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賃貸経営においては、入居者が無事決まっても安心はできない。その入居者がきちんと家賃を期日通りに支払ってくれるかどうかは、非常に大きな問題だ。これまでにも多くの投資家が家賃の未払いトラブルに巻き込まれている。

今回は、そんな家賃の未払いから訴訟に発展したケースをご紹介する。一般的に「家賃を3カ月支払わなければオーナー側から賃貸借契約は解約できる」というが、解約が認められない事例もあるのだろうか。

「信頼関係が破壊されたか」がポイント

そもそも、「家賃が支払われなかったことで、賃貸借契約を解除できる」ということは法律に定められているが、1カ月程度の滞納で契約を解除することは、認められないケースが多い。入居者の権利を守る意味合いが強い賃貸借契約において、その解除が認められるのは、オーナーと入居者の間で「信頼関係が破壊された」とみなされた場合に限られているからだ。

1952年4月の最高裁判決は「賃貸借は、当事者相互の信頼関係を基礎とする継続的契約」であると指摘し、「賃貸借の継続中に、当事者の一方に、その信頼関係を裏切って、賃貸借関係の継続を著しく困難ならしめるような不信行為のあった場合には、相手方は、賃貸借を解除することができる」と判示している。

はなみずき司法書士事務所の司法書士・行政書士である淵真一郎氏は「特別な事情がなければ、『3カ月程度の家賃滞納』で信頼関係は破壊されたと裁判所が判断するケースがほとんどです」と解説する。ただし、この3カ月という期間は法に定められたものではない。あくまで「こうした判決が多い」といった積み重ねによるものだという。

○2005年8月・東京地裁判決
物件のオーナーAが、入居者Bが家賃を3カ月分支払っていないことから賃貸借契約の解除と明け渡しを求めた訴訟。

Bはこれまで2年間以上遅滞なく支払い続けてきており、また、今回滞納している3カ月分の家賃についても支払う意思は示していたことなどを主張したが、東京地裁は「Bは支払いの意思は示していたものの約束した期日までに支払いを完了せず、賃料の不払いを継続した」などと判断し、賃貸借契約の解除を認めた。

また、3カ月に満たない月数であっても解除が認められた判例もある。例えば、次のような例だ。

○2003年12月・東京地裁判決
オーナーCは、過去に数回家賃の滞納を繰り返していた入居者Dに対して「今後、家賃を滞納した場合には退去してもらう」と告げ、Dもその申し入れを受け入れていた。しかし、その後Dが再び1カ月分の家賃を支払わなかったため、契約の解除を求めて訴訟を起こした。

滞納期間は1カ月と短期であるが、地裁は、Dが申し入れを受け入れていたにもかかわらず、家賃の支払期日から1カ月遅滞したことについて「Cとの信頼関係を損なうものだ」と指摘し、賃貸借契約の解除を認めた。

家賃回収より早期の退去

淵氏は「家賃が未払いの入居者の方からその滞納家賃の回収をすることももちろん大事ですが、滞納期間が3カ月を超えるようであれば、家賃の回収よりもいかに早く退去してもらうかを優先すべきです」と述べる。

入居者が家賃を滞納していれば、とにかくその入居者と連絡を取って、未払い分を払ってもらおうと力を尽くしたり、管理会社にたびたび連絡したりといったケースも多いが、「3カ月、半年、1年と家賃を支払わない人と話し合いをして、分割払いで合意したとしても、合意した内容できちんと入居者が支払うかと言えばその可能性は決して高くありません。むしろ滞納額が増えてしまうケースもあります。残念かもしれませんが、滞納が続く入居者には退去してもらって、その次の入居者から正当な家賃を毎月もらうということを、少しでも早めたほうがいいです」。

きちんとした会社に勤めているなど、入居者の属性によっては給与の差し押さえといった手段も取れるため、すべて回収をあきらめる必要はない。しかし、淵氏は「滞納して退去された方で、支払い能力があったケースはあまり多くはないのが実情です」と話す。

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