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人口減少が続く中、増え続けている日本の賃貸住宅。結果として、全国的に空室率が高まる中、入居者の争奪戦が行われている。新しい設備を投入したり、広告費をかけたり、さらには入居条件を緩和したり、多くの投資家・大家は入居者獲得のためにさまざまな努力をしている。

こうした状況において、地域最安値の家賃で入居募集を行う投資家がいる。地域最安値にした結果、実際に入居者は獲得しやすくなっているのか、収益はUPしているのか、そして、そもそもなぜそこまで安く貸し出す必要があるのかなど、実際に地域最安値で戦う投資家3名に取材した。

取材の結果、入居付けには大きなメリットがある地域最安値物件だが、その後の運営におけるデメリットも浮き彫りになった。

地域最安値で入居者の質が変わり、トラブルだらけの問題物件に…

地域最安値で満室稼働中の専業大家Kさん(50代、栃木県在住)は、栃木県宇都宮市の好立地に相続で引き継いだ築35年の鉄骨造のワンルームアパートを運営して5年目。常に満室なのはいいのだが、最近になって入居者トラブルに悩まされているという。

「こんなことをいうとサラリーマン投資家さんに悪いのですが、ローンがない物件を引き継いでいるので、考えるのは建物の修繕や税金のこと。修繕はお金がかかりますが、一度すればそこまで手を入れることもないので、適度なリフォームをして家賃も地域最安値にすればしっかり高稼働します。そんなやり方で、これまでわりと順調に大家業をしていました」

とKさん。問題が勃発したのは5年ほど前からだとか。

「なぜそのタイミングなのかはよくわかりません。まず、2008年のリーマンショック後に派遣社員の大量退去があり、ワンルーム相場がわりと大きく下がったと聞きます。うちも家賃3万円を切るようになって、景気が悪いのだな…と感じていました」

その後、入居者の質が徐々に変わっていったそうだ。

「もともと、うちの物件は古びたワンルーム。3点ユニットで部屋もさほど広くなくて、今時の間取りでもないため若者には好まれません。ただし家賃は安いので、30代から50代くらいの男性が入居していました」

徐々に下がっていく相場家賃に合わせて、さらに家賃を下げていったところ、 入居者層が様変わりしたという。リーマンショック前は3万5000円~3万8000円だったのを繁忙期のたびに数千円ずつ下げて、今の家賃は2万5000円前後。繁忙期を逃したタイミングでは、さらに1000円~2000円値引くこともあるという。

「これまでは部屋で寝るだけのような静かに暮らしている中年男性が中心だったのが、20代の若者も入るようになりました。それどころか狭い部屋に2人入居したり、赤ちゃん連れの若いお母さんも入居したりして、これまでとはまったく違った入居者が増えていきました」

単身向けだったアパートに、様々な層の入居者が入り、騒音やゴミ出しのマナーの悪さ、粗大ごみの放置など共有部もどんどん荒れていったそうだ。

「もちろん、単身の中年男性だってすごくマナーがいい訳ではありません。ゴミの分別ができていない、共有部に段ボールが置きっぱなしになっている…なんて問題はたまにありましたが、入居者層がバラバラになって、なんというか、いつも何かしら面倒な問題が起こるような手のかかる物件になってしまいました」

そのため、長くから住んでいた優良入居者が退去してしまった。新築時からの入居で家賃は今より2万円近くも高かったため、地域最安値で良しとしているKさんも、この退去にはショックが隠し切れない。

「退去した後の入居は、退去された方の約2分の1の家賃です。これまで地域最安値で募集することが満室稼働につながると信じていましたが、静かに暮らしていただいたアパートが騒がしく住みにくいアパートになってしまったことは失敗だったと思います」

そこで、Kさんは今後の募集時は入居審査をしっかり行うことにすると決めたそうだ。

「今のように新築アパートがどんどん建っていくような状況では、築古アパートは家賃を下げていくしかないと思います。ある程度広さがあるとか、都会にあるとか、何かしら手の入れようがあれば『価格』だけにこだわることはないと考えますが、私のアパートのように3点ユニットで狭小となれば、そこは妥協するしかないのです。しかし、入居審査だけはしっかりすべきだと思いました」

Kさんは、これまでは保証会社をクリアすればそれでOKと考えていたが、今後はしっかり勤め先や転居理由も確認し、「安くてもいいから、良い方に入っていただく。これは今後肝に命じます」という。地域最安値で高稼働という路線は変えずとも、来る者拒まずの姿勢を改めて、入居審査を管理会社任せにしないことでアパートの改善を図っていくことを決意したそうだ。

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