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中古物件の売買を取り巻く環境が大きく変わろうとしている。宅建業法の改正に伴い、今年4月以降の中古物件売買時に「インスペクション(建物状況調査)」に関する「告知」や「あっせん」の説明が義務化されるためだ。

これにより、収益物件(戸建賃貸やマンション、アパートなど)の売買時にもインスペクションを行うかどうかといった判断が求められる。売買の現場でインスペクションという言葉が使われる以上、投資家にとっても他人事ではなくなるだろう。

そこで今回は、今回の法改正の概要と、それによって収益物件購入にどのような影響が生じるのかを見ていこう。

4月以降、具体的に何が変わる?

今回の法改正の目的は、中古住宅に対する買主の不安をインスペクションによって解消し、「既存住宅売買瑕疵保険」への加入を促すなどして、中古取引の市場を活性化させることにある。

そもそもインスペクションとは、専門家が第三者の視点で建物の劣化、雨漏りの有無などを調査するというもの。中古物件の流通を活性化させるための施策として注目を集め、じわじわと広まってきたという経緯がある。

では、改正法の施行後、実際の取引の現場ではインスペクションがどう関わってくるのか。以下のフロー図で確認してみよう。

4月1日以降の中古物件取引フロー。対象となるのは「人の居住の用に供した住宅、または建設工事の完了の日から1年を経過した住宅のいずれかに該当するもの」(国土交通省『改正宅地建物取引業法の施行に向けて 参考資料』より一部抜粋)

このように、図中(1)(2)(3)の3つのタイミングでインスペクションに関する告知や説明、確認などの義務が新たに発生することになる。それぞれどのようなものなのか順に見てみよう。

(1)媒介契約締結時(不動産業者→売主へあっせんについて説明)

媒介契約の締結時、不動産業者は売主に対して「インスペクションを行うかどうか」を確認する。もし売主がインスペクションそのものを知らなければ、インスペクションがどのようなものなのかを説明する。その結果、売主がインスペクションの実施を希望した場合、不動産業者はインスペクションを行う事業者(後述する「既存住宅状況調査技術者」、いわゆるインスペクター)を売主に「あっせん」できることを説明しなければならない。なお、単に連絡先や一覧を提供するだけでは「あっせん」にはならない。例えば事業者が示した調査費用を売主に伝達するなど、具体的なやりとりができるように取り計らう必要がある。この点は不動産業者にとって最も悩ましい問題となりそうだ。

(2)重要事項説明時(不動産業者→買主への告知・説明)

重要事項説明(重説)時、不動産業者は買主に対し、その物件にインスペクションが実施されているかどうか、されている場合はその結果の概要を伝える。買主によっては、売買契約直前の重説時に初めてインスペクションの存在を知らされることになるため、この点を問題視する声も多い。だが、そういった状況であっても、買主は、インスペクション結果をどう見るか、またインスペクションされていない物件を買うべきかどうかといった判断を迫られる。

(3)売買契約締結時

インスペクションが行われた場合、その調査結果報告書を売主と買主の双方が確認し、契約前にその内容を書面にする。

実施そのものが義務化されるわけではない

ここで注意してほしいのは、 今回の改正で「インスペクションの実施そのものが義務化されるわけではない」という点だ。義務化されるのはあくまで売主への「あっせん」に関する説明や、買主への「告知、説明」であることは覚えておきたい。

なお、インスペクションは売主と買主のどちらが行っても問題ないが、買主への告知のタイミングが重説時であること、また売買契約締結前にインスペクションを行う場合は売主の同意が必要なことなどから、売主が自らの費用で実施することを前提としていると考えられる。

いずれにせよ今後、売主は売却が決まっていない物件に自らの費用でインスペクションを実施するか否かを判断しなければならなくなる。また買主は購入の判断基準としてインスペクション実施の有無を考慮しなければならない。この点が最も影響の大きい変化だろう。

4月からは新たな「資格」が前提に

インスペクションという言葉自体は多くの方が耳にしたことがあるだろう。しかし、これまで一般的に認知されてきたインスペクションと、今回の法改正で国が定めたインスペクションが制度的上は別物だということは意外と知られていない。

これまではさまざまな民間団体が独自の規定のもと、講習や試験を実施して技術者を育成し、インスペクションを行ってきた。一方4月以降は、国が定めた講習を修了した「建築士」がインスペクションを行うことを想定しているのだ。

つまり、これまでの民間資格に代わり、建築士を前提とした新たな資格制度である「既存住宅状況調査技術者」(以下、調査技術者)を国が創設したことになる。

今回の法改正で使われる「インスペクション」という言葉は、すべてこの「既存住宅状況調査技術者」を指している。先のフロー図で示した(1)において「あっせん」の対象となるのも国が認めた資格者のみであり、民間資格の保有者は基本的に対象外となる。

従来のインスペクション

国が定めたインスペクション

名称:「公認ホームインスペクター」「住宅メンテナンス診断士」「既存住宅インスペクター」など

名称:「既存住宅状況調査技術者」

受験資格:原則なし(民間団体が独自に認める民間資格)

受験資格:国家資格である建築士(一級、二級、木造)だけが取得できる

「費用は5万円前後」

今回の法改正によって、今後すべての中古住宅は「インスペクションあり」「インスペクションなし」のいずれかに分類される。単純に考えれば、インスペクションなし物件の価値は相対的に下がると思われるが、前述の通りインスペクションそのものが義務化されるわけではないため、今後どの程度実施されるかは未知数だ。法改正によってインスペクションは本当に普及するのだろうか。

そもそもこのインスペクション制度は、冒頭で述べた通り主に実需物件を対象としている。そのため実需向けの中古戸建などでは広く普及する可能性が高そうだ。

国が定める「既存住宅状況調査技術者」の資格をいち早く取得したという一級建築士の古川泰司氏は、インスペクションの「費用」に着目し「今後の普及は間違いないだろう」と予測する。

「物件の規模にもよりますが、従来のインスペクション費用などを考えると、国が定めるインスペクション費用の相場は5万円前後になると思われます。4月以降、売主は媒介契約締結時にインスペクションについての説明を受け、費用の相場も把握できるはずです。それなのに5万円程度で実施できるインスペクションをしていないとなると、買主から『何らかの瑕疵を隠しているのでは?』と疑われても仕方がない。少なくとも実需の分野では確実に普及するでしょう」(古川氏)

収益物件は「二極化」の可能性

収益物件ではどうか。同じく「既存住宅状況調査技術者」を取得し、不動産業者向けに法改正をテーマにした講演を多数行っている一級建築士の秋山英樹氏は、インスペクションあり物件となし物件で二極化が進む可能性を指摘する。

「築古の安い木造物件などでは、インスペクションによって好ましくない結果が出る可能性もあります。そうした物件でわざわざインスペクションを実施したいという売主は少ないでしょう。買主もそれを理解し、双方が納得のうえで実施しないのであれば何の問題もありません。一方、取引額に対するインスペクション費用のインパクトは大きくないため、比較的築浅の物件などでは『インスペクションあり』が当たり前になるのではないでしょうか」

一方、今後インスペクション費用が高騰する可能性も否定できないと秋山氏は言う。「5万円前後でインスペクションを請け負うのは割に合わない」(秋山氏)ためだ。

「検査の内容によっては、床などの水平を測るためのレーザーレベルや、コンクリート内部の配筋を確認する鉄筋探査機、コンクリートの強度を測定するリバウンドハンマーといった調査機器が必要になるのですが、これらはすべて私たち建築士が自前で用意しなければなりません。一式をそろえるとなれば少なくとも10万円以上の出費です。自分の元にどれだけ依頼が来るのかが見えない状態では、なかなか購入に踏み切れない人もいるでしょう」

さらに秋山氏は、インスペクション結果に問題があった場合、調査技術者がすべての責任を負うという制度上の仕組みにも注目する。

「国が定めるインスペクションでは、契約時、重大な瑕疵を明らかなミスによって見落とした場合は調査者がその責を負う旨が明記されています。つまり私たち調査技術者が損害賠償を請求される可能性があるわけです。これらのリスクを考えると5万円前後の調査費は割に合わない。今後インスペクション費用が高騰することも十分に考えられます」