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第4回目のコラムは前回に引き続き、キャッシュフロー(C/F)と損益(P/L)の話をしようと思います。前回の内容に少し補足した上で重要性をお伝えしていきます。

ところで、東京商工リサーチの調査によると、2016年に倒産した544社のうち、半数以上が黒字倒産だったようです。

一般的には、利益だけに偏った経営には疑問があり、キャッシュフロー計算書が重要であることを示しているわけです。不動産経営には馴染みが薄いかもしれませんが、売上を立てる時には売掛金、仕入時には買掛金と呼ばれる手法で決済をするため、その回収の期間も大切になってきます。

不動産でいうところの滞納が売掛金に当たるというイメージでしょうか。売上(家賃)は発生していますが、それが回収できていない状態です。売掛金は信用力で成り立っていますが、滞納は信用力をむしろ失っているので、実際は全く違ったものではありますが…。

一方、最近の不動産ブームで、安易に参入するサラリーマン大家はキャッシュフローに目がいきがちで、利益への感度が低いと感じています。(という私もロバートキヨサキさんの著書を読み、最初はキャッシュフローにばかり目がいっていたので、そんなに偉そうなことは言えませんが…)

不動産でリタイアを目指す場合は、キャッシュフローと利益、どちらの感覚も養わないといけません。この違いがしっくりくるまで安易にリタイアしない方が良いでしょう。

理由は二つあります。

一つは、物件を増やすために銀行の融資を受けるためには、キャッシュフローではなく、利益がどれだけ出ているかが大事であること。

そしてもう一つは税金問題です。キャッシュフローに対して税金がかかるのではなく、利益に対して税金がかかります。

なので、キャッシュフローはもちろん大事なのですが、それ以外に利益がどれぐらい出るのか? この利益への感度が重要となってきます。

参考までに、私の例を参考に利益とキャッシュフローについて考えてみます。

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