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中古物件の売買を取り巻く環境が大きく変わろうとしている。宅建業法の改正に伴い、今年4月以降の中古物件売買時に「インスペクション(建物状況調査)」に関する「告知」や「あっせん」の説明が義務化されるためだ。

これにより、収益物件(戸建賃貸やマンション、アパートなど)の売買時にもインスペクションを行うかどうかといった判断が求められる。売買の現場でインスペクションという言葉が使われる以上、投資家にとっても他人事ではなくなるだろう。

そこで今回は、今回の法改正の概要と、それによって収益物件購入にどのような影響が生じるのかを見ていこう。

4月以降、具体的に何が変わる?

今回の法改正の目的は、中古住宅に対する買主の不安をインスペクションによって解消し、「既存住宅売買瑕疵保険」への加入を促すなどして、中古取引の市場を活性化させることにある。

そもそもインスペクションとは、専門家が第三者の視点で建物の劣化、雨漏りの有無などを調査するというもの。中古物件の流通を活性化させるための施策として注目を集め、じわじわと広まってきたという経緯がある。

では、改正法の施行後、実際の取引の現場ではインスペクションがどう関わってくるのか。以下のフロー図で確認してみよう。

4月1日以降の中古物件取引フロー。対象となるのは「人の居住の用に供した住宅、または建設工事の完了の日から1年を経過した住宅のいずれかに該当するもの」(国土交通省『改正宅地建物取引業法の施行に向けて 参考資料』より一部抜粋)

このように、図中(1)(2)(3)の3つのタイミングでインスペクションに関する告知や説明、確認などの義務が新たに発生することになる。それぞれどのようなものなのか順に見てみよう。

(1)媒介契約締結時(不動産業者→売主へあっせんについて説明)

媒介契約の締結時、不動産業者は売主に対して「インスペクションを行うかどうか」を確認する。もし売主がインスペクションそのものを知らなければ、インスペクションがどのようなものなのかを説明する。その結果、売主がインスペクションの実施を希望した場合、不動産業者はインスペクションを行う事業者(後述する「既存住宅状況調査技術者」、いわゆるインスペクター)を売主に「あっせん」できることを説明しなければならない。なお、単に連絡先や一覧を提供するだけでは「あっせん」にはならない。例えば事業者が示した調査費用を売主に伝達するなど、具体的なやりとりができるように取り計らう必要がある。この点は不動産業者にとって最も悩ましい問題となりそうだ。

(2)重要事項説明時(不動産業者→買主への告知・説明)

重要事項説明(重説)時、不動産業者は買主に対し、その物件にインスペクションが実施されているかどうか、されている場合はその結果の概要を伝える。買主によっては、売買契約直前の重説時に初めてインスペクションの存在を知らされることになるため、この点を問題視する声も多い。だが、そういった状況であっても、買主は、インスペクション結果をどう見るか、またインスペクションされていない物件を買うべきかどうかといった判断を迫られる。

(3)売買契約締結時

インスペクションが行われた場合、その調査結果報告書を売主と買主の双方が確認し、契約前にその内容を書面にする。

実施そのものが義務化されるわけではない

ここで注意してほしいのは、 今回の改正で「インスペクションの実施そのものが義務化されるわけではない」という点だ。義務化されるのはあくまで売主への「あっせん」に関する説明や、買主への「告知、説明」であることは覚えておきたい。

なお、インスペクションは売主と買主のどちらが行っても問題ないが、買主への告知のタイミングが重説時であること、また売買契約締結前にインスペクションを行う場合は売主の同意が必要なことなどから、売主が自らの費用で実施することを前提としていると考えられる。

いずれにせよ今後、売主は売却が決まっていない物件に自らの費用でインスペクションを実施するか否かを判断しなければならなくなる。また買主は購入の判断基準としてインスペクション実施の有無を考慮しなければならない。この点が最も影響の大きい変化だろう。

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