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2018年初となる記事です。本年も大家さんからの様々なご相談にお答えしていきたいと思っています。お付き合いのほどよろしくお願いいたします。

さて、今回のご相談は、最近耳にすることが多いサブリースに関するトラブルです。

サブリース会社から大幅な賃料の減額を要求されて、これを断ったところ、サブリース契約を解除されてしまった。さらに、解除後には入居者が激減してしまったが、それにはサブリース会社の関与が疑われるという、もし本当ならきわめて悪質なケースです。

家賃の見直しの際に大幅な減額を要求され、断ったところ、サブリース契約を解除されてしまいました。さらに解除後、20戸中14戸が入居していたのに、一気に5戸まで減ってしまいました。おそらく、その会社が管理している別の物件に入居者を転居させたものと思われます。どうにか、この会社に損害賠償を請求できないでしょうか?

サブリース契約のセールストークを鵜呑みにはできない

サブリースとは、アパートやマンションなどを借り上げて、これを第三者に転貸する事業のことです。多くの場合、サブリース会社は、オーナーにアパートやマンションを建てさせ、それを一括して借り上げます。

その際、「賃料○年間保証」「○○年間一括借上げ」「管理も一括してお任せ」「相続税対策にも最適」などのセールストークでオーナーを勧誘し、オーナーは将来も安定して賃料が入ってくることを期待して契約します。

実際に、サブリース業者に支払う手数料を引いても、適正な家賃が長期間安定して入ってくるのであれば、空室リスクを避けられるうえ、面倒な管理業務からも解放されるので、いいこと尽くめのように見えます。

しかし、サブリース業者の用意した契約書をよく見てみると、落とし穴があることがほとんどです。

とくに問題なのは、サブリース会社から賃料の減額を要求されたり、途中でサブリース契約を解除(中途解約)されたりするリスクがあることです。そして多くの場合、オーナーは契約時にこうしたリスクがあることについて十分に説明を受けていません。

「一括借上げ」とか「○年間家賃保証」といったセールストークやサブリース業者の用意した事業計画をみて、それならリスクはないと信じて契約し、いざ賃貸が始まって何年かしたのち、サブリース会社から賃料減額の要求を受ける、ということになるのです。

サブリース契約には借地借家法の適用がある

サブリースの契約関係は、オーナーとサブリース業者との間の転貸借を目的とした賃貸借契約(借上げ契約)と、サブリース業者と入居者との転貸借契約との組み合わせで成り立っています

オーナーとサブリース業者との間の契約は建物賃貸借契約ですから、借地借家法の適用があるとするのが判例の立場です。

そうすると、賃料の増額や減額請求をする権利を認める借地借家法32条1により、賃借人であるサブリース業者からのオーナーに対する賃料の減額請求は法的には可能ということになります。そして、借地借家法32条1項は強行法規、つまりこれに反する特約は無効になると解されています。

したがって、仮に契約書で「○年間は○○円の賃料を支払う」などのように一定期間、定額の家賃が支払われるようになっていたとしても、合理的な理由による賃料減額請求は違法とはいえないのです。

しかも多くの場合、契約書には「乙(サブリース会社)は、経済状況の変化、近隣の賃料相場の変動等により、賃料の額が不相当となった場合は、甲(オーナー)・乙協議のうえ賃料を改定することができる」などのように、将来の賃料の改定を予定した条項が入っています。

つまり、家賃が保証されているといっても、それは契約時に定めた家賃の額がそのままずっと続くということを意味するわけではないのです。

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