「差別化で入居がつきやすい」「おしゃれで若者に人気」―。個性の強い「デザイナーズ物件」に、そのようなイメージを持つ人は多く見られる。しかし、実際のところ、投資対象としてのデザイナーズ物件は果たしてどれだけ魅力があるのか。

都心の単身者向け物件から郊外のファミリータイプまで、デザイナーズ物件のメリットとデメリット、成功ポイントを、投資家の実例をもとに検証してみよう。

初めてのデザイナーズアパートで利回り10%を達成!

築17年の中古アパートと、今年2月に新築したアパートの2つのデザイナーズ物件を所有する蔭山直和さんは、デザイナーズ物件のメリットを十二分に生かして利益を上げている。

父親が不動産投資をしており、父親名義の物件を引き継ぐなど不動産投資の世界に早くから関わっていた。2014年に父親名義で購入したのが、調布市の当時築14年の中古デザイナーズアパートだった。

「入居付けには差別化が大事だという観点から、以前よりデザイナーズ物件に関心がありました。調布の駅から15分ほどのデザイナーズの中古アパートを税理士さんから紹介され、購入を決めたんです」(蔭山さん)

キューブ型の建物で、調布市指定の保存樹木である欅の並木と調和したたたずまい。リラックスできる居住空間がコンセプトで、各部屋の内装が異なっている。エントランス部分には若手アーティストの作品が展示され、無機質な空間を温かい雰囲気にしている。

蔭山さんの所有するデザイナーズ物件の外観

蔭山さんの所有するデザイナーズ物件の外観

蔭山さんの所有するデザイナーズ物件のエントランス

全12世帯で、すべて単身者向けワンルーム。約1億円の購入費のうち、2割近くを自己資金で賄い、残りを銀行の融資によって補った。家賃は平均で6万5000円。地域の相場よりも1割近く高めに設定している。「おかげで現在の利回りは10%近くで回っています。駅から少し離れていても、デザイナーズ物件の強みで客付けがよく、常にほとんど満室です」と蔭山さんは話す。

差別化に成功、新築デザイナーズアパートで利回り11%に

この物件の成功によって蔭山さんは今年2月、府中市にデザイナーズアパートを新築した 。

「個人的なデザイナーに依頼するのではなく、デザイナーズ物件を専門に扱う会社に依頼しました。東京ビッグサイトで毎年行われる賃貸住宅フェアのセミナーに参加した折に知り合った業者でした」(蔭山さん)

その業者の基本仕様があり、それに蔭山さんが施主として要望をいくつか出し、それを反映させながら形にしていったという。企画設計料は建設費の5%だった。

ヨーロッパのトラディショナルなレンガ造り風の建物で、最大12畳のロフト付き1LDK。全戸角部屋で、LDK対向式のキッチンや階段の下をクローゼットにする方式を取り入れた。木材を多用して温もりのある空間を作り上げることを意識。付近に公園や自然が多いエリアであることを考慮してペット可とし、ペットの足洗い場やリードフックを設置した。もちろん駐車場も併設されている。

「府中の駅から徒歩16分という条件なので、単身者ではなく夫婦やカップルをターゲットにしました。女性向けのテイストを強調し、見た目だけでなく収納など生活者としての機能性を重視しました」(蔭山さん)

その新築物件は「建築途中から募集を始めたところ、完成前に満室となりました」。周辺の物件よりも1万円ほど高い料金設定で、当初は不動産会社にも「その料金設定ではどうだろうか」と言われたにもかかわらず、ずっと満室が続いている。駅近物件でもなく、周囲には空き室も多いといい、やはりデザイナーズ物件であるということが大きいのでは、と蔭山さんは分析する。

蔭山さんが新築したデザイナーズ物件の外観

蔭山さんが新築したデザイナーズ物件の外観

新築物件は1LDKで8世帯、家賃は10万5000円から12万円で、現時点の利回りは11%台だという。ちなみに建築費は約1億円ですべて銀行からの融資だが、現状の利回りを確保できていれば安定した運営が可能だ。

デザイナーズ物件の定義は広い

デザイナーズ物件が登場したのは平成バブルの頃にさかのぼる。景気の良さを反映して一流のデザイナーの設計によるこだわりのマンションが誕生し、その奇抜な外観や間取り、内装で注目を浴びた。コンクリート打ちっぱなしの内装や、ガラス張りの浴室やトイレなど、おしゃれな造りの建物や部屋を連想する人も多いだろう。

そもそもデザイナーズ物件とは、デザイナーや建築士が自らのコンセプトに従って設計した、個性豊かでこだわりの強い物件を指す。「ただし、明確な定義や基準があるわけではありません」と話すのは、不動産投資家であり投資コンサルタントとしても活動する株式会社オーナー・インテリジェンス代表・雨宮憲之さんだ。

「一言でデザイナーズ物件といっても、超一流のデザイナーによる高級マンションもあれば、一般的なデザイナーや建築士による設計の物件もあります。また不動産会社が彼らのデザインを手本に設計施工して作った物件もあれば、単に壁紙や床材などをおしゃれに張り替えただけのものをデザイナーズと称している場合もある」(雨宮さん)

まず、その点を認識することが大事だと雨宮さんは指摘する。その上で、デザイナーズ物件のメリット・デメリットを改めて考えてみたい。

デザイナーズ物件のメリットとは?

○メリット1 他の物件との差別化が容易で高い入居率を維持できる

デザイナーズ物件のメリットとして、他の物件との差別化が容易になることが挙げられる。「人口減少に伴い、今後はより物件の供給過剰が問題になります。競争力を高め、客付けを良くすることが必要です。その点、アピール度の高いデザイナーズ物件は有利だといえるでしょう」(雨宮さん)

とくに最近はインターネットやSNSが発達し、写真などビジュアル情報が重視される時代だ。おしゃれな外観や部屋などは、いわゆる「インスタ映えする」ため、デザイナーズ物件はとくに若い人への訴求力が高いと雨宮さんは話す。

○メリット2 同様の他の物件と比べて高い家賃設定が可能になる

客付けの良さは、そのまま物件の入居率の高さにつながる。つまり、空室リスクを低減することができる。同時に、差別化により、家賃も同じ広さの普通の物件に比べて高く設定することが可能だ。

差別化による客付けの良さと、一般物件に比べて高い家賃相場が、安定した不動産経営を可能にする。これがデザイナーズ物件の最大の強みだと言えるだろう。

強みの反面、気を付けたいリスク

○デメリット1 初期投資が高くなる

ただし、デザイナーズ物件にはリスクやデメリットもある。まず初期投資が高くなることだ。たとえば新築する場合は規格化された物件と違い、設計費から材料費、工費まで高くなることは避けられない。中古や区分所有に関しても相場の物件価格よりは高くなる。

入居率や家賃設定を考え、想定利回りをしっかりはじき出したうえで、初期投資の額としてどこまで可能か、その線引きをすることが大事になる。収益性を考えず、自らの理想を追求しがちなデザイナーに好きなように設計されると、それこそ費用がかさんでしまうことになりかねない。

「家賃を高く設定したとしても利回りが低くなってしまえば本末転倒でしょう。それなら普通の物件で高利回りを狙った方が早い」(雨宮さん)

楽待でもおなじみの不動産投資家・大長伸吉さんもデザイナーズアパート経営を行っている経験から、その点を指摘する。

「とくに私がデザイナーズアパートを新築した10年前は、現在ほどデザイナーズ物件がポピュラーではなかった。いまは業者が多く参入しており、設計施工費込みでも比較的安くデザイナーズ物件を作ることも可能ですが、当時はデザイナーの設計費として全建設費の約5%掛かるのが相場。私の場合は、設計したのが業界では名の知れたデザイナーでもあり、さらに、私自身がこだわりの強い物件にしたかったので9%でした。設計だけでかなりお金がかかったのは事実です」

大長さんのデザイナーズ物件の外観

たしかに設計費は高かったが、大長さん自身はその分の家賃設定や入居率の高さを見積もり、長期的に利益が見込めると判断したそうだ。実際、その後初期投資の高さは十分にカバーできていると話す。

「どんなにデザイナーズ物件で差別化をしたところで、その地域の家賃相場の2倍までは設定できません。経験上せいぜい1.5倍が上限でしょう。そこから逆算して初期投資にいくらまでかけられるか? それを見極めることが大前提です」(大長さん)

○デメリット2 メンテナンスにお金と手間がかかる

建築材料や仕様など、こだわりの強い物件はメンテナンスにもお金がかかる。デザイナーズ区分マンションを所有していたものの、メンテナンス費用の現実に直面し、物件を手放した経験があるのが、楽待コラムニストでもある不動産投資家の大友カツトシさんだ。

2010年に新宿区中野南台の新築ワンルームの区分マンション1戸約2300万円を2戸購入したが、購入後に修繕費がかなりかかることがわかった。

「おしゃれなペンシル型(ワンフロアの戸数が少ない、細長い外観の建物)で、外壁修繕の足場を組むだけでも通常よりお金がかかる。さらに全体の戸数が少ないので、オーナー1人当たりの修繕負担金が高くつく。デザイナーズマンションの区分を考える人は、戸数も考慮するべきでしょう」(大友さん)

大友さんが区分を所有していたマンションは全部で19戸あったというが、それでも負担がきつかった。結局それがネックになって、所有していた2戸をいずれも売却することにしたという。

「実際、購入当初修繕積立金は月7000円だったものが、どんどん上がってその後1万3000円、約2倍になった。毎月の利回りが一気に低くなる。これはデザイナーズ物件に限った話ではないですが、マンションなどの区分所有の場合、購入前に修繕費がどれくらいかかるのか? できれば不動産会社や管理組合などにしっかりと確認することが大事」だと大友さんは指摘する。

○デメリット3 居住性や機能性に問題がある物件が少なくない

デザイン性を重視するあまり、生活空間としての意識が低く、住みにくい場合がある。たとえばコンクリート打ちっぱなしの物件は、断熱材がないため夏は灼熱地獄、冬は極寒となり住みにくい上に冷暖房費がかさむというデメリットがある。

その他、収納スペースが極端に少なかったり、バス・トイレがガラス張りなど、一見おしゃれだが人を招き辛かったり…と、何かと問題のある物件も少なくない。「最初は興味津々で入居した人も、居住性に難点があるために早々に退去したり、デザイナーズ物件を避けたりする人もいます。物件取得の際には、ちょっと冷静になって、あくまで『居住空間としての適性』を吟味することが重要になります。おしゃれさに目を奪われるのではなく、そこで自分が生活したときの導線や快適さを想像するだけでも違うでしょう」(前出・雨宮さん)

○デメリット4 時代の先端の物件ほど早々に陳腐化する可能性がある

建てられたときは時代の最先端のデザインでも、ときが経つとそれが逆に仇になる可能性もある。先ほどのコンクリートの打ちっぱなし物件が一時期流行ったように、その時々の流行りはあっても、それが10年、20年続くとは限らない。むしろ時代遅れになって避けられてしまう可能性も大いにあると雨宮さんは指摘する。

「デザインは好き嫌いもあるし流行り廃りもあります。 バブルのころには、外観やエントランスなどでやたらと曲線や曲面形状を強調した物件や、外壁などにガラスブロックを多用した物件などがありましたが、今ではあまり見かけません。デザイン性だけに突出した物件はその分リスクも高いのです。もっとも、長いスパンで考えたときに、『古臭い雰囲気』ではなく、それが『いい味』に化ける物件であればいいでしょうが、判断するのはなかなか難しいと思います」(雨宮さん)

都心の単身者向けはやはり狙い目?

以上のようなメリットとデメリットを頭に入れた上で、今後不動産投資としてのデザイナーズ物件の可能性を考えてみよう。

バブルの頃に登場したデザイナーズマンションは主に都市型の駅近のマンションだった。時代は変わったが、都市型ワンルームのデザイナーズ物件が変わらず狙い目だと話すのは、株式会社ヴェリタス・インベストメント代表取締役の川田秀樹さんだ。

川田さんは資産運用を考えた場合、高入居率を維持できるリスクの低い物件を選ぶ必要があると指摘する。そのポイントは「デザイナーズ+3つの条件」だと指摘する。

「3つの条件とはズバリ「東京」「駅近」「ワンルーム」です。人口減少で物件の需要が減る中で、唯一都心だけは人口増が見込まれます。しかも総務省の調べによると、東京都の単身者世帯は2010年が約292万世帯だったのが、2035年には約324万世帯と増加します。東京都でワンルーム、しかも駅近の物件であれば、需要減を心配する必要はほとんどありません」(川田さん)

その上で、川田さんは周辺物件との差別化を強調する。差別化とは、すなわちデザイナーズ物件ということだという。「通常の最大公約数的な造りの物件より、デザイナーの哲学や感性に基づいて外観や間取り、内装もスタイリッシュに統一され、こだわりを持って作られた物件のほうが、当然入居者に対する訴求力が強いでしょう」

デザイナーズの区分マンションにも注意

いっぽうで、都市型のデザイナーズマンション、とくに区分物件に関してはピンからキリまである。とくに物件売却に関して大いに注意が必要だと話すのは前出の大友さんだ。

大友さんが初めて区分でデザイナーズマンションを購入したのは2005年。北新宿の22平米のワンルームを1戸、2250万円で購入した。自己資金は100万円、残りは銀行融資を受けた。

「JR大久保駅から徒歩5分、家賃は9万円から9万5000円でしたから、相場よりは1万円から2万円ほど高く設定できました。こちらは10年ほど所有し、2015年に2020万円で売却できたので、十分利益がでました」(大友さん)

問題は2010年に購入した中野南台のワンルームの区分2戸 だ。

「方南町駅から徒歩で12~13分。駅から遠いというのがネックでした。それでも客付けはよく1カ月以上空いたことはありませんでした。ただ、問題は利回りが5%弱しかなく、修繕費が先ほど触れたように予想以上に掛かると知って手放すことにしたのですが…」

2つの物件はなかなか買い手がつかず、仲介業者からも売り時は今しかないから、思いきって価格を下げるようにアドバイスされたという。「結局二つとも約1500万円で泣く泣く売却しました。ところが後日、その業者の販売価格を知って驚きました。いずれも2000万円ですよ」

結局、大友さんは購入も売却も業者の口車に乗ってしまったことが失敗の要因だと自己分析する。「これからはデザイナーズマンションが狙い目だとメリットばかりを強調され、物件の収益性などしっかりと分析判断できていなかった。結局、仲介業者などに都合よく転がされただけでした」

ただし大友さんはデザイナーズ物件そのものを不定するわけではない。自己資金を多くして利回りを上げ、しかも駅近物件であればもっと安定した運営ができたはずだと振り返る。

自分自身の物件に対するこだわり、哲学や感性が重要

「あるいは逆に単身者用の区分マンションではなく、郊外であってもファミリーやカップルなど向けのデザイナーズで、長期賃貸を前提にして高利回りを狙うパターンもありでしょう。いずれにしても業者の言いなりになってデザイナーズ物件に安易に手を出すことだけは避けた方がいい」(大友さん)

実際、前出の蔭山さんのように、調布や府中などの郊外で、1棟物のデザイナーズアパートによって高利回りを実現し利益を上げているケースもある。

「単におしゃれなだけの外見上のカッコよさだけの物件は長続きしないと思います。居住性も重視した『住みやすさ』『快適さ』を実現したこだわりのある物件が支持される。それだけに物件に対する自分の価値観や価値基準が一般の物件以上に大切になると思います」と蔭山さんは指摘する。

まず自分が住みたい物件はどんな物件なのか? デザイナーズ物件の投資は自分自身の価値観や選択眼、優先順位が曖昧だと、デザイナーや業者など、さまざまな意向や思惑に振り回され、結果として失敗につながることが少なくない。

信頼できる業者を選定することが成功のカギ

雨宮さんは「エリア特性を把握して、その点を細かく説明し、フォローしてくれる業者は信頼できます。逆に、『デザイナーズ物件なら高利回りで客付けもいい』というような、一般的で表面的な物件の勧め方しかしない業者は避けるべきです」と指摘する。

前出の大長さんは業者選定の際、過去のデザイナーズ物件を取り扱った経験を聞き、ある程度経験と実績のある業者を選ぶことを勧める。デザイナーも業者の紹介だけでなく、ネットで検索すれば自分のイメージに近い物件を設計する人物を探すことが可能だとアドバイスする。「その場合も過去の作品を見せてもらう。それで自分の考えやイメージと合うかどうか判断できるはずです」

いずれにしても一棟物を新築する場合は良い業者、良いデザイナーとコラボすることが投資成功のカギを握る。それには再三指摘するように、自分自身の物件に対する思い入れやイメージ、哲学や感性がある程度明確である必要がある。

その上でその地域の家賃相場を勘案し、どの程度まで初期投資にお金を掛けるか、総合的に判断していく。前にもふれたようにどんなに凝った造りをしたところで、相場家賃の2倍までは設定することはできない。現実的な家賃収入を想定し、収支をシミュレーションした上で、どこまでこだわるか、そのバランスが重要になる。

これからの物件はすべてデザイナーズ的であるべき──その意味とは?

入居者にとって心地よく、住みやすい住環境を意識し、それをオーナーやデザイナーの統一したコンセプトの下で完成させ提供する。人口減少による供給過剰など、今後ますます競争が激しくなる不動産投資において、差別化は必要不可欠な要素になる。

「最も悪い投資はコンセプトもなく、とくに特徴もない物件に漫然と投資すること」だと大長さん。「どこにでもあるような一般的な物件は、建物が古くなるほど、競争力を失って家賃も入居率もどんどん低くなる。将来の供給過剰が自明な時代には、とくに致命的なことでしょう」(大長さん)

30年たっても住みたい、あるいは管理したいと思えるような物件に投資することが大事だと大長さんは指摘する。それには投資家本人がどんな物件に住みたいか? 投資家自身が物件に対するこだわりや情報、知識をどれだけ持っているか? 物件や不動産に関して自分なりの姿勢──哲学や感性が不可欠になる。

その意味で、本来不動産投資はすべてデザイナーズ的であるべきだと大長さんは言う。オーナーのこだわりや嗜好、哲学が物件に反映され、それが他の物件との差別化につながっていく。

少なくとも、見た目だけオシャレだとか奇抜な物件がデザイナーズ物件ではない。また高い家賃設定や高利回り、入居率の高さという周囲からのうたい文句に安易に踊らされ投資するべきではない。デザイナーズ物件は初期投資も高く、メンテンナンスにもお金がかかる。大友さんの例に見るように、悪質な業者も跋扈する。安易な気持ちで手を出すのは、むしろ危険だと大長さん。

ただしそのハードルを越え、本当に良いデザイナーズ物件に投資することができれば、それは長く収益確保が可能な、優良な投資対象となるだろう。

(楽待編集部)