物件の購入後に起こりうるトラブルのうち、「雨漏り」に悩むオーナーは少なくない。入居者のいる部屋に雨水が入れば家財などに被害を与えるだけでなく、浸入した水が躯体そのものへのダメージとなる可能性もあり、「たかが雨漏り」とあなどれない。

今回はそんな雨漏りと戦った経験のあるオーナーに、そのエピソードを取材。また、雨漏りに悩まないために、どのような物件を購入すべきなのか、専門家に意見を聞いた。

原因不明の雨漏り…2カ月止まらず

「雨漏りの原因が2カ月あまりわからず、しらみつぶしに調査するのでお金もかかり、本当に苦労しました」と明かしてくれたのは、飯野智司さん(仮名)。

首都圏に物件を持つ投資家だが、雨漏りがあったのは東京23区内に所有する鉄骨3階建てで、1階が店舗、2、3階が住居となっている物件だった。「1380万円で、2011年の3月に購入した物件です。その当時で築22年。雨漏りが発覚したのは、購入して半年くらい経った2011年の夏だったと思います」

1階に入っていた惣菜店から「水が垂れてくる」と話があり、雨漏りが起きているとわかったと話す飯野さん。調べてみると、共用部の2階に続く階段の天井付近からも水が染みていた。幸いなことに2、3階の居室部分への被害はなかったという。

飯野さんの物件共用部の雨染み

雨漏りの原因調査と修繕のため、店舗の客付けをしてくれた仲介会社を通じて業者に依頼。しかし、大変なのはここからだった。

「調査してもらうと2階の外壁に髪の毛ほどの亀裂があったので、そこから雨が吹き込むんじゃないか、と言われました。なのでコーキングで直してもらったんですが、それでも雨漏りは止まりませんでした」

次には屋上の防水がきちんとされているかどうかを調査してもらったが、不具合は見つからなかった。また、購入した当初に行ったアンテナ取り付けに問題があったのでは、との推測で調査をしても、異常は発見できず。さらに、最初に調査した外壁の傷以外の細かな傷が原因ではないかと疑って、前面のペンキ塗り直しも行ったが、それでも雨漏りは止まらなかったと飯野さんは振り返る。

「2カ月くらい足場を組んだままでしたね。雨が降るたびに業者さんに見に行ってもらい、直してはホースで水をかけてもらいながら、原因がわかるまで一つ一つ可能性をつぶしていきました」

その後、ようやく雨漏りが起きた原因が判明した。飯野さんの物件は3階の一部が斜線規制のために斜めにカットされており、雨が降るとその部分に集中して雨が下に伝っていた。そして、そこから伝った大量の雨水が1階店舗のシャッターと壁の境目から浸入してしまったことが直接の原因だったという。

「結局は劣化ということになるのかもしれませんが、シャッターの取り付け箇所のコーキングが甘くなってしまっていたので、そこをコーキングで補強してもらいました。また、下に流れる雨が集中しないように、新規で雨どいを取り付けて、ようやく雨漏りが止まったんです」

かかった費用は全部で60万円。購入したばかり、しかも「全面フルリニューアル」とうたわれていた物件だっただけに「5年、10年くらいは大きな修繕はないだろうと思っていた」という飯野さんにとっては、大きな出費となってしまったと話す。

20年、修繕していない外壁

マンションや戸建てを5つ所有する野上信二さん(仮名)は、おととし、石川県に所有していた築21年の物件で雨漏りを経験したという。重量鉄骨造、全12室のマンション。そのうち1室の入居者から「部屋の湿気がひどく、壁紙がかびてきた」と言われたことが発覚のきっかけだった。

「この物件は2012年ごろにオーナーチェンジで購入した物件なんですが、実はその時からすでに湿気がすごい状態だったようです」

築20年を超えていたため、そろそろ大規模修繕の時期か、と考えていたところだったという。「先延ばしになっていたんですけど、もう入居者さんに言われたんで、やらないといけないと調査を依頼しました」。業者は管理会社に依頼して手配してもらい、工事も実施してもらったという。

この入居者の居室は2階の1室。天井から下に向かって、壁紙にかびが生えていた。当初は屋上の雨漏りを疑ったが、調査で外壁のコーキングに傷があり、そこから雨水が浸入していたことがわかった。「外壁は本当に20年近く修繕してなかったんです。やらなきゃいけないとは思っていたんですが…」と野上さんは語る。

この雨漏りで、壁1面のコーキングを直したという。費用はおよそ30万円。運よく隣地が空いていたため、クレーン付きのトラックで足場を組むことなく工事を行うことができ、安く済んだという。

「塗装や屋上は今回やりませんでした。本当は外壁塗装はやったほうがいいと思ったんですが、500~800万円かかるといわれたので、躊躇してしまいましたね。今回は応急措置で終わらせました」。

野上さんはこの物件を昨年売却したが、この雨漏りで学んだことは多いと話す。「お金の余裕がどれだけあるかにもよりますが、先延ばしせずに、定期的に外壁塗装なり、防水工事なりをしたほうがあとあと困らないと教訓になりましたね。応急措置だけで問題ありませんでしたが、もっとひどければ、かなり大がかりな修繕が必要となり、費用も莫大になるところでした」

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