不動産価格が高止まりする昨今、購入費用が安く高い利回りが期待できるとし、築古の戸建てをはじめとする『古家』を購入してリフォームを施した上で賃貸に出す不動産投資家が増えている。

ただ、本当に古家にニーズがあるのか、リフォーム費用がどのぐらい必要になるのか、高い利回りを得ることができるのかなど、古家再生経験がない投資家にとっては見えない部分も多い。今回は古家再生不動産投資に取り組む物件オーナーなどに現状を聞いた。

築40年以上の物件で12~15%程度の利回りを確保

築古民家の再生や収益化のサポートに取り組む一般社団法人全国古家再生推進協議会®の大熊重之理事長に話を聞くと、全国的に不動産投資の対象として古家購入を検討する人は増えているという。しかしながら物件供給数はほぼ横ばい状態のため、結果的に徐々に物件が品薄傾向になりつつあるという。

「私が所有する物件では、リフォーム費込みで関西だと14~15%、関東でも12~13%の利回りを確保しています。中には築40年以上経過したテラスハウスもありますが、このぐらいの利回りは確保できていますね」

大熊重之理事長

それでも市場に古家物件が少ないと思われるのは、「相続で古家を所有することになった人が放置したり、不動産投資市場では敬遠されがちな再建築不可物件など売却しにくいものが多いから」と大熊理事長。理事長自身、築40年以上が経過した戸建てを数10軒、築30年以上経過した鉄骨アパートも2棟ほど所有しているが、収益的には戸建ての方が安定しているという。

古家再生不動産投資は、きちんと取り組めば低リスクな投資になる

物件オーナーでもあり、同時に古家を再生して不動産投資を始めようとする物件オーナーのサポートにも取り組む大熊理事長は、「古家はどうしても相続で急きょ所有することになったり、再建築不可の物件が多いためにとっつきにくかったりする印象があります。でも物件価格が低く競合も少なく、共有部分がないので管理費用が低いにもかかわらず、戸建ては家賃が安定しているので、上手にやれば低リスクな投資となり、不動産投資初心者にこそおすすめなんですよ」という。

では、築古戸建てをリフォーム前提で選ぶ場合、最初にチェックすべきポイントどこか尋ねると、「躯体そのものですね」とのこと。

「躯体が傾いたり、傷んだりしていないかを確認します。家全体を形作っている躯体に手を入れるとなると相当の費用が必要になり、利回りが下がるどころか投資費用を回収できないリスクも出てきます」

あとは「いかにコストを掛けずに、他物件と差別化するかがポイント」と大熊理事長。「基本的に畳敷きの和室は残します。これによりリフォーム費用が下がり、和室の存在が差別ポイントになります。しかも、古家に住みたいと思う人は和室のニーズも高いんです。また、壁面も壁紙を貼り替えるのではなく、より低コストにするため塗料を上塗りします」

和室は和室のままに、ふすまも活かす

壁は「上塗り」で対応

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