「日住検監修 スマートデイズ被害者の会」の第2回会合には100人以上のオーナーが出席した=2月上旬、東京都内

首都圏を中心に女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を展開するスマートデイズ(東京都)が、オーナーに対してサブリース賃料の支払い停止を発表してから間もなく1カ月。徐々に問題の大きさが世間にも知れ渡る中、被害を受けたオーナーたちは一刻も早い再建に向け、それぞれの道を歩んでいる。

高金利のフルローンで1億~3億円程度の物件を購入したオーナーは約700人に上るとみられ、サブリース賃料が完全に停止されれば、ローン返済や固定資産税など毎月100万円を超す持ち出しが発生する可能性もある。「自己破産」という言葉も現実味を帯びる危機的状況の中で、彼らに必要な行動は何なのだろうか。

死ぬしかない、と考えた

「一番腹が立つのはスマートデイズだが、一番の敵はスルガ銀行だと思っています」

今月上旬に都内で開かれた、NPO法人日本住宅性能検査協会が監修する「スマートデイズ被害者の会」の第2回会合。全国からかぼちゃの馬車のオーナー100人以上が集まる中、1人の男性オーナーがマイクを握り、怒りを抑えながらこう続けた。

「家族の幸せを願って始めたはずなのに、こんなことになるなんて…。子どもたちに借金を残すぐらいだったら、自分が一生懸命築き上げてきたものを失って家まで取られるぐらいだったら…もう死ぬしかない、とも考えました。でも、あんなやつらのために死んでたまるか、と思い直した。個の力では勝てないから、力を合わせて戦うしかない」

会合にはオーナーのほか、弁護士や不動産鑑定士、一級建築士、任意売却コンサルタントなど20人近い専門家が出席。それぞれ「今回の問題は相当闇が深い」「過去のサブリース事案とは大きく事情が違う」「調べれば調べるほどひどい事件」などと強い口調で語り、あらためて問題の特異性を感じさせた。

被害者の会によると、会の目的は「投資被害の最小化」で、具体的には「物件を売却して残債の免除を働きかける」「運営会社の変更や用途替えで運営を続ける」の2案が軸。その中で、「建物・土地の再利用」「建物建築に係わる契約不履行・損害賠償請求」「金融機関の過剰融資責任追及」など5つの委員会を設置し、オーナーそれぞれが希望する委員会に所属して活動していく方針が示された。

過去に類を見ない「事件」

「今回は過去のサブリース事案と違って詐欺性が高く、極めて悪質な手口だ」

出席した弁護士の小早川真行氏は「かつて問題化したサブリース事案の多くは、バブル崩壊など経済情勢の変化によって周辺の賃料相場が下がり、保証賃料を減額せざるを得なくなった―という構図だった」と説明。「今回は周辺相場が大きく変わったわけでもなく、もともとの計画自体があまりにも無謀だった。しかも減額ではなく『支払い停止』という話なので、情状酌量の余地は一切ない」

スマートデイズ(旧社名スマートライフ)は2012年に創業し、2014年4月から女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を展開。サブリースで30年の賃料を保証し、物件数は約800棟・1万室に上る。しかし、ほとんどの案件で融資を引き受けていたスルガ銀行が昨年10月に方針を転換し、予定していた販売ができず資金繰りが悪化。オーナーへの支払いは同月から返済額のみの支払いに減額され、今年1月17日のオーナー向け説明会でサブリース賃料の完全停止が発表された。

かぼちゃの馬車の融資はスルガ銀行横浜東口支店がほぼ一手に引き受けていたとされ、このビジネスモデル自体がスルガ銀行ありきだったという見方が一般的だ。小早川氏は「今回の事案で相手にすべきなのは、最も公的なインフラであるスルガ銀行」と強調し、「スマートデイズの行為は債務不履行にあたるので、彼らを相手取って裁判を起こせば勝てる可能性は高い。ただ、勝つことにどれだけの意味があるのか。計画倒産を考えている相手なので当然、差し押さえを回避するスキームは組み込んでいるはず」とした。

過剰融資の責任追及へ

被害に遭った多くのオーナーが、金融資産の改ざんや物件価格の水増しなど、購入に関する不正な手口を証言している。「オーナーが証言している不正にスルガ銀行が積極的に関与していたのか、あるいは知っていたのに知らぬふりしていたのか、どちらにしても責任を追及する根拠になる」と小早川氏。「具体的なエビデンスを積み上げていけば、交渉で半年や1年の支払い猶予や一定額の債務免除と言った条件を引き出せる可能性もある」

任意売却支援機構代表の富永順三氏は「スマートデイズだけでなく、全く同じ仕組みでゴールデンゲインやサクトインベストメントパートナーズなどでも同様の問題が発生しているが、全てベースにあるのはスルガ銀行。詐欺に近いスキームに関与している可能性は高いと思われる。ただ、売却後の残債免除を求めるにしても、1人2人では戦えない。できれば100人以上で戦うことを目指すべき」と語った。

不動産売買・仲介・管理を行うFEEL JAPAN代表の池田公太氏も「金融機関という社会的インフラが、こういった問題の片棒を担いでいたのであれば許されることではない」と指摘。「向こうにも法律のプロがいて、年間何百件という事案を相手にしているのだから、普通の方法では意味がない。数の力で立ち向かい、世論を形成することができれば、法改正につながっていくこともあり得る」と、共闘体制で臨むことの重要性を訴えた。

この問題について国会議員への働きかけに力を入れている公認不動産コンサルティングマスターの横山伸さんは、サブリース問題について追及する超党派の議員連盟を作る動きがあることを説明。「署名を集めて国会に陳情するためには、皆さんの力が必要。他のサブリース案件の被害者の会とも連携しながら、力を合わせてやっていきたい」と述べた。

注目が集まるスルガの対応

被害に遭ったオーナーたちの多くは、少しでも収支状況を改善しようと、スルガ銀行と金利の引き下げやリスケ(返済計画の変更)の交渉を行っている。ただ、会合に出席した複数のオーナーは、金利交渉の条件として「資産状況の開示を求められた」と明かした。これは何を意味するのか。

前出の富永氏は「完成から2年間入居者ゼロのかぼちゃの馬車オーナーが、スルガ銀行との金利交渉の時にすべての資産状況を持ってくるように言われ、自宅を抵当に入れていいか聞かれたそうです。つまり、スルガ銀行は『資産状況を持ってきてくれれば金利優遇の検討もできる』という誘い水で資産を洗い出し、すでに回収に入ろうとしているわけです」と述べた。

小早川氏は、金利引き下げやリスケの交渉をすることの必要性自体を考えるべきと主張。「例えば金利を4.5%から2%に下げて黒字になるという交渉であればする価値がありますが、入居率が低いといった状況でどっちみち赤字なのであれば、必死に交渉をする意味があるのか疑問。スルガの言うとおりにするのは極めて危険だと思います」

合意解除契約書にも注意が必要

小早川氏はさらに、サブリース契約の解除についても「スマートデイズ側に対して一切損害賠償請求をしないという内容の合意解除契約書が出回っていますが、絶対に署名押印してはいけない。一度免除することを認めたら一切請求ができないからです」と呼びかけた。「逆に、そういった損賠責任を否定する文言がない契約書もあって、この内容で合意解除をすれば賃料もオーナーのもとに入るし、入居者の状況を伝えるという文面。ただ、もしかしたら一度そういう文面を見せて、実際に署名押印する契約書にはこっそりと損賠免除条項を入れる可能性もあるので注意が必要です」

小早川氏は「自己破産」という結論は急ぐべきではないと強調した。「自己破産というのは、給与の差し押さえや自宅の立ち退きなど強制的手段によって生活ができなくなるために発生するが、スルガ銀行も半年ぐらいは強制的手段を取らないと思う。今すぐにそういう事態が起こるわけではないので、そうならないための方法を全てやってからでも遅くはない」と呼びかけた。

オーナー「期待することは何もない」

会合に出席した何人かのオーナーに話を聞くことができた。神奈川県在住の男性(50代)は1億円強の投資で、サブリース賃料が停止されれば月々の返済約50万円のみが出ていくことになる。

「スルガ銀行とも交渉していますが、自己保身のような言葉が多い印象です。利下げの幅によっては自主管理や他の管理会社への管理委託、売却、すべて検討していて、管理会社3社ぐらいと話している段階。ただ、すべてスルガ銀行次第です。もし利下げに応じてもらえなければ、自己破産するしかないでしょうね。売れるとも思っていないので」

スマートデイズは第三者委員会を立ち上げて不正行為の有無などを調査する方針を示し、今月中旬に再建計画を示すとしているが、「彼らに期待することは一つもない」とあきらめ顔。「結局はスルガ銀行がどう対応するか。仮に金融庁が動くとしても(ほとんどの融資を担当していたとされる)『あの支店』だけでしょう。銀行のような巨大組織と真っ向から戦っても勝てない。世論を動かしていくしかないですよね」

「熱意も危機感もみえない」

宮城県から参加したという女性(50代)は、夫の名義でかぼちゃの馬車2棟を計2億4000万円で購入。これからは毎月130万円の支払いが発生する見通しで、金利交渉のため1月下旬にスルガ銀行の支店を訪れ、すべての資産を開示したという。

「口では『急いで処理をします』などと言っていますが、期限は切らないし、何の熱意も危機感もみえなかった。こんな銀行とは一切縁を切りたいです」と怒りの表情。「超低金利でどこの銀行も統廃合という時代に、自分たちはここまで人を踏みつけ、涙の上に高い給料をもらっている。はっきり言って腹が立ちますよ」

今後の事業再建について、スマートデイズは楽待新聞編集部の取材に対し、「新会社を設立して現在空室となっているシェアハウスの入居率を埋めていく」と文書で回答。新規ターゲットの勧誘やイングリッシュハウス、新社会人ハウスなどのコンセプト物件へ切り替える方針を掲げている。

しかし、「実効性は不透明」と不信感を拭えないオーナーがほとんど。自主管理への切り替えや民泊・簡易宿所への転用など、自力で再建策を模索するオーナーも多い。ただ、彼らの前にはさまざまな障壁が立ちふさがっている。後編へ続く)

(楽待新聞編集部・金澤徹)