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中古物件の売買を取り巻く環境が大きく変わろうとしている。宅建業法の改正に伴い、今年4月以降の中古物件売買時に「インスペクション(建物状況調査)」に関する「告知」や「あっせん」の説明が義務化されるためだ。

これにより、収益物件(戸建賃貸やマンション、アパートなど)の売買時にもインスペクションを行うかどうかといった判断が求められる。売買の現場でインスペクションという言葉が使われる以上、投資家にとっても他人事ではなくなるだろう。

そこで今回は、今回の法改正の概要と、それによって収益物件購入にどのような影響が生じるのかを見ていこう。

4月以降、具体的に何が変わる?

今回の法改正の目的は、中古住宅に対する買主の不安をインスペクションによって解消し、「既存住宅売買瑕疵保険」への加入を促すなどして、中古取引の市場を活性化させることにある。

そもそもインスペクションとは、専門家が第三者の視点で建物の劣化、雨漏りの有無などを調査するというもの。中古物件の流通を活性化させるための施策として注目を集め、じわじわと広まってきたという経緯がある。

では、改正法の施行後、実際の取引の現場ではインスペクションがどう関わってくるのか。以下のフロー図で確認してみよう。

4月1日以降の中古物件取引フロー。対象となるのは「人の居住の用に供した住宅、または建設工事の完了の日から1年を経過した住宅のいずれかに該当するもの」(国土交通省『改正宅地建物取引業法の施行に向けて 参考資料』より一部抜粋)

このように、図中(1)(2)(3)の3つのタイミングでインスペクションに関する告知や説明、確認などの義務が新たに発生することになる。それぞれどのようなものなのか順に見てみよう。

(1)媒介契約締結時(不動産業者→売主へあっせんについて説明)

媒介契約の締結時、不動産業者は売主に対して「インスペクションを行うかどうか」を確認する。もし売主がインスペクションそのものを知らなければ、インスペクションがどのようなものなのかを説明する。その結果、売主がインスペクションの実施を希望した場合、不動産業者はインスペクションを行う事業者(後述する「既存住宅状況調査技術者」、いわゆるインスペクター)を売主に「あっせん」できることを説明しなければならない。なお、単に連絡先や一覧を提供するだけでは「あっせん」にはならない。例えば事業者が示した調査費用を売主に伝達するなど、具体的なやりとりができるように取り計らう必要がある。この点は不動産業者にとって最も悩ましい問題となりそうだ。

(2)重要事項説明時(不動産業者→買主への告知・説明)

重要事項説明(重説)時、不動産業者は買主に対し、その物件にインスペクションが実施されているかどうか、されている場合はその結果の概要を伝える。買主によっては、売買契約直前の重説時に初めてインスペクションの存在を知らされることになるため、この点を問題視する声も多い。だが、そういった状況であっても、買主は、インスペクション結果をどう見るか、またインスペクションされていない物件を買うべきかどうかといった判断を迫られる。

(3)売買契約締結時

インスペクションが行われた場合、その調査結果報告書を売主と買主の双方が確認し、契約前にその内容を書面にする。

実施そのものが義務化されるわけではない

ここで注意してほしいのは、 今回の改正で「インスペクションの実施そのものが義務化されるわけではない」という点だ。義務化されるのはあくまで売主への「あっせん」に関する説明や、買主への「告知、説明」であることは覚えておきたい。

なお、インスペクションは売主と買主のどちらが行っても問題ないが、買主への告知のタイミングが重説時であること、また売買契約締結前にインスペクションを行う場合は売主の同意が必要なことなどから、売主が自らの費用で実施することを前提としていると考えられる。

いずれにせよ今後、売主は売却が決まっていない物件に自らの費用でインスペクションを実施するか否かを判断しなければならなくなる。また買主は購入の判断基準としてインスペクション実施の有無を考慮しなければならない。この点が最も影響の大きい変化だろう。

4月からは新たな「資格」が前提に

インスペクションという言葉自体は多くの方が耳にしたことがあるだろう。しかし、これまで一般的に認知されてきたインスペクションと、今回の法改正で国が定めたインスペクションが制度的上は別物だということは意外と知られていない。

これまではさまざまな民間団体が独自の規定のもと、講習や試験を実施して技術者を育成し、インスペクションを行ってきた。一方4月以降は、国が定めた講習を修了した「建築士」がインスペクションを行うことを想定しているのだ。

つまり、これまでの民間資格に代わり、建築士を前提とした新たな資格制度である「既存住宅状況調査技術者」(以下、調査技術者)を国が創設したことになる。

今回の法改正で使われる「インスペクション」という言葉は、すべてこの「既存住宅状況調査技術者」を指している。先のフロー図で示した(1)において「あっせん」の対象となるのも国が認めた資格者のみであり、民間資格の保有者は基本的に対象外となる。

従来のインスペクション

国が定めたインスペクション

名称:「公認ホームインスペクター」「住宅メンテナンス診断士」「既存住宅インスペクター」など

名称:「既存住宅状況調査技術者」

受験資格:原則なし(民間団体が独自に認める民間資格)

受験資格:国家資格である建築士(一級、二級、木造)だけが取得できる

「費用は5万円前後」

今回の法改正によって、今後すべての中古住宅は「インスペクションあり」「インスペクションなし」のいずれかに分類される。単純に考えれば、インスペクションなし物件の価値は相対的に下がると思われるが、前述の通りインスペクションそのものが義務化されるわけではないため、今後どの程度実施されるかは未知数だ。法改正によってインスペクションは本当に普及するのだろうか。

そもそもこのインスペクション制度は、冒頭で述べた通り主に実需物件を対象としている。そのため実需向けの中古戸建などでは広く普及する可能性が高そうだ。

国が定める「既存住宅状況調査技術者」の資格をいち早く取得したという一級建築士の古川泰司氏は、インスペクションの「費用」に着目し「今後の普及は間違いないだろう」と予測する。

「物件の規模にもよりますが、従来のインスペクション費用などを考えると、国が定めるインスペクション費用の相場は5万円前後になると思われます。4月以降、売主は媒介契約締結時にインスペクションについての説明を受け、費用の相場も把握できるはずです。それなのに5万円程度で実施できるインスペクションをしていないとなると、買主から『何らかの瑕疵を隠しているのでは?』と疑われても仕方がない。少なくとも実需の分野では確実に普及するでしょう」(古川氏)

収益物件は「二極化」の可能性

収益物件ではどうか。同じく「既存住宅状況調査技術者」を取得し、不動産業者向けに法改正をテーマにした講演を多数行っている一級建築士の秋山英樹氏は、インスペクションあり物件となし物件で二極化が進む可能性を指摘する。

「築古の安い木造物件などでは、インスペクションによって好ましくない結果が出る可能性もあります。そうした物件でわざわざインスペクションを実施したいという売主は少ないでしょう。買主もそれを理解し、双方が納得のうえで実施しないのであれば何の問題もありません。一方、取引額に対するインスペクション費用のインパクトは大きくないため、比較的築浅の物件などでは『インスペクションあり』が当たり前になるのではないでしょうか」

一方、今後インスペクション費用が高騰する可能性も否定できないと秋山氏は言う。「5万円前後でインスペクションを請け負うのは割に合わない」(秋山氏)ためだ。

「検査の内容によっては、床などの水平を測るためのレーザーレベルや、コンクリート内部の配筋を確認する鉄筋探査機、コンクリートの強度を測定するリバウンドハンマーといった調査機器が必要になるのですが、これらはすべて私たち建築士が自前で用意しなければなりません。一式をそろえるとなれば少なくとも10万円以上の出費です。自分の元にどれだけ依頼が来るのかが見えない状態では、なかなか購入に踏み切れない人もいるでしょう」

さらに秋山氏は、インスペクション結果に問題があった場合、調査技術者がすべての責任を負うという制度上の仕組みにも注目する。

「国が定めるインスペクションでは、契約時、重大な瑕疵を明らかなミスによって見落とした場合は調査者がその責を負う旨が明記されています。つまり私たち調査技術者が損害賠償を請求される可能性があるわけです。これらのリスクを考えると5万円前後の調査費は割に合わない。今後インスペクション費用が高騰することも十分に考えられます」

インスペクション結果は信用できるか?

仮にインスペクションが普及したとして、その結果はどの程度信用できるのだろうか。例えば不動産業者が調査技術者と結託して瑕疵を隠したり、結果を改ざんしたりする可能性は考えられるのか。

前出の古川氏、秋山氏はともに、「瑕疵の隠蔽や結果の改ざんは建築士にとってリスクが高すぎる」と口をそろえる。インスペクション結果の責任を調査技術者が負うという仕組みが不正行為に対して一定の抑止力となることから、不正が横行する可能性は高くないと見ているようだ。

では、「第三者性」はどうか。国土交通省が発表した「改正宅地建物取引業法に関するQ&A」では、「売主・買主双方の同意がない限り、不動産業者が自ら媒介する物件のインスペクションを行うことは適当ではない」としており、第三者性については一定の配慮がなされているように思える。一方で「直接利害のないグループ会社」をあっせんすることは認めているなど、決定打になるとは言い難い。

加えて、不動産業者が毎回別の調査技術者をあっせんすることは現実的に難しいという指摘もある。

前出の秋山氏は「不動産業者は、買主に対してインスペクション結果の概要を伝えることしかできません。国交省のQ&Aにも書かれていますが、インスペクションで建物に問題があった場合は、調査技術者が買主に直接その内容を説明する必要があります。つまり、調査技術者は実際の調査に加え、買主に対しての説明のために再度呼び出されることもあるわけです。そうなれば、毎回身近な調査技術者に依頼したくなるのが普通でしょう」と疑問を投げかける。

インスペクション結果の報告書は劣化の有無をチェックする方式。買主への踏み込んだ説明は調査技術者が直接行う必要がある(国土交通省『建物状況調査の結果の概要』より一部抜粋)

もし売主が実施したインスペクション結果に疑問が残ったとしても、告知されるタイミングが重説時であること、また売主の同意が必要なことなどから、買主が新たにインスペクションを行うことは容易ではない。買主には、開示された調査技術者の情報をチェックし、国が定めた資格を保有しているか否かを確認するといった最低限の自衛策しかないのが現状だ。

なお、調査技術者の情報は国土交通省のサイトにあるリンク「(3)登録講習の実施機関一覧」から確認できる。

・既存住宅状況調査技術者講習制度について

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/kisonjutakuinspection.html

 

「建築士なら安心」という誤解

仮に第三者によるインスペクションが正しく公正に行われたとしても、その結果を過信するのは危険だ。理由は大きく2つある。1つ目は、そもそも国が定めるインスペクションは簡易的な検査であること、2つ目は、調査技術者の経験やスキルにはバラつきがあることだ。

国が定める「既存住宅状況調査技術者」の資格者である古川氏は「(インスペクションは)やらないよりはやった方がいい」と前置きしたうえで、「決して万能ではないことを知っておくべき」と強調する。

また、場合によっては検査が行われないケースもある。先に紹介した報告書のチェック欄を見ると、「調査できなかった」という項目があることに気が付くだろう。つまり、屋根裏の点検口がない、あるいは家具を移動できないなどの場合は検査を省略できるのである(ただし既存住宅売買瑕疵保険に加入する場合は検査が必須となる)。

次に、調査技術者の経験・スキルのバラつきについて。国が定める資格は「建築士」を前提としているが、建築士でさえあれば安心というわけではない。

「資格を持っていてもほとんど現場に出たことがないという建築士は少なくありません。仮に現場を知っている建築士であっても、専門分野は異なります。たとえば木造とRC造は構造体や下地、設備の設置方法などが全く違うわけです。調査技術者が建築士だからと言って安心するのは早計です」(古川氏)

国が定める調査技術者の試験は「講習さえ受けていれば受かる」(古川氏)レベルのものだという。これは受験者が建築士であることを前提としているためかもしれないが、そもそも建築士にも得意分野や得手不得手があることを覚えておきたい。

インスペクションは融資に効くか

インスペクションによって建物に問題がないことが認められた場合、これが融資に有利に働く可能性は考えられるのだろうか。元メガバンクの融資担当で、楽待コラムニストでもある投資家SA氏によると「融資に効く」可能性は低そうだ。

「近年、建物の耐久性を示す劣化対策等級を取得することで、木造でも法定耐用年数の22年を超えた長期融資をする銀行が出てきています。地銀や信金で同じようにインスペクション結果を優遇する可能性はゼロではないでしょうが、現実的には難しいかもしれません」

劣化対策等級の場合、さまざまな基準をクリアすることで、新築時から「長持ちする住宅」といういわばお墨付きを取得できる。一方、インスペクションは既存の建物を検査する行為に過ぎず、具体的に建物の価値が上がったことを示すものではない。そのため、耐用年数超過、もしくは耐用年数期近の案件ではどのように評価していいかが難しいと考えられる。

「4月からの改正で義務化されるのはインスペクションの『実施』ではなく、あくまで『告知』や『確認』です。こうした段階では銀行が社内ルールを大きく改正するには至らず、当面は個別案件の意見として取り上げられるレベルの話のような気がします」(投資家SA氏)

4月の施行を間近に控える今回の改正法だが、不動産業者の間でも、具体的に何が変わりどのような準備をすればよいのかわからないという声は多く、施行直後は現場でも混乱が予想される。

投資家目線で考えた場合も同様だろう。そもそも今回の改正が収益物件を主な対象としていないことを考えると、収益物件にもインスペクションが普及するか、また今後収益物件の売買にどのような変化が起こりうるかは不透明だ。

ただ、少なくとも冒頭で提示したフロー図の通り、媒介契約時や重説時に「インスペクション」あるいは「建物状況調査」といった言葉が使われることは間違いない。4月以降の売買で戸惑うことがないよう、法改正の内容を正確に把握し、正しい判断ができるよう準備していただきたい。

(楽待新聞編集部)