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私は、1986年(28歳)から不動産経営を始めました。

当時は、3点ユニット式・15平方メートルのワンルームマンションが1200万円程度でしたが、1700万円、2000万円、2500万円と上がっていきました。

調達金利も高かった当時、持ち出しも2万円、3万円、4万円、8万円と上がっていきました。それでも何故不動産投資をしたかというと、当時は持ち出しは貯金感覚で、やがてローンが終われば家賃はほとんどまるまる手残りとなり、年金代わりになると思っていたからです。当時は、家賃も不動産価格も上がっていたという背景もありました。

その後も、3000万円・持ち出し10万円ということとなりましたが、さすがの私もそこでは踏みとどまりました。

後から考えれば、その為、首の皮1枚で生き延びることができたのではないかと思います。

平成バブル崩壊

私が新規購入を控えた後も、4000万円や、果ては新宿のワンルームマンションが1億円にまでなりました。

私にも、4000万円で売ってくれといった電話がしょっちゅう来ていました。バブルピークで買った人は、持ち出しは20万円といった感じだったそうです。ここまでくると収支・キャッシュフローは度外視で、値上がり益期待でしょう。物件の評価方法は収益還元法・積算評価法ではなく、近隣価格比較法が主でした。

そして1990年、平成バブル崩壊!!

1億円までいったワンルームマンションは、1000万円程度に大暴落。借金の額は変わりません。融資も付かない為、買う人もいませんし、又、値下がりで抵当権も抹消できず、売るに売れません。

その原因はといえば、国が不動産融資禁止令(総量規制)を出したからです。役所というところは仕事が遅いものです。とっくに景気は下降に入っているにもかかわらず、数年前のまだ景気が過熱しているという古い情報をもとに、不動産融資禁止令を出してしまったのです。

これは、血流を止める、下り坂を降りている人達を後ろから崖下に突き落とすに近い行為です。

日本は不動産担保をベースに金融システムが成り立っているのですから、不動産価格を、上げないならまだしも下げるような政策はとってはいけないのです。そんなことをすれば金融システムは崩壊してしまいます。

日本はそれ以来、30年間にわたって不景気が続いているのです。サブプライムローン、リーマンショック等バブル崩壊時の株価を上回っていないのは、日本くらいのもののようです。

なにせ、バブル期日経平均ピーク4万円弱だったものが、バブル崩壊後最悪は6000円台。2000年ITバブル、2005~2008年海外ファンドミニバブル、2012年末~2018年アベノミクスミニミニバブル等、一時的に景気が良くても2万円程度と、ピークの半分程度なのです。

平成バブル崩壊後

平成バブル崩壊後はと言えば、どんな不景気になっても、人は住むところは必要ですので、家賃はさほど下がりませんが、物件価格のみが下がった為、利回りは上昇していきました。

更に、不景気で調達金利も下がり、キャッシュフローも出易くなりました。
家賃のみでローンが返せる、手残りも出るようになりました。

いい条件(低金利・長期間等)で資金調達し、優良物件を割安価格で購入できれば、キャッシュフローも出るようになりました。低金利で資金調達し、高利回りで運用できる、つまり梃子の原理を活用できる時代になったのです。

これができるのは、今の日本だけのようです。昔の日本ではできませんでしたし、現在の外国でもできません。

今、不動産経営で成功し、出版等で有名になっている先生方は、ほとんどこの頃始められた方々です(私はといえば、バブル崩壊の失敗も負っています…)。その代わり、資金調達には苦労します。

逆に言えば、属性が良く資金調達できる人、現金購入できる人は、買い手市場でライバルの少ない中、バーゲン価格で購入できるのです。

ところで私はといえば、貧乏サラリーマンで属性は良くないので、比較的高金利のノンバンクやカード会社、最悪は現金購入で、更に高利回りの物件を買い進めました。

御陰様でバブル崩壊のマイナスを補え、その後、又、融資受けできるようになりました。

1990年平成バブル崩壊後といえば、2000年のITバブル崩壊、2008年のサブプライムローン・リーマンショック、そして、2018年頃のアベノミクスミニミニバブル崩壊?

波の大小の差こそあれ、景気の浮き沈み・歴史は繰り返すものです。一般的に言って、オリンピックの2年前には景気下降に入るようです。とすれば、2018年頃となります。しかし、交通・施設等のインフラは整備され、その恩恵は残ります。

我々としては、インカムゲイン狙いに徹し、値上がり益期待に走らないことです。そして、資金繰り・キャッシュフローに余裕を持たせておくことです。更に、修理費、空室時(敷金返却、リフォーム、空室・フリーレント時家賃無し、家賃値下げ、広告費)等も想定して、充分な余裕を持たせておくことです。

なにを隠そう、私も平成バブル崩壊後は、債務超過で浮浪者以下の低属性でした。私の場合も、融資受けができませんでした。

まずは、種銭を貯めます。現預金が貯まり、ある程度余裕ができれば、流動資産の範囲内で外国為替、貴金属、株等で資産を増やします。住宅購入費・教育費等用に貯めてきたお金には手を付けずに、敢えて融資受けし易く、低金利・無金利の住宅ローン・教育ローンを活用し、現預金は不動産経営用に温存しておくのです。

そんなこんなで現金を貯めて、不動産を現金購入もしました。そこで、金利は高いですがノンバンク・カードローンを利用し、それでもキャッシュフローが出る高利回りの物件を探しました。

そして、徐々にキャッシュフロー(受取現預金―支払現預金=手残り現預金)を改善させ、財務内容(資産―負債=自己資本)も改善させていきます。さすれば、融資が受けられるようになります。

まずは、日本政策金融公庫が受け易いです。女性・若年者・高齢者、低属性の人にも、優遇金利が適用されたりもします。

後は、融資のスピード・融資割合・融資期間は融通が利きますが、高金利の銀行もあります。その場合は、それでもキャッシュフローが出る高利回りの物件を探すしかありません。その後は、金利引下げ交渉、他の金融機関への借換え等で、キャッシュフローを改善させていきます。

当初は自己資金10%、5%等と要求されますが、やがて割安物件(リフォーム未実施、相続、売り急ぎ、決算期等)、別件共同担保を付ける場合等においては、フルローン、諸経費迄含めたオーバーローンも可能になってきます。自己資金は少なめにし、低金利・融資期間長めにすれば、キャッシュフローは良くなり、資金効率も良くなります。

資金調達のタイプとしては、固定金利から変動金利、元利均等返済から元金均等返済、団体信用生命保険(団信)付から無し等と、徐々にリスクも取りつつ、リスク分散するという手もあります。

一方、物件についても、首都圏から地方、区分所有マンションから戸建て・一棟物アパート・マンション、単身者用からファミリー用等、リスク分散するという手もあります。

長期的・大局的展望

最後に、長期的・大局的展望に立ってみてみましょう。

日本は少子高齢化で、生産年齢人口は減り、非生産年齢人口が増えていきます。
現在、2人で1人の高齢者を支えなければならないのが、近い将来、1人で1人の高齢者を支えなければならなくなります。

夫婦2人で1人の子供しか生まないといわれ、1世代毎に人口は半減していくこととなります。こんな状況では、経済は発展しません。

国は国で実質財政破綻状態、借金は1200兆円にまで積みあがっています。紙幣・国債増刷し、インフレにし、借金の実質負担を減らす方向しか残っていないのではないでしょうか。

さすれば、借入金を活用し、数に限りのある実物資産(立地・環境の良いエリアの不動産等)を購入しておけば、メリットを享受できます。

教訓

不動産経営においては、物件価格は乱高下しても、家賃は乱高下しません。

どんな不景気でも住むところは必要ですし、賃貸借契約は2~3年間と長期間契約だからです。値上がり益期待ではなく、家賃というインカムゲイン狙いで行くべきです。そして、資金繰りに余裕を持たせることです。

バブルが崩壊すると、それはそれで資金調達は難しくはなりますが、買い手市場で、割安で購入できる可能性が出てきます。長い目・大きな目で見て、頑張っていきましょう!!