前編から続く)

首都圏を中心に女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を展開するスマートデイズ(東京都)が、オーナーに対するサブリース賃料の支払い停止を発表した問題。なぜ、大手企業に勤める会社員や弁護士、医者なども含めた700人に上るオーナーが総額1000億円もの被害を受ける結果となったのか。高金利で数億円のフルローン融資を受けたオーナーに話を聞いていくと、彼らを惹きつけた「社会貢献」というキーワードが浮かび上がってきた。

魔法の言葉に誘われて

「貧困ビジネス的な側面もあって、入居者がいなくても会社は黒字経営できるという説明。社会貢献につながるという仕組みに良い印象を持ち、購入することを決めたんです」

都内の会社員で年収1500万円のBさん(30代)は2016年、スマートデイズが提唱するビジネスモデルに共感し、かぼちゃの馬車2棟26室を購入した。きっかけは販売会社のセールスで、総投資額は約3億円。スルガ銀行から金利3.5%のフルローンで融資を受けた。

「他行に借り換えの打診をする際にスマートデイズ経営者の与信問題で引っかかるケースが多く、メガバンクからは数年で急成長した財務内容に疑問を呈されたりしたので、気にはなっていました。でも毎月の賃料は問題なく振り込まれていたので、経営状況を不審に思うことはなかったんです」

しかし、昨年10月に賃料の減額通知の手紙が届き、1月のオーナー向け説明会で支払い完全停止の発表。今後は返済額が100%負担となり、毎月150万円以上の持ち出しが発生することになった。

Bさんは「可能であれば契約通りに家賃を振り込んでほしい」と胸中を語りつつ、「説明会でのスマートデイズ側の言葉を信じるなら、現預金がない彼らに対して訴訟を起こしても意味がない」と半ばあきらめに近い感情を抱く。「まず銀行とのリスケ(返済条件の変更)交渉や金利引き下げ交渉が先決。その後は管理会社の変更や簡易宿所への切り替えを考えていく予定です」

「家賃ゼロでも儲かる」という幻想

Bさんが共感した「社会貢献」につながるビジネスモデルとはどのようなものか。

スマートデイズは当初から、販売利益と賃料以外の収益源として「住まいだけでなく仕事も提供する」というコンセプトのプラットフォームビジネスを掲げてきた。地方から上京してきた若い女性入居者の就職を斡旋し、採用されればその企業から紹介手数料として年収の25%程度を受け取る仕組みだ。

オーナーに対してはこういった「家賃外収入」を強調し、入居が埋まらない部分の補填に充てることができると説明。空室が発生していても経営が成り立ち、30年間のサブリースでも問題ないという主旨のセールストークをしていたとみられる。

1月12日に引責辞任したスマートデイズ前社長の大地則幸氏は、著書でこの事業について「家賃収入がなくても経営が成り立つ、常識を覆すビジネスモデル」と力説。入居者を「家賃を払ってくれる住人」であると同時に「仕事をしてくれる働き手」と位置づけ、「これが実現すれば全室『家賃ゼロ』が可能になり、投資家には保証した家賃の支払いを約束できる」としていた。

構想は絵に描いた餅に

しかし現実は、このビジネスモデルはほとんど機能しておらず、スマートデイズの家賃外収入は月にわずか数百万円にとどまっていたとみられている。

今回の一件で100人を超すオーナーからの相談を受けている「サブリース問題解決センター」(東京都)理事長の大谷昭二氏は「入居者からの家賃収入を原資として、オーナーに賃料を支払うのがサブリースの本筋。賃料以外の収入を強調するのは目眩ましのようなもので、このビジネスモデル自体が本来の賃貸業とかけ離れている」と指摘する。

ただ、比較的高収入のオーナーにとって、『地方から上京してきた若い女の子を救う』という社会貢献のビジネスモデルは魅力的に映る部分があったのも事実。都内在住のかぼちゃの馬車オーナーCさん(46)も「当時は都内の一棟ものを探していたので、シェアハウスは選択肢に入っていませんでした。でも説明を聞いてみると、賃料以外にも収益源があって高利回りということ、そして事業の内容も社会貢献度が高いと思って投資を決めたんです」と振り返る。