前編から続く)

首都圏を中心に女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を展開するスマートデイズ(東京都)が、オーナーに対するサブリース賃料の支払い停止を発表した問題。なぜ、大手企業に勤める会社員や弁護士、医者なども含めた700人に上るオーナーが総額1000億円もの被害を受ける結果となったのか。高金利で数億円のフルローン融資を受けたオーナーに話を聞いていくと、彼らを惹きつけた「社会貢献」というキーワードが浮かび上がってきた。

魔法の言葉に誘われて

「貧困ビジネス的な側面もあって、入居者がいなくても会社は黒字経営できるという説明。社会貢献につながるという仕組みに良い印象を持ち、購入することを決めたんです」

都内の会社員で年収1500万円のBさん(30代)は2016年、スマートデイズが提唱するビジネスモデルに共感し、かぼちゃの馬車2棟26室を購入した。きっかけは販売会社のセールスで、総投資額は約3億円。スルガ銀行から金利3.5%のフルローンで融資を受けた。

「他行に借り換えの打診をする際にスマートデイズ経営者の与信問題で引っかかるケースが多く、メガバンクからは数年で急成長した財務内容に疑問を呈されたりしたので、気にはなっていました。でも毎月の賃料は問題なく振り込まれていたので、経営状況を不審に思うことはなかったんです」

しかし、昨年10月に賃料の減額通知の手紙が届き、1月のオーナー向け説明会で支払い完全停止の発表。今後は返済額が100%負担となり、毎月150万円以上の持ち出しが発生することになった。

Bさんは「可能であれば契約通りに家賃を振り込んでほしい」と胸中を語りつつ、「説明会でのスマートデイズ側の言葉を信じるなら、現預金がない彼らに対して訴訟を起こしても意味がない」と半ばあきらめに近い感情を抱く。「まず銀行とのリスケ(返済条件の変更)交渉や金利引き下げ交渉が先決。その後は管理会社の変更や簡易宿所への切り替えを考えていく予定です」

「家賃ゼロでも儲かる」という幻想

Bさんが共感した「社会貢献」につながるビジネスモデルとはどのようなものか。

スマートデイズは当初から、販売利益と賃料以外の収益源として「住まいだけでなく仕事も提供する」というコンセプトのプラットフォームビジネスを掲げてきた。地方から上京してきた若い女性入居者の就職を斡旋し、採用されればその企業から紹介手数料として年収の25%程度を受け取る仕組みだ。

オーナーに対してはこういった「家賃外収入」を強調し、入居が埋まらない部分の補填に充てることができると説明。空室が発生していても経営が成り立ち、30年間のサブリースでも問題ないという主旨のセールストークをしていたとみられる。

1月12日に引責辞任したスマートデイズ前社長の大地則幸氏は、著書でこの事業について「家賃収入がなくても経営が成り立つ、常識を覆すビジネスモデル」と力説。入居者を「家賃を払ってくれる住人」であると同時に「仕事をしてくれる働き手」と位置づけ、「これが実現すれば全室『家賃ゼロ』が可能になり、投資家には保証した家賃の支払いを約束できる」としていた。

構想は絵に描いた餅に

しかし現実は、このビジネスモデルはほとんど機能しておらず、スマートデイズの家賃外収入は月にわずか数百万円にとどまっていたとみられている。

今回の一件で100人を超すオーナーからの相談を受けている「サブリース問題解決センター」(東京都)理事長の大谷昭二氏は「入居者からの家賃収入を原資として、オーナーに賃料を支払うのがサブリースの本筋。賃料以外の収入を強調するのは目眩ましのようなもので、このビジネスモデル自体が本来の賃貸業とかけ離れている」と指摘する。

ただ、比較的高収入のオーナーにとって、『地方から上京してきた若い女の子を救う』という社会貢献のビジネスモデルは魅力的に映る部分があったのも事実。都内在住のかぼちゃの馬車オーナーCさん(46)も「当時は都内の一棟ものを探していたので、シェアハウスは選択肢に入っていませんでした。でも説明を聞いてみると、賃料以外にも収益源があって高利回りということ、そして事業の内容も社会貢献度が高いと思って投資を決めたんです」と振り返る。

就活がきっかけで

「地方から憧れの東京に出てくる女性たちを応援する」と、自社の事業内容を説明していたスマートデイズ。では実際にかぼちゃの馬車に入居している女性たちは、どのような思いで入居を決めたのだろうか。現在、都内のかぼちゃの馬車に住んでいるIT企業勤務のDさん(24)に話を聞くことができた。

「大学生の時、就活サイトの企画で就活生がシェアハウスに無料で住めるという『上京支援サービス』というのがあって、足立区のかぼちゃの馬車を紹介されたんです。兵庫から上京し、そこに2週間ほど住んでいました。他の入居者もみんな就活生でしたね」

部屋は狭かったものの、女性だけという安心感もあり、住み心地は悪くなかった。無事に就職先が決まった後、サービス利用から1年経った昨年2月末にあらためて都内で部屋を探し、荒川区にある別のかぼちゃの馬車に入居することを決めた。

かぼちゃの馬車で暮らすDさん

部屋は7平米、キッチンやトイレ、浴室は共同で共用リビングはない。初期費用は1万円のみで、家賃は6万6000円。「他のワンルームマンションなども検討していましたが、駅徒歩2分で女性専用なら安全だし、新築かつ家具・家電付きという点に惹かれて決めました。入居審査はかなり緩かったです」

各部屋には小さめのテーブル・イスと鏡、ベッドが用意され、さらに小さなテレビと冷蔵庫、ハンガーラックが置かれている。「規則はけっこう多くて、23時以降は水回りが使えません。共用部のお風呂やトイレはみんなで掃除するように指導されますし、例えば髪の毛などの汚れは絶対に取らないといけない。週1回ぐらい清掃業者の方が来てくれるので、共用部は綺麗でした」

Dさんが住む7平米の部屋

入居者の半数ほどはアジア系の外国人だという。「学生から30代後半まで幅広く、就活中の子もいるみたいです。共用部には就職説明会のポスターなんかもよく貼られていて、入居者がメンバーに入っているかぼちゃの馬車のLINEでは『就活メイクを学ぼう』みたいなイベントの告知もけっこうきていました」

退去を決めたワケ

2月末で1年間の定期借家契約が切れるが、延長はせずに退去を決めた。「実は同階の入居者同士の揉め事がけっこう多いんです。共用部の備品を部屋に持って帰って返さないとかで、ホワイトボード上のやりとりで大ゲンカになったり…。駅近で女性専用という安全性重視で選んだのに、外より中の方が危険とは思いませんでした」

一部では、スマートデイズは就職斡旋の紹介手数料を効率的に稼ぐため、あえて物件に不満点を残すことで退去を誘発し、回転率を上げる狙いがあったのではと指摘する声もある。

「確かに、長く住まわそうとは思っていないのかな、というのはときどき感じました。例えば、なぜだか各部屋のドアの下に2センチぐらいの隙間が空いているんです。共用ポストに入っていた自分宛の手紙なんかを他の入居者が差し込んでくれたりするんですが、その隙間から共用部の音が入るので、夜中でもけっこううるさくて困りました」

共用リビングはなく、廊下は狭い印象

事実、入居者が退去するペースはかなり早く、「1カ月、2カ月で出ていく人もいました」とDさん。今回、スマートデイズに退去連絡のメールを送った時も「最後の日に書類を渡すので」という簡単な返信だけで、「慣れてるんだな、という印象でした」と語る。

実はDさんが住むかぼちゃの馬車の周りには、別のかぼちゃの馬車2棟があり、全く同じ形の3棟が半径100メートル以内に並ぶという一種異様な空間を形成している。「最初見たときは『同じオーナーが3棟まとめて建てたんだな』と思ったんですが、今考えると3棟別々で入居者を取り合っているのかもしれないし、すごい状況ですよね」

共用部に貼られているゴミ出し場所を示す地図。3棟の物件が密集しているのが分かる

今回の一件については「正直に言えば、入居している側にとってはあまり影響がない話なので、オーナーの方たちがかわいそうだな、という思いだけです」と本音を明かす。「スマートデイズの管理運営に関してはそれほど問題を感じていなかったので、特に不信感などは持っていませんでした」

異様な熱気の中で

「社会貢献」という魔法の言葉を武器に、高属性のオーナーたちの心を惹きつけていたスマートデイズ。セミナーではそのキラーフレーズに加え、インバウンド需要の拡大や東京五輪の盛り上がりなどにも触れながら、一種の催眠商法に近い形でセールストークをしていたという情報もある。

セミナーに参加したオーナーは「奥さんや子供を連れてくる人もいて、異様な熱気でした」と振り返る。「終了後に受講者へマイソクが配られるんですが、すごい勢いで奪い合いになるんです。現地も見ず、その場で数億の投資を即決する人が続出したので驚きました」

スマートデイズが物件数を急激に拡大できたのは、オーナーがかぼちゃの馬車の収益性やビジネスモデルの可能性を信じ、多額の融資を受けての物件購入を決断したからに他ならない。

込めた期待が完全に裏切られた彼らの多くは、スルガ銀行で融資を受けたとみられている。オーナーや関係者に話を聞いていくと、徐々にスマートデイズとスルガ銀行の歪んだ関係性が見えてきた。後編へ続く)

(楽待新聞編集部・金澤徹)