写真© maccc-Fotolia

私はファイナンシャル・プランナー(FP)でもありますが、一般のFPとは違って、変わったFPだと思っています。

FPの守備範囲としては、ライフプランニング、資金計画、リスク管理、金融資産運用、タックスプランニング、不動産、相続・事業承継とあります。ただ、私は金融資産運用等、短期的・狭小的なものはあまり興味は薄く(ごめんなさい)、専ら、ライフプランニング、資金計画、リスク管理、タックスプランニング、不動産、相続・事業承継等、長期的・大局的なものが好きです。

借金は危ないもの?

ところで、FPの中には、「借金は悪」という考え方の人も多いものです。しかし、借金は鋏や包丁と一緒で、下手に使えば危なく、怪我をするかもしれませんが、うまく使えば便利なものです

資金使途で言えば、「投資」「消費」「浪費」。不動産で言えば、「不動産経営用」「自己居住用」「別荘」といった感じです。

「投資」は不動産経営用であり、基本的には賃借人からの賃貸料でローン返済・諸経費支払いを賄おうというもので、リスクは高くはありません。

「消費」は自己居住用であり、基本的には自分が働いてローン返済・諸経費支払いをしなければなりません。つまり、減給・リストラ・倒産母さんのリスクがあり得ます。「浪費」は別荘等であり、何ら利益を生むものではありません。

基本、借金は「投資」にこそ活用すべきもので、せめて「消費」(住宅、教育費等)にまで。「浪費」(別荘、都心で必要性の低い車等)には使うべきではないと思います。「投資」においても、借り過ぎ等には注意は必要ですが。

借入金活用のメリット

借入金活用のメリットについて見てみたいと思います。

〇自分と物件をチェックしてくれる

現金購入の場合、舞い上がってしまい、ある程度自分と物件に難があったとしても、自分だけの判断で無茶をして購入してしまうリスクがありますが、借入金を活用する場合には、金融機関がある程度第三者的な目で、自分と物件を見てくれます。あまりに自分自身(資金繰り、財務内容等)や物件が酷い場合にはストップがかかります。

但し、金融緩和の昨今にあって、比較的融資基準が低く高金利(4.5%等)の金融機関等にあっては、多少の難があっても融資が通ってしまい、後で破綻してしまう場合も多いので、最後は自己判断することが重要です。

〇いいタイミングで、高額の物件も購入対象にできる

現金購入の場合、お金が貯まるまで購入できませんし、貯めた金額迄の物件しか購入対象にはできません。しかし、借入金を活用すれば、いいタイミングで、貯めた金額以上の物件も購入対象にできます。いわば「時間を買う」という発想です。

〇梃子の原理が活用できる

昨今の日本は、金融緩和で、低金利で資金調達し、高利回りで運用できます。つまり、投下自己資金当たり利回りが高く取れ、梃子の原理が活用できるいい時期です。

〇生命保険機能が活用できる

借入金を活用することにより、団体信用生命保険(団信)という生命保険機能を活用することができます。遺族には、借入金の無い不動産が残り、受取賃貸料がほとんどまるまる手残りとなります。

〇節税機能が活用できる

所得税・住民税においては、支払金利が原則として経費計上でき、節税も図れます。又、借入金(実額でマイナス)を活用して不動産(評価減)を購入しておけば、資産評価を圧縮できるので相続税節税にも繋がります

〇インフレに強い

国家財政破綻・紙幣発行増等からインフレを想定した場合、相対的に借入金の実質負担は減り、数に限りのある実物資産(貴金属・優良立地の土地等)の価値は上がります。となれば、借入金を活用して良い立地のエリアの不動産を所有しておくと有利となります。

住宅ローン・教育ローンはなるべく活用する

一般の家庭では、住宅購入用や教育費に備えて、預貯金を貯めているかと思います。その際、仮に預貯金が貯まっていたとしても、なるべく住宅ローン・教育ローンは活用した方がいいと思います

それは、住宅ローン・教育ローンは政策的な観点もあって借り易く、又、融資条件(固定金利)・融資期間・金利等の面で優遇されているからです。住宅ローンは、35年間固定金利で金利ゼロ%台、1%台といった感じです。

不動産経営用ローンだと通常は変動金利ですし、そんなに長期間・低金利のローンは難しいです。教育ローンに至っては、地方公共団体のものであれば無利子のものもあります(私も、区から無利子でお借りしています)。

住宅購入費・教育費に貯めた預貯金をそのまま使うくらいなら、お金があっても、敢えて住宅ローン・教育ローンを活用して、余剰資金は不動産経営に回しそれ以上で運用するとか、予備費として温存しておく方が賢いかと思います。

次のページ融資を上手く引くための手順を公開!