スマートデイズがセミナーで使用していた資料。「共用リビングがない」という点がかぼちゃの馬車の特徴の一つ

前編から続く)

かぼちゃの馬車のオーナーたちにとって、スルガ銀行の過剰融資責任の追及、スマートデイズへの損害賠償請求なども重要な問題だが、喫緊の課題は「物件をどうするか」。自主管理への変更や別の管理会社への管理委託、用途変更などさまざまな形で再建を目指しているものの、彼らの前にはさまざまな障壁が立ちふさがっている。

建築面でも問題が山積

「どう見ても設計の質が悪いと言わざるを得ない」

一般社団法人日本建築まちづくり適正支援機構代表理事の連(むらじ)健夫氏は、視察したあるオーナーの物件について「建物南側に窓がない」「玄関から台所が丸見え」「キッチン周りが狭すぎる」「居室のエアコン設置箇所が窓と重なっている」「共用廊下に自然光が入らない」など、利用者視点を欠いた設計上の問題点を列挙。さらに「天井裏に本来あるべき界壁(防火、防音)がない」「契約図面上は3面鏡だった洗面台が、実際はグレードの低い1面鏡になっていた」などと指摘し、「通常ありえないレベルの安物設計だ」と切り捨てた。

別のコンサルタントは「はっきり言って上物はほぼ価値がないのと同然で、この設計なら半分ぐらいの価格が妥当」と指摘。物件は早期に売却して損切りするという手段もあるが、オーナーたちは実勢価格にスマートデイズ側の儲けを大きく上乗せした価格で購入している分、売却しても借金を返済しきれず手元資金での穴埋めを覚悟せざるを得ない。「被害者の会」では売却した上で残債の免除を働きかける動きもあるが、実現可能かどうかは不透明だ。

早急な対応が求められる

連氏は「投資目的での購入なので建物自体に興味のない人が大半だと思うが、こうなった以上は建物をどう扱うか早めに考えないとまずい状況になっている」と強調。「選択肢は『売却する』『そのままシェアハウスとして活用する』『別の用途に転用して運用する』の大きく三つ。専門家の目線も入れて現状を把握し、例えば一つ二つ部屋をあきらめてキッチンにしたり、大きめのリビングを造ったりと、収益性や入居率を高めるリノベーションは可能」と語った。

株式会社協同住宅代表の高梨健太郎氏は「見に行ったエリアのかぼちゃの馬車は7平米で6万2000円だったが、これは周辺の賃料相場を考えるとかなり割高で、このままの運用だと厳しい」と述べた。「2つの部屋を1つにする手もあるが、ツーバイフォーだとそれも難しい。唯一良かったのは木造なので壊しやすいこと。3カ月以内に今の土地・建物をどうするか検討するべき」とした。

競争力を高めるには

シェアハウスを中心にコンセプト型集合住宅を企画・運営するLivmo(東京都)代表の源侑輝氏は、かぼちゃの馬車のハード面の問題点として、共用リビングがない点を指摘する。

「住民同士の交流に魅力を感じるタイプの入居者にとって、かぼちゃの馬車の共用部は貧弱すぎます。共用キッチンに隣接する1室を潰してリビングにすることで、物件の競争力を高めることにつながる。シェアハウスの稼働率というのは、おおむね75%〜90%くらいに落ち着きます。つまり12室あれば常に1室が空室なので、その部分を共用スペースに回すという考えです」

リビングを作ることは、物件の競争力向上に加えて、入居者募集のチャネルが増えるというメリットもある。「共用リビングがないかぼちゃの馬車は、シェアハウス専用募集サイトの掲載条件を満たしていませんでした。シェアハウス業界で募集サイトの二強とされ、ともに月間10万PVを超す『ひつじ不動産』『東京シェアハウス』で紹介されないのは致命的。積極的にシェアハウスを探している顧客から見ると、物件が存在していないのと同じだからです」(源氏)

一方、シェアハウス専用ではなく一般的な賃貸募集サイトでの募集は費用対効果が悪いと源氏は言う。「基本的にシェアハウスに入居したい人があまり利用しないサイトなので、マッチングに難があります。シェアハウス専門サイトなら数万円の事務手数料で済む客付けコストが、一般賃貸サイトを通すと仲介手数料1ヶ月+αになる。コスト的にもシェアハウス専用サイトに優位性があります」