空き家再生人・広之内友輝が、あなたのボロ物件に突撃!!

 

ガラボロ物件投資家としてお馴染み・広之内友輝さんが、空室で悩める全国の大家さんのもとへ突撃! 今回は、墓地を見下ろす6DKKKの戸建てを購入したという、兵庫県の中田さん(仮名)。

シェアハウスにすることを見込んで購入したものの、運営代行会社と上手く契約できず断念…。その後ほったらかしにしていましたが、使い道はあるのでしょうか?

物件概要

オーナーのお悩み「もう売却しようか…」

シェアハウスにしようと思って購入したので、「1階をシアタールームに」とか「2階にテラスを作ろう」とか夢を膨らませていました。1部屋3万円の家賃で、6部屋で最大18万円になると考えていたのですが…。運営代行会社から「シェアハウスは需要がないから無理だ」と言われてしまい、泣く泣く断念しました。

駐車場もない、川の前にある、墓地と隣接しているなどマイナスポイントも多く、1家族に貸すのは難しいのではと思っています。となると、もう売却するしかないのでしょうか?

物件のヒアリング&外装チェック

前道が狭く駐車場もありませんが、駅から徒歩4分という立地の良さが唯一の救い。しかし庭には草が生い茂り、見るからに「ボロ家」な佇まいに、広之内さんも言葉を失います。

墓を見下ろす戸建て(音声なしでもご覧いただけます)

 

室内チェック

広之内さんが「この企画の中で2度と聞けない間取り」と断言する「6DKKK」の戸建てに潜入!!

6DKKKの間取り

家は傾き、扉は壊れ、階段の手すりもグラグラ…。ほったらかしということもあり、室内もボロボロです。リフォームにいくら掛けて、いくらで貸すか。広之内さんの利回り計算が炸裂します。

「6DKKK」という驚異の間取り(音声なしでもご覧いただけます)

 

シェアハウス以外の活路

広之内さんが「シェアハウスはあまりオススメしない」と断言。これだけ大きな戸建てで、どのような活路が残されているというのでしょうか? 広之内さんが描く構想とは?

また、何を調べ、どこを訪れ、何と述べるべきか、詳細なアドバイスを受けて、中田さんにも納得の表情が浮かびます。

広すぎる戸建ての使い道は?(音声なしでもご覧いただけます)

 

まとめ

■広之内さんからのメッセージ

築55年、道路幅も車が通れないほど狭いうえ当然駐車場なし、袋小路、すぐ目の前は川、すぐ裏は墓地…。デメリットがいくらでもあるのにメリットは見えないというガラボロぶりに、突撃を断ろうかと、少し悩みました(苦笑)。6DKKKという前代未聞の間取りに、当初の構想が頓挫したおかげで物件はまったく修繕しておらず、ほったらかし状態でした。

ところが、いざお話をして物件を訪問すると、「大化けする可能性を秘めた物件」であることが分かるのです。

まず、目の前は幅2m程度の細い道路という難点があります。しかし、この幅の原因は隣の家がせり出しているせいであり、その他の道路は幅4m確保しています。つまり、隣の家の土地を買うことさえできれば、恐らく中田さんの土地値は3倍に吊り上がるでしょう。つまり、土地自体は3倍の価値に化ける潜在性を持っていたのです。

さらにこの物件の通勤圏に、大手自動車工場があったのです。大手自動車工場は今外国人研修生であふれています。実際、兵庫県の外国人者数は毎年一貫して増加し続けています。これら研修生は、人材派遣の事業組合を通し、自動車工場の協力会社に雇用されている形が多いのです。そこで、私は協力会社の寮として一括借り上げできないかという営業戦略を提案しました。

このエリアのワンルームの平均家賃はおよそ5万円です。この物件は6DKKKですので、たったワンルーム2戸分の家賃で、6人の研修生が住めるのです。おまけに、外国人ならユニットバスでなくてもシャワーブース設置でOK。若手人口と肉体労働者の減少が続く日本では、この先も外国人研修生は増える一方です。このボロ物件(失礼!)が、外国人労働者向けの寮という新たな魅力ある賃貸世界、ブルーオーシャンを切り開く物件に化ける能力があるのです。

地下(といっても傾斜地なので窓や出入り口があります)をシアタールームやランドリースペースにしたり、テラスがあるのでカフェスペースにしたりというアイデアを伺い、中田さんのボロ物件へのプロ性を感じました。誰も買おうとしない物件に命を吹き込む柔軟な発想こそ、ボロ物件の再生に欠かせない資質です。中田さんのアイデアを伺っているとこちらも楽しくなりました。

継いではいないとのことでしたが、不動産経営の家系に生まれたとのこと。ボロ投資をいくつも成功させてきた経験もあり、さすがの資質です。営業は楽ではありませんが、ぜひこの投資を成功させ、今度はボロ投資の仲間としてお会いしたいものです! ありがとうございました。

■中田さんの意気込み

物件を買って2カ月経ち、どのように料理すべきか頭を抱えておりました。今回、広之内さんに物件を見てもらい、シェアハウス、普通賃貸(一家族)、売却の3つの選択肢に加え、法人への一棟貸しという最良の提案をいただき、目指す方向が決まりました。

また、具体的な戦略として、外国人研修生をターゲットにして、法人を絞りアプローチするといった発想は全く思いつかなかったので目から鱗でした。

現在、昨年購入した4軒を順番にリフォームしております。リフォーム後、よい報告ができるよう頑張ります。ありがとうございました。

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