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寒い日が続きます。気候は寒いですが、空室が最も埋まる時期ですので、空室の多い物件でも入居者が決まってくれば気持ちは温まりますね。入居者の多い時期ではありますが、入居者が多いということは退去者も多いということです。

この時期の退居部屋は「何とか3月中に入居を」と考えるわけですが、リフォーム業者も忙しいこともあり、なかなか思うようにはいかないのが現状でしょう。

どうしても間に合わせたい場合、簡単な作業はDIYで挑戦してみてはいかがでしょう? 壁紙の張替えぐらいであれば挑戦してみても良いかもしれません。上手くいかなくても、その後プロの手で手直しも容易ですから大丈夫です。

私もまだまだ、退居連絡が来るのではないかとドキドキの毎日です。不動産投資における気持ちの休まらない時期ですね。

東日本大震災から7年、耐震性を考える

さて、今回は構造別による建物の耐震性についてです。

来月になると東日本大震災が発生した3月になります。今年で地震発生から7年となりますが、未だ記憶に新しい出来事です。戦後の大地震では最大規模であり、被害程度も最大です。津波の影響で被害も大きくなったのですが、建物の損壊も多く記録されています。

1981年の建築基準法大改正により、それ以前の建物は減ってきており、新耐震基準で造られた建物が大部分を占めるようになってきています。

とはいうものの、人間が作り出すものは大自然がもたらすものには敵いません。そういった大自然が起こす地震というものにどう対応していくべきか、できる限りの対策はしておきたいものですね。

地震に強い構造は何か?

「一般的に地震に強い建物構造は?」と聞かれると、「RC造」と答える方が多いでしょう。これは確かに正解といえば正解です。しかし、RC造より更に耐震性があるのはSRC造です。「SRC」、聞いたことはあるのではないでしょうか。

RCとは鉄筋コンクリート(Reinforced Concrete)の頭文字を取っています。コンクリートの中に鉄筋が入っていて補強しているため、このような名前になります。

そしてSRCにはRCにSが付いていますが、このSは鉄骨(steel)です。SRCでは鉄骨で骨組みし、そこへ鉄筋を配筋します。さらには型枠を組んで、周りをコンクリートを流して固めるわけです。なんだか頑丈そうに思いませんか?

耐震性重視というよりも、柱の少ない大空間を計画するときに採用されます。集合住宅でも採用されますが、コスト高になるので、一部の分譲マンション以外、あまり賃貸物件などでは見かけません。では、鉄骨の耐震性はどうでしょうか。

鉄骨造建築物の耐震性も優れています。ただ、鉄骨造の高層建築物は地震時に横方向にしなることにより大きく揺れます。特に高層階では大きな揺れとなることがあります。これは鉄骨材の特徴であるたわみが原因です。鉄骨材はこのたわみによって破断やせん断されるのを回避しているのです。最近では、制震装置や免震装置などの開発で揺れ難い構造を実現しています。木造は地震に弱いのでしょうか?

同じ規模の建物であれば、RC造や鉄骨造に比べて弱いでしょう。しかし、木造の大規模建築物は多くは存在しません。階数もせいぜい3階程度でしょう。木造の大規模化や高層化は不可能ではないですが、コストが大きくなる上に強度も弱くなりますので、集合住宅には不向きです。

そもそも木造の最大の利点はコスト安ですから、木造の大規模建築物は不動産投資に向かないことがおわかりいただけるでしょう。

各構造でも更に細分化される

RCと一口に言っても、更に細分化されます。ラーメン構造、壁式構造、それからPC工法などがあります。

ラーメン構造はRC建築物では最も一般的な構造です。柱、梁、スラブが主構造体になり、現地にて下階からコンクリートを打設して建築します。壁式構造は現地でコンクリートを打設して建築するのは同じですが、壁式構造では柱や梁がありません。柱や梁は壁と一体化しているので、構造体に凹凸が無いのです。ただ、高層建築には向かず、5階建てまでしか施工できません。

PC工法はプレキャストコンクリートというパネル状のコンクリート材を、工場にて予め製作し、それを現地で組み立てる方式です。コンクリートパネル材はよく管理された工場で製作するため強度が確保でき、強固な建築物を作り上げることができるのです。

それぞれ特有の長短所はありますが、どれも耐震性は良好です。鉄骨造においても種類があり、こちらはその種類によっては耐震性が変わります。

一番シンプルで、普通に鉄骨造というと、重量鉄骨を骨組みに使い、そこへ屋根、スラブを施工し、壁材としてサイディングやガルバリウム鋼板などを貼り付ける工法を採用します。

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