写真© k_yu-Fotolia

情報化社会にあって、不動産業界においても、まことしやかに様々な「都市伝説」が生まれています。今回はそれら「都市伝説」についてみてみたいと思います。

物件購入編

○「僻地で高利回り」？
確かに僻地は土地も安く、その割には比較的高めの家賃が取れ、高利回りになる可能性もあり得ます。しかし、人口減で不景気な昨今、実質財政破綻している国は「コンパクトシティ構想」を打ち出しています。

つまり、人が住むエリアは交通等インフラ整備、規制緩和（建蔽率・容積率等）で、ますます大きな建物が建設でき、人も集まってきます。逆に、僻地は「安かろう悪かろう」でますます人がいなくなります。

そして、僻地は土地が安いということは、ほとんどが建物代ということです。インフレを想定した場合、資産価値が高くなるのは数に限りのある好立地エリアの「土地」であって、「建物」ではありません。

○「物件は、自宅の傍に買う」？
確かに自宅の傍だと土地勘はありますし、いざという時に駆けつけ易いでしょう。しかし、自宅の傍でなくても出身地、勤務地や仕事・遊び等でよく行くエリアであれば、ある程度土地勘はあるはずです。又、いざという時でも、通常は建物・賃貸管理会社に委託しているもので、自分が駆けつけたところで、何の役にも立たないことも多いでしょう。

そもそも、自宅の傍が不動産経営に適しているエリアかどうかは不明です。不動産経営者であれば、自宅の傍にこだわるのではなく、長い目・大きな目で見るべきだと思います。

○「築古は融資も不利だし、良くない」？
確かに築古は、建物の価値がほとんど残っておらず、又、修理費用のリスクも高く、一般的には融資受けも難しくなります。しかし、逆に言えば土地の比率が高いということです。

インフレを想定した場合、価値が高くなるのは数に限りのある好立地エリアの土地であって、建物ではありません。土地値から建物撤去費用を引いた割安価格で購入できる場合もあります。

中には、そういったことを理解できる金融機関もあり、逆にライバルも少なく、割安価格で購入できる可能性も高くなります。

私も、築古木造一棟アパートを、ほとんど土地値か土地値以下で購入したこともあります。実質資産価値があり、値下がりしないのは好立地の土地であって、建物ではありません。その意味で、築古一棟物等は、ほとんど土地値で購入し易いのです（早期に減価償却メリットを享受することも可能です）。

築古一棟物木造等には融資しないという金融機関もありますが、中には、私と同様の考え方をする金融機関・支店・担当者もあります。そういうところとお付き合いすることです。

又、私の場合も金融機関から融資を受け、割安価格で購入できたことがあります。特に、相続案件が多かったです。相続の場合には、10カ月以内に遺産分割・納税迄しなければならず、売り急ぎとなります。

不動産経営に興味・スキルが無い人が複数で相続となった場合には、面倒臭いので、割安でも売却して分割しようとなりがちです。その他にも、期末や資金繰りの関係上売り急ぎ、割安価格で購入できることもあります。

金融機関については、不動産会社の提携・紹介金融機関を活用することが多かったです。その方が、不動産会社・金融機関お互いに、企業・商品サービスのスキームも理解しており、スピードも速いし、融資も通り易いし、借入条件も優遇され易いです。

不動産会社に提携・紹介金融機関が無い場合もありますが、その場合には、自分とお付き合いのある金融機関を活用します。最悪、飛び込みで訪問もしました。

資金調達編

○「借金は良くない」？
確かに、浪費・消費の借金は良くなく、又、借り過ぎはリスクがあります。しかし、借金もうまく活用すればメリットもあります。

金融機関がある程度第三者的な目で、自分と物件をチェックしてくれること。自己資金が貯まるまでもなく、高額の物件も購入対象にできること。低金利で資金調達し高利回りで運用できること。

団体信用生命保険（団信）で保険機能が活用できること。節税機能（所得税、住民税、相続税）が活用できること。そして、インフレの場合、借入金の負担は減少すること等です。

○「金融機関は、給与振込・自動引き落とし口座も纏め、一か所に絞る」？
FP等が良くいうセリフですが、融資情勢、借入人・物件に対する考え方はその時々の経済情勢、金融庁の方針、金融機関、支店、担当者によってコロコロと変わります。一か所に絞って頑張っても、そこが融資してくれる保証はありません。私は、色々なところとお付き合いしていた方がいいかと思います。

私の場合、住宅ローン・教育ローン・不動産経営用ローン等、国・地方公共団体、都市銀行、外資系銀行、地方銀行、生命保険会社、メーカー系金融機関、ノンバンク、カード会社等、色々なところにお世話になっています。

○「自己資金は多めに入れる」？
確かに、自己資金が多いと融資受けし易く、今後の資金繰りリスクは低減します。しかし、多額の自己資金を出すと手持ちの現預金は減少し、いざというときの現預金は少なくなり、余裕がなくなります。又、投下自己資金当たりの利回りは低下します。

自己資金はできるだけ少なくし、例月のキャッシュフローはできるだけ大きくする。さもすれば、ストックの預貯金は増えていき、例月のキャッシュフローも増えていきます。

私の場合には、当初は自己資金10％、次は5％といった感じでした。その後は、フルローン、オーバーローンも活用できました。ある程度収入が増えたり、ローン返済が進んで残債が減って、属性が良くなったりした後では、優良物件を割安価格で購入する場合や、別件共同担保を付ける場合には可能となります。

投下自己資金当たり利回りといった考え方からすれば、自己資金を多めに出すよりも、フルローン、オーバーローンの方が資金効率が良くなります。

又、滞納・修理費・空室（敷金返還、リフォーム、空室フリーレント時家賃無し、家賃下落、広告費等）等を考慮すれば、固定資産としての不動産以外に、ある程度、流動資産としての現預金を手元に置いておいた方が無難です。

あと、金融機関は、お金を持っていない貧乏人より、お金を持っているお金持ちにお金を貸したがる傾向があります。その意味でも、現預金を持っていた方がいいと思います。

○「繰上げ返済をする」？
確かに繰上げ返済をすれば、低金利とはいえ、多少は支払金利が助かります。しかし、借入金はお宝です。敢えて、「期限の利益」を自ら放棄することはありません。

繰上げ返済するくらいなら、念の為、いざというときに温存しておいたり、他に、もっと高利回りで運用したりした方がいいです。今の日本では、低金利で資金調達し、高利回りで運用できますので。

○「節税は、非国民」？
脱税は違法ですが、節税は権利です。税務署は、納税漏れ・不足の場合は言ってきて、きっちりと延滞税も取られますが、余分な過大納税・確定申告による還付の場合には、何ら言ってきません。従って、こちらから申告するしかありません。

ところで私はと言えば、固定資産税・都市計画税を毎年、200万円超も支払って貢献しております。更に、リーズナブルな価格で不動産賃貸業をやらせて頂いております（特に、札幌では、採算割れのボランティアでやっております）。

○「節税しても、赤字では意味が無い」？
これは多分、「資金繰り」と「損益計算書」とを混同しているきらいがあろうかと思われます。実際の資金繰り・キャッシュフローは黒字でも、税務申告用の「損益計算書」上は、赤字になることもあるのです。

それは、「減価償却費」「家事関連費」等によるものです。「減価償却費」については、土地・建物代は購入時に支払済ですが、建物は、耐用年数等に応じて、古くなり価値が下がるという考え方に基づき、実際には、追加ではキャッシュアウトしないのに、経費算入できるものです（但し、簿価が下がる分、将来、譲渡時には、譲渡税が高くなります）。

税法は、勝手にコロコロと変えられますし、原則として、節税効果は早めに受けておいた方がいいかと思います。

続いて、「家事関連費」については極力、不動産経営に絡めて経費算入することです。不動産経営においては、白色申告、青色申告、事業的規模（原則5棟10室以上）、法人化とレベルアップしていきますが、その分、節税はし易くなります。

でかいところでは、人件費、事務所関連経費（減価償却費・賃借料）です。その他、光熱費、備消品費、修理費、図書調査費、交通費、通信費、交際費等、不動産経営に絡めて経費を漏れなく積み上げます。

○「敢えて黒字で納税して、融資を受け易くする」？
先に述べたように、実際のキャッシュフローは黒字でも「減価償却費」・「家事関連費」等を活用して、「税務申告書」・「損益計算書」上は、赤字にし、節税することは可能です。そして、そのことを理解できる金融機関・支店・担当者もいます。そういう金融機関・支店・担当者とお付き合いすることです。

中には、そういった会計・税務の仕組みが理解できず、単純に「確定申告書」で赤字というだけで、融資しないという金融機関もあるらしいのですが、そんなところとはお付き合いしないことです。融資受けできる保証もないのに、敢えて、節税の権利を放棄することはないと思います。

運用編

○「なんでも、自分でする」？
自分でリフォームし、賃借人募集、家賃集金、クレーム対応、退去手続等、何でも自分でしようという人もいます。時間とお金があったり、そういったことが好きだったりとすれば別ですが、そうでもない限り、こういった姿勢はクエスチョンです。

確かに、何でも自分ですれば、経費は助かりますし、ノウハウは貯まります。しかし、自分の時間・体力には限界灘があります（特に、サラリーマンは、時間も金もありません）。何でも自分でしようとすれば、対象エリアは自分の傍に限定されてしまいます。

又、規模の拡大も難しくなります。そもそも、経済的自由を獲得した上で、時間的自由・精神的自由も獲得しようという為に不動産経営を行おうといった場合、本末転倒虫になってしまいます。

まとめ

世間一般に言われていること・都市伝説が、必ずしも正しいとは限りません。全ての人・場合・時代に適しているとは限りません。敢えて、疑問を持ち、自分自身で判断することが重要かと思います。平均的なことだけをやっていたのでは、平均的な人間で終わってしまいます。

以上は、あくまで私の持論です。

不動産経営は、幅広く、色々なやり方があります。因みに、私の場合には、リスクの低いところから始め、徐々にリスクを取りつつ、リスク分散を図る手法を取りました（しかし、一方で、集中投資するやり方もあります）。

物件で言えば、東京から地方（博多・札幌・名古屋・京都・小樽・千葉）、区分所有マンションから一棟物（アパート・マンション・戸建）、単身用からファミリー用、新築から築浅・中古といった感じです。

そして、資金調達で言えば、固定金利から変動金利、元利均等返済から元金均等返済、団体信用生命保険（団信）有りから無し、自己資金多目から少な目・フルローン・オーバーローンといった感じです。それぞれに、一長一短があります。

従って、御自身・御家族の性別・年齢・職業・性格・ポリシー・財務内容・資金繰り等、状況に応じて、御自身で判別することが重要かと思います。

経済的・時間的・精神的自立を目指して、共に、頑張りましょう！！