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首都圏を中心に女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を展開するスマートデイズが、オーナーに対してサブリース賃料の支払い停止を発表した問題は記憶に新しいことと思います。オーナーは数百人に上り、銀行から多額のローンを借り入れて1億円超の新築物件を購入した人が大半とみられています。  

スマートデイズは不動産投資に積極的かつ高金利で有名なスルガ銀行と提携、主力商品に対する「アパートローン」のほとんどをスルガ銀行が引き受けてきたようです。問題が浮き彫りになる以前は、スルガ銀行の支店内で同社による不動産投資セミナーが頻繁に開催されていたともいわれています。

スマートデイズのようなサブリース会社の破綻リスク、稼働率低迷リスク(収益悪化)等により、収支は赤字に転落、高金利ゆえ借入返済も儘ならず、こういった商品(不動産)を購入してしまった不動産オーナーの自己破産が懸念されるところであります。

このような事情により不動産オーナーが自己破産してしまった場合、どうなるか。ご存知の方も多いと思いますが、債権者(金融機関)が抵当権を実行し、不動産は競売にかけられることになります。

最近の不動産競売のある傾向

ここ数年、不動産競売物件情報サイト等で競売や公売案件等も見るようにしています。競売で不動産を取得するということがメジャーになる前は安く購入できた時代もあったようですが、最近は驚くほど高額(一般市場と変わらない、もしくはそれ以上)で落札されるケースも珍しくありません。

とはいえ、自分の希望価額で購入できる可能性もゼロではないので、欲しいと思える不動産には過去何度も入札をしてきました。昨年も15件ほどの競売案件に入札をしてきたのですが、残念ながら購入には至っていません。

僕の場合、入札する際には必ず、不動産の全部事項証明書を取得して、現在の所有者、債権者(融資銀行)、融資額、過去の履歴(所有権の移転、抵当権の設定・抹消など)をチェックします

気付いたことがあります。昨年検討した15件中5件ほどに、ある共通点があったのです。それは何かといいますと…

(1)融資銀行がスルガ銀行

(2)破綻した物件オーナーがサラリーマン投資家

(1)は全部事項証明書を見れば分かります。(2)がなぜサラリーマンだと分かるかというと、スルガ銀行は基本的に個人にしか融資をしませんので、全部事項証明書には個人の氏名・住所が記載されます。その個人名をSNS等で検索すると、有名企業に勤務するサラリーマンだったりするわけです。

ここ数年、競売案件をウォッチしてきましたが、スルガ銀行から融資を受けたサラリーマン投資家の破綻は「確実に増加している」と感じます。

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