中編から続く)

わずか4年弱でおよそ800棟もの女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を販売し、飛ぶ鳥を落とす勢いで成長していたかにみえたスマートデイズ(東京都)。それが一転して破綻への道を歩み始めたのは、ほぼ全ての物件の融資を行うなど積極的な姿勢を示してきたスルガ銀行が、昨年10月に方針を変更したことが契機とみられている。

融資が引き締められたことで建築のペースが急激に鈍り、販売利益でサブリース事業の赤字を補填できず資金繰りが悪化した―というのがスマートデイズ側の説明だ。しかし、「もともとこうなることが分かっていたのでは」「これだけの融資を出した銀行側にも責任がある」といった見方も多い。700人にも上るオーナーの未来を一変させたビジネスモデルの裏には、スマートデイズとスルガ銀行の「歪んだ関係」が見え隠れする。

不確かなビジョン

「はっきり言いますが、我々には資金がありません。自力ではどうすることもできないんです」

今月17日、スマートデイズ側がかぼちゃの馬車のオーナーを招いて開いた説明会。昨年7月にスマートデイズと資本提携し、説明会直前に引責辞任した大地則幸社長に代わってトップを兼任することになったオーシャナイズ(東京都)の菅沢聡社長は涙ながらにこう語ったという。

説明会に出席した複数のオーナーによると、スマートデイズ側は「昨年10月に金融機関から新しいオーナーへの売買を制限するという申し出があった」と説明。それまで月15件程度だった販売件数が10月はゼロ件となり、11月は10件程度まで持ち直したもの、12月は再び3、4件の融資しか実行されなかった。そのため資金繰りが悪化し、賃料の支払いが困難になった―という内容だった。

菅沢社長は入居率が30~40%で推移していたことを説明した上で、「2020年までの3年間は物件数を増やさず、入居者を毎年2800人ずつ増加させて満室を実現する」と宣言。男性や外国人、生活困窮者などをターゲットにしていく戦略などを示し、「金融機関に対してはオーナーの方で個別にリスケ交渉と金利交渉をしてほしい」と繰り返したという。

しかし、出席したオーナーの1人は「ただ入居者を増やす増やすというばかりで、話にならない。納得できる具体的なビジョンや戦略もなく、銀行との交渉に使える材料は一つもなかった。これから毎月100万円以上のマイナスキャッシュフローが積み上がっていく中で、オーナーとしてどうすればいいのか全く分かりません」と憤る。

「ある支店」の存在

スルガ銀行の方針変更は、シェアハウスの販売管理を行うサクトインベストメントパートナーズ(東京都)の破綻が引き金になったという見方が強い。ある金融業界関係者は「スルガ銀行は支店・支店長への権限委譲が強く、それが他行との差別化、ひいては利益の源泉となっていた面がある。しかし、今回の一件に関しては支店の権限の強さが裏目に出たという見方もできます」と語る。

関係者の話を総合すると、かぼちゃの馬車に関してはスルガ銀行の特定の支店がほぼ一手に融資を引き受けていたとされる。スマートデイズとこの支店が強固なタッグを形成し、属性の良いオーナーに3.5~4.5%の高金利でフルローンの融資を組ませ、急速に物件数を増やしてきたという見方だ。

この支店ではスマートデイズのセミナーも開かれており、一部には「全オーナーの約8割はこの支店で融資を受けたのでは」という声もある。スルガ銀行以外の金融機関から融資を受けて参入したオーナーはほとんどいないとみられ、かぼちゃの馬車のビジネスモデル自体がスルガ銀行ありきだったことは疑いようがない。

横行していた手口

「私はこのビジネスモデルそのものが、スルガ銀行主導で進められた可能性もあると思っています」

2016年に約2億円で都内のかぼちゃの馬車を購入した会社員Eさん(40代)は、確信めいた表情でそう語る。

「私がかぼちゃの馬車を購入した時、手持ちの金融資産は株式350万円のみでした。普通に考えれば、これだけで2億円もの融資をフルローンで引っ張るのは難しい。融資審査を通った後、周りのオーナーからある噂を聞いて、もしかしたら…と感じたんです」。思い切って販売会社の担当者に聞いてみると、恐れていた言葉が返ってきた。

「実は『株式350万円』を『現金3500万円』に書き換えて提出しました」

営業マン自ら、オーナーの資産状況に関するプロフィールシートの改竄、つまり金融資産の増殖行為を認めたというのだ。「この発言は録音もしています。他のオーナーに話を聞く限り、おそらく今回の一件では複数の販売会社がこの手口を使っていた。支店長がこれを把握していないはずはなく、私は完全に共犯だと思っています」

Eさんが販売会社の担当者に手渡したプロフィールシート。のちに書き換えられたとみられる

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