)等のメリットもあります。

長期的・大局的観点で見た場合、インフレも想定しておいた方がいいのではないでしょうか。日本も1200兆円の負債を抱え、紙幣・国債等を乱発しています。その場合、相対的に借入金の負担は減り、数に限りのある実物資産は価値が上がります。昨今では、貴金属・株・不動産等が上昇傾向と言われていますが、私は紙幣の信用・価値が下がってきているのではないかという見方をしています。その場合、借入金を活用して実物資産、特に不動産・土地を立地・環境のいいエリアに持っておくのが有効だと思っています。

不動産経営の概況

さて私は御蔭様で、今では東京・博多・札幌・名古屋・京都・小樽・千葉と全国展開で、108戸所有。不動産経営によるキャッシュフローは年間1500万円(家賃4700万円-支払ローン・諸経費3200万円)で、私のサラリーマンの安月給を上回っており、減給・リストラ・倒産母さんのリスクにおびえることもなくなりました(資産7億円-負債5億円=自己資本2億円)。

又、実質破たんした年金のみにすがることもなくなりました。やはり、現預金等の資産がいくらというよりは、毎月安定収入が入る仕組みを作っておくということは安心ですね。サラリーマンのうちは所得が高く税金も高いですが、耐用年数の短い中古物件を購入し、減価償却費を計上し、又、不動産関連経費を積み上げることにより節税効果を享受し、所得税・住民税ゼロにできています。付帯的に、各種手当受給・奨学金の活用もしやすいです。借入金の活用・不動産資産の評価圧縮効果も活用して、将来の相続税も節税できます。

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