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元国税局職員、さんきゅう倉田です。隠居後に住みたい場所は『タックス・ヘイブン』です。

お金持ちの間で一大ブームを巻き起こした節税方法に「タワーマンション節税」があります。タワーマンションの可能な限り上の階を購入し、それを子供などに相続させる方法で相続税を圧縮するのですが、相続税対策を目的としたマンションの購入に、国税局は厳しい目を向けています。

法の抜け穴や不備を見つけ、課税を恣意的に免れる行為は「租税回避」と呼ばれ、国際的なスキームを考案できる巨大企業だけがその恩恵を受けていました。タワマン節税は、租税回避とは言われないまでも、その目的や方法から同一直線上にあるものと考えられます。

節税はあくまで手段であって、目的となってはならない。客観的な事実に基づいて、節税が手段を超えたとき、あなたの行為は国税局によって否認されてしまうかもしれません。

今回は、タワーマンションを利用した相続税の節税に失敗した事案を解説しますが、その前に相続税の基礎知識を押さえておきましょう。

タワマンが節税になる理由

そもそも相続税は、誰かが亡くなって、亡くなった人の財産を相続したときに払う税金です。他人が相続によって財産をくれることは日常的に行われることではないので、基本的には親や配偶者といった血縁関係、婚姻関係のある人が亡くなって、財産をもらったときに払う税金です。ちなみに、生きているときにもらうと「贈与税」がかかります

相続税では、現金を相続するより不動産を相続するほうが、相続税を計算する財産の評価が低くなります。なぜかというと、現金であればその金額がそのまま相続税の計算に用いられますが、不動産は購入金額と評価額に差が出るからです。

不動産を現金に替えるのには、手間がかかりますよね。購入者がいなければ現金に替えられませんし、手数料もかかります。そういった理由もあって、取得金額より評価額が低くなる。簡単に言うと、相続前に土地や建物を購入したならば相続税が少なくなります

もちろん、財産としての価値が実際に下がっていると考えられますので、不動産の購入が相続する人にとって得かどうかはケースバイケースとなります。

不動産を購入するとどのくらいの評価額になるかというと、おおよそですが、土地は購入金額の8割、建物は5割になります。さらに、建物を他人に貸し付けている場合は評価額が2割程度下がります。さらに「小規模宅地の特例」という制度を使って評価額を下げることができます。

そういった制度を利用して、現預金を1億円のマンションに替え、相続するときには2000万円程度の不動産になっている、というのがポピュラーな節税方法でした。

さらにタワーマンションが人気の理由として、建物の評価がその建物の建築費全体をあなたの購入した部屋の床面積で按分したものになるからです。通常、床面積が同じでも、上層階のほうが購入金額は高くなります。もちろん、貸し付けや売却にあたっても金額は高くなります。

しかし、相続時の評価額は床面積を基に算出される。例えば、5000万円で買った2階の部屋と1億5000万円で買った最上階の部屋の評価額は同じになるのです。実売価額と相続の評価額に乖離が生まれるわけです。

 

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